高校物業管理的風險初探

[摘要]高校物業管理除了行業的一般性風險外，還面臨著一些日益凸顯出來的特殊性風險。這些風險關系到高校物業管理公司的生存和發展。本文從政治風險、體制風險、市場風險和法律風險等四個方面進行了描述和分析，以引起業界的關注與探討。

[關鍵詞]高校物業管理 政治風險 體制風險 市場風險 法律風險

[中圖分類號]F270 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-662：3(2005)06-0107-02

[作者簡介]林雋中(1963－)，廣東汕尾人，深圳大學高等教育研究所副研究員，華南理工大學工商管理學院MBA。研究方向：高等教育、高校物業管理。

物業管理行業的基本特點是勞務型、低利潤。隨著物業管理行業快速發展，特別是近兩年來國務院《物業管理條例》和各地方政府物業管理條例的相繼出臺，物管市場規范化進程加快，行業發展的一些深層次矛盾和問題也隨之顯現出來。

據業界人士對各類物業管理項目的調查分析，當前困擾物業管理行業發展的主要矛盾和問題中，風險因素占了一半以上，如公眾人身及財產意外傷害、機動車輛損害、公用設施設備意外事故、業主家庭人身傷害或財產損失、物管企業雇員意外傷害等等。高校物業管理企業在運作過程中，除了物業管理行業一般生風險之外，還呈現出其自身的特殊性風險，值得我們關注和深入探討。

一、政治風險

高校物業管理的業主群體主要是高校的廣大師生。我們在探討高校后勤社會化改革時，要關注改革的思路和方向，亦不能忽視高校師生對改革的主觀接受度和心理承受水平。在物業管理問題上，這一業主群體表現出兩個突出的特征：

第一，觀念偏于保守，不習慣、不適應物業管理的服務收費制度。長期以來，受以供給制和福利型為特征的高校后勤管理模式的影響，處在象牙塔里的師生已經習慣了“無償服務”的傳統觀念，當面對以“有償服務”為特征的物業管理時，他們心理上總是多少感到有些別扭。

第二，高校業主群體內部矛盾多樣化、復雜化。在物業管理行業，業主群體的內部矛盾是十分普遍的，如房屋裝修問題、寵物飼養問題、公共區域占用問題等等。但高校業主群體的內部矛盾卻表現得尤為尖銳而復雜。首先是不同群體之間的矛盾。如：在收費問題上教師與學校領導層的矛盾，在公共體育場地的使用問題上教師與學生的矛盾；其次是同一群體內部的矛盾。如：夜間是否統——熄燈問題等。

近年來，隨著我國開放程度的提高，師生的民主意識、主體意識和維權意識非常強烈，化解和消弭這些矛盾的難度越來越大。學校決策層對各種問題和矛盾的處理一般都十分慎重。如果采取強硬的行政手段來處理，一旦引發群體性事件，再被人惡意利用，極易誘發校園的不穩定因素。學校領導層普遍極力避免這種政治風險。而高校物業管理企業的服務是與這種政治風險密切相關的。

與社會上的物業管理行業的從業人員相比，高校物業管理的從業人員有其特殊性。目前高校物業管理的從業人員分為編制內和編制外兩類。一類是從原后勤管理部門分離出來的事業編制職工，即所謂“老人”，少部分人進入具有獨立法人資格的后勤集團公司或物業管理公司，轉化為正式的企業編制員工；大部分人工作崗位和工資待遇轉到了后勤集團或物業管理企業，但是仍保留其事業編制的人事檔案。這部分“企業員工”在心理層面上擔心國家政策的變化，普遍缺乏歸屬感和責任感；在工作理念上，剛剛從帶有濃厚行政色彩的后勤管理部門轉制出來，服務意識、知識結構、專業技能和管理水平與物業管理的要求相去甚遠。如果是社會上的物業管理公司，可以通過培訓提高或下崗辭退的辦法來解決，但是在高校物業管理企業，對這類人員的安置則非常棘手。這些人大多數既不年輕又還沒到退休年齡，通過培訓的辦法往往是“遠水救不—了近火”；而下崗和辭退的辦法則容易觸發罷工、鬧事等群體性事件。另一類是非編制內人員。其中，一部分是新招聘的合同工，另一部分是從原后勤部門轉化過來的臨時工。前者問題較少，后者由于原來普遍沒有簽訂勞動合同，但又存在著長期的事實上的勞動關系。為了避免法律上的高額賠償，高校會盡量避免辭退他們，尤其年齡偏大者。

二、體制風險

在物業管理行業中，目前最明顯的體制風險是“建管不分”。許多開發商自己開辦物業管理公司來管理物業，形成了房地產開發公司和物業管理公司的“父子關系”。開發商在房屋交付使用時，會有不同程度的遺留問題，如產權模糊、房屋質量與配套設施不合要求等。當問題拖而不決時，業主會遷怒于物管公司，或拒付管理費，或狀告物管公司，進而產生物業管理公司生存與發展的危機。

與整個物管行業相似，高校物管企業從學校后勤部門轉制出來，多數沒有注冊為獨立的法人企業，與后勤部門、與學校行政事業體之間的產權界線非常模糊。高校，與物管公司之間亦不同程度地存在類似于整個物管行業的“父子關系”。當學校的基礎設施陳舊老化或因校舍使用空間滿足不了教學、科研和師生生活的需要時，作為物管企業服務對象的教職員工和學生會遷怒到與學校存在“父子關系”的物管企業身上，從而使高校物管企業面臨著與整個物管行業相似的風險。

此外，更需關注的是高校物業管理企業特殊的體制風險。在高校后勤社會化改革進程中，后勤實體的所有制關系十分復雜。后勤社會化改革的標志性目標是“事企分開、分流分離、門戶獨立”，具體來說就是從學校事業體中分離出來的后勤實體，必須注冊為獨立的法人企業。但是在實際運作中，大部分未能達到這一目標。這就使分離出來的后勤實體，包括物業管理企業與學校甲方之間未能形成獨立平等的契約關系。這種情形的直接后果是產生了因“所有者缺位”而導致各方責、權、利不對等的局面。當物業管理企業向上級提出權利訴求、或者在服務過程中受到指責和投訴時，往往只見“兒子”不見“父親”，即作為企業上級的后勤集團、甲方職能部門以及學校領導層互相推諉，誰也不愿意出來承擔“父親”的責任。而一旦師生的指責和投訴十分強烈并且指向“父親”們時，“父親”們一般都會將責任推向“兒子”，甚至不惜“揮淚斬馬謖”以平息眾怒，達到校園穩定的目的。這種特殊的體制風險是高校物業管理企業健康發展的障礙。

三、市場風險

對于整個物業管理行業來說，行業的市場風險主要表現為經營項目單一、市場競爭激烈、利潤空間狹窄。據國家統計局2004年公布的“全國物業管理企業抽樣調查各地區匯總數據”顯示：全國物業管理企業主營業務收入2002年為723．96億元，2003年為745．49億元。

全國物業管理企業營業利潤2002年為0．34億元，平均營業利潤為0．]23萬元，獲利極低；2003年為-1O．37億元，平均利潤則為-3．95萬元，行業整體處于虧損狀況。總之，分析以上的匯總數據，能夠清晰看到我國物業管理行業的市場現狀：物業管理行業的發展低于國民經濟整體發展水平；物業管理行業市場風險加劇，生存狀態堪憂。

而作為整個物業管理行業組成部分的高校物管企業，除此之外，還存在著特殊的市場競爭風險。這種特殊風險主要表現高校物業管理企業在與社會上的物業管理企業競爭時，明顯處于劣勢地位，難以做大做強。

第一，不具備市場競爭的資格。除了極少數之外，大部分高校物業管理企業都沒有獨立法人地位，客觀上不具備與校外物業管理企業競爭的資格。

第二，缺乏企業競爭力。大部分高校物管企業之所以能夠占領校內市場，主要依靠學校的保護政策。高校物業管理企業由于起步較晚、資源短缺，尤其是從業人員無論在服務意識、知識結構、專業技能、管理經驗還是管理理念上，都無法與社會上經過激烈市場競爭洗禮的專業物管企業相比。

第三，競爭勢在必行。由于許多高校物管企業的服務水平未能達到學校師生的要求，高校領導層或主動、或迫于無奈，已經開始或正在考慮引進社會上專業物業管理公司參與校內物業市場的競爭。

第四，競爭將日漸加劇。中國加入WTO之后，高等教育國際化對我國的沖擊和挑戰也勢必波及學校的物業管理市場。根據“服務貿易總協定”第13條規定，凡收取學費、帶有商業性質的各種活動均屬教育貿易服務范疇。所有WTO成員國均有權參與教育服務競爭。一旦開放市場，具有國際品牌的境外物業管理公司，憑借著先進的管理理念、管理手段和管理經驗，勢必對中國高校物業管理企業構成更加嚴峻的挑戰。

四、法律風險

物業管理行業的法律風險及其防范、規避、控制與化解，一直是業界人士關注的熱點問題。高校物業管理企業面臨的特殊法律風險主要集中在兩個方面：

第一，作為物業服務對象的師生及相關機構的法律意識有待提高。長期以來，高校作為一個相對獨立、自成體系的“小社會”，習慣于用行政而不是用法律的手段來協調“人民內部矛盾”。尤其是在長期以供給制和福利型為特征的后勤服務模式影響下，“無償服務”的觀念根深蒂固，法律的效用很難體現。因此，高校物業管理服務對象在物業管理過程中，常常表現為“有法不知”。據某大學的調查，有43％的教師和55％的學生不知道《物業管理條例》。一些高校物管企業也經常遇到這樣的難題；學校已經實行了房改，教師擁有房屋獨立產權。但是當小區道路或房屋本體需要修繕時，業主們卻認為動用“兩金”等于掏自己的腰包，便會通過業主委員會出面干預，要求物管企業向學校申請資金修繕。

第二，高校物業管理各方法律關系不夠清晰。在高校物業管理過程中，在法律關系方面經常會出現幾種情形：(1)高校物業管理企業大多數未注冊為法人企業，不具備獨立的法律地位，無法與學校或業主形成平等的法律關系。(2)業主的多重性和不確定性。高校物業管理企業所面對的業主既有學生和教師，又有部門和學校法人，而且通常又很難明確真正的、具體的業主。以學生公寓為例，學生、部門、學校領導似乎都是業主，誰都可以批評和指責物管企業的服務不到位，但是如果物管企業提出權益訴求時，誰都又不愿意出來充當業主。(3)產權關系復雜。“規范”分離后的物業管理企業的產權人到底是企業職工還是學校，不夠明晰，呈現出所謂“所有者缺位”的難題；而且表現在物業管理企業的職工、至少是原事業編制的職工也是整個學校資產的共同產權人。由此產生了一種尷尬的產權局面：物管企業的產權人既是學校，也是物管企業的職工。法律意義上的甲方、乙方沒有明確，則“雙方”的責、權、利關系也就無法明確。

這就產生一種隱憂：一旦發生了物業管理糾紛，不管是學校、師生或部門對物管企業的侵權，還是物管企業對業主的侵權，法律責任都難以追究，合法權益都難以保障。

綜上所述，在高校后勤社會化改革進程中，學校領導和后勤管理者不僅要看到高校物業管理公司在轉變后勤管理模式、提升后勤服務水平和優化校園育人環境等方面的促進作用，更應當對這一行業的發展過程中面臨的矛盾和危機有清醒的認識。同樣，高校物業管理公司的業界人士也應當高度關注、充分認識自身的特殊風險和發展憂患，結合高校和企業的實際，針對物業管理行業的一般性風險和高校物業管理企業的特殊性風險，認真研究防范、規避、控制與化解的對策，提高企業競爭力，努力把高校物業管理做大做強。