房地產業　冷眼靜觀房價上漲

殷麗娟

當前樓市再度警笛大作---由學者們挑起的第二撥"泡沫論"余音未了，央行這一國家權威部門近日又發警報：九大城市房價漲幅超過10％，各銀行目前仍然要防范地產金融風險。與此同時，一批住房個貸失信者的黑名單被銀行公之于眾。

據悉，央行發出警報，主要是基于通脹的壓力，因為影響通貨膨脹的主要參考指標---居民消費價格（CPI）今年一直保持快速上漲態勢。央行引用國家統計局的數據稱，今年前三季度，土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11.6％、9.9％和2.1％；如果根據房地產類型來區分，商品房上漲8.5％，其中普通住宅銷售價格上漲9.2％，豪華住宅上漲8.4％。另外，央行也根據地區的不同，在35個大中城市中排出了房價同比漲幅超過10％的前9個城市，它們分別是沈陽、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州（北京不在此列）.央行由此警告各銀行目前仍然要防范地產金融風險。

事實上，在央行發出這新一輪警告之前，各銀行已經從豪華住宅入手提高了個人房貸的門檻，有效控制了投機購房行為。然而，即便在銀行嚴格放貸的情況下，很多城市的房地產項目銷售狀況仍然非常喜人，因為房子好賣甚至大量縮減了廣告費用。專業人士分析，這一方面緣于市場強勁的真實需求的支撐，一方面得益于由土地供應速度放慢帶來的這一時期商品房供應量的減少。供少求多，價格上漲成為必然。這也正是人們對那些大肆宣揚內地樓市有泡沫者產生不解乃至懷疑其動機的原因，大家聽到的和切身感受到的不一樣。

看看中國房價變化的真實動因，大家對房價上漲的理解就不會流于偏頗了：一來中國的房地產業正處在快速發展階段，正處于產品升級換代時期，從磚混結構房到鋼筋水泥體，從毛坯房到精裝修房，房價組成中的基本成分---開發成本顯然要升高一大截；二來快速城市化浪潮洶涌澎湃，農民進城、舊城拆遷改造為房地產市場帶來大量剛性需求，而今年土地交易政策的變化導致很多項目推遲入市，市場供求狀況由此生變，房價自然會隨行就市；三來各地商品房供應的結構性矛盾一直未得到很好的調和，各城市中高檔房居于主體且持續增量，必然拉高房價平均值。

其實，我們一直認為，平均房價不是反映樓市狀況的最好指標。看房價動態，應該參考的是不同檔次住宅價格各自平均值的變動情況。而且，不同城市的房價上漲也不可一視同仁，因為各個城市的起點不一樣，所處的房地產發展時期也不一樣。

確實值得警惕的依然是那些利用銀行按揭投機買房者。但投機買家和投資性買家之間不能劃等號，那些較少利用銀行按揭買房投資的行為對市場沒有負面影響。此外，在現階段，內地房價保持平穩上升才有利于市場的穩定與繁榮，有利于行業發展和中國總體經濟發展。在大量人群購買了商品房之后，房價走跌意味著所有人的資產都在貶值，民心會因此而浮動。而對于那些因為房價上漲越發買不起商品房的人來說，將有政府推出的經濟適用房和廉租住房滿足其需求。住房需求原本就是有梯次的，供應結構也應該是有梯次的，只是當前我國的住房保障制度不夠完善，在低檔住房建設上力度弱了些。相信政府會盡快補上這一環。