房價調控不力不能只問責地方政府

在一系列市場化的調控手段不能奏效后，中央不得不動用行政調控的“法寶”，行政調控到底在多大程度上有效，這是個值得懷疑的命題。而有評論說，有關地方政府有意識地縱容和支持本地房地產價格上漲，我不能同意這樣的說法。在我看來，某一城市房地產價格的上漲關鍵取決于市場的供求力量，如果因為某城市房地產價格上漲過快，就責備地方政府官員，甚至以摘下他們的“烏紗帽”相威脅，那么這個板子打得多少有些冤枉和不是地方。

除了市場力量本身的作用，某一市場上所聚集的各種其他因素（比如缺乏更加廣泛并具有吸引力的消費項目，缺乏收益穩定且可靠的投資項目）以及某些外來的沖擊力量（比如鄰近地區和城市房地產價格的上漲，或者海外投資者、外來定居者的集中購買）等，都足以產生一種推波助瀾的“聚合”效應。

如果需要對地方政府的行為進行有效的規范和制約，就應當把政府出讓土地以及通過房地產交易所獲得的稅收，都集中予以專門的賬戶管理，盡可能把這些收入用于公共交通、衛生等城市配套設施的建設和改造方面，還有一部分應當用于對低收入者居住條件的改善和保障方面。不能允許城市管理當局將這些收入用于行政性開支，以及過于奢侈的政府形象工程方面。

如果一定要探究地方政府與中央政府進行利益博弈的成因，就必須首先解決權利與義務的對等關系，分清中央政府與地方政府的責任、義務和權限。并且中央政府也不能僅僅以自己代表著國家利益，而地方政府充其量只能代表地方利益的簡單邏輯來壓制地方政府的模仿行為。如果總是習慣于把中央政府看作是“家長”，所有的地方政府都是大家庭中的“孩子們”，那么只有孩子們才會犯錯誤，而家長就不可能犯錯誤，因為板子總是操在“家長”手中，因此也就只能打在“孩子們”的身上。這實際上就是“大利維坦”和“小利維坦”的不對等關系，也是一種強者有理的邏輯。

對房價調控根本的還是要從需求角度來考慮。近年來，隨著中國經濟的高速增長，越來越多的城市居民已經從過去的“溫飽型”生活模式向“小康型”生活模式轉化，在家用電器等耐用消費品得到基本滿足之后，城市居民家庭在未來較長一段時期的努力方向將集中在“居住舒適化”、“居住多功能化”或“多居所化”，甚至“居所社交化”等較為新穎的居住概念上。對房地產有效需求的急速擴張是一部分領先者欲望擴張的現實反映，從心理感受和滿足虛榮心的層面上說，私人購買的商品住宅能夠較為直觀地展現出住宅主人的經濟實力、社會地位和文化品味。目前在中國大部分中等規模以上的城市中所呈現出的對商品住宅的旺盛需求，一方面體現出這些城市居民可支配收入水平的顯著增加，另一方面則反映出，經過數十年擠占和壓抑的私人空間占有欲和滿足“體面居住”欲望的沖動，正在得到大面積的釋放。

如果試圖抑制有效需求的過快增長，就必須適度節制住宅占有欲望的過度擴張，同時更多地采用市場調節的手段，而不是通過行政力量的強行干預來控制房價過快上漲。在大多數中等規模城市可以通過增加有效供給（即多建造價格合理的適銷住宅）來緩解房價過高的社會壓力。

1998年-2004年，我國商品房的價格年增長率為3.94%，而居民可支配收入年增長率是10.06%，這說明居民可支配收入的增長速率大大超過商品房價格的增長速率，如果在今后十年甚至更久遠的時期內能夠繼續保持這樣的比例關系，我國城市居民的基本居住需求完全能夠得到滿足。但是企望人人都能擁有較為“體面”的舒適型商品住宅（比如在城市生活較為便利的地理空間范圍內滿足戶均150平方米），則是不太現實的追求。因為這不僅僅涉及到現實購買力的問題，而且涉及到城市占地規模過大，由此引發交通和實際交流成本過高的問題。