中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史路徑

伍旭升　汪守宏

中國房地產(chǎn)市場總體上起步較晚，嚴(yán)格說來，1990年以前的房產(chǎn)只是“產(chǎn)品房”，不存在真正意義的房地產(chǎn)市場。直到后來面向個(gè)人購房時(shí)，中國房地產(chǎn)市場才有“商品房”，房地產(chǎn)市場才開始算起步，在中國房地產(chǎn)發(fā)展的路徑中，如果以上世紀(jì)改革開放作為起點(diǎn)的話，大致可以概括為以下四個(gè)階段。

第一階段(1978～1991年)：理論突破與試點(diǎn)起步

1978～1987年為理論突破階段。鄧小平同志在1978、1979年先后提出可以允許私人建房，城市居民可以自購自建，要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租等等。理論界也提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)理論等概念。這之后，1982年國務(wù)院在四所城市進(jìn)行“三三制”售房試點(diǎn)。1984年10月進(jìn)一步批準(zhǔn)擴(kuò)大城市公房補(bǔ)貼出售的試點(diǎn)范圍。到1986年，又明確進(jìn)一步提高房租、增加工資，變實(shí)物分配為貨幣分配，并成立了住房銀行和專業(yè)銀行下設(shè)立的房地產(chǎn)信貸部。同時(shí)，國務(wù)院于1980年同意征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)，1983年在撫順開始試點(diǎn)，1984年開始，廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1988年國務(wù)院發(fā)布城鎮(zhèn)土地稅暫行條例。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。

1987～1991年是中國房地產(chǎn)市場化的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓第一幅住房用地，12月10日又首次以拍賣方式出讓一幅土地，拉開中國土地市場化的序幕。1988年，各市縣開始建立房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)與常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，1990年上海房改方案出臺，住房公積金制度開始建立。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省、自治區(qū)，直轄市的房改總體方案，從而房改開始在全國范圍內(nèi)全面推開。1988年4月12日，七屆全國人大一次會議通過《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定“土地的使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”等以及之后陸續(xù)出臺的法律法規(guī)政策，構(gòu)成了中國城市土地市場的基本框架。

第二階段(1992～1997年)：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)

1992～1993年為非理性炒作階段。1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年建立了三級住房基金和發(fā)行住房債券籌集住房建設(shè)資金。1993年“安居工程”計(jì)劃開始啟動。

1992年房地產(chǎn)投資總額比上一年增長了117％，達(dá)到731億元，1993年又增長了115％。到1993年7月末，僅國有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)就達(dá)到了29625個(gè)。在地方利益驅(qū)動下，不少地方政府濫沒開發(fā)區(qū)，超計(jì)劃違規(guī)批地，且多以劃撥及協(xié)議方式出讓，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，在深圳，1991年初平均價(jià)格為3000元／米²，年底漲到了4000元／米²，1992年6月，海南省住房價(jià)格比1991年上漲了100％，珠江三角洲地區(qū)房價(jià)的上漲也超過了60％，其他城市上漲了40％。大量資金涌向了房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)失衡，普通住房供應(yīng)不足，高檔商品房、別墅和寫字樓大量過剩，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了明顯的過熱與泡沫化傾向。

1994～1997年為調(diào)整推進(jìn)階段。1994年房改向縱深方向發(fā)展，確立了城鎮(zhèn)住房新制度基本框架，完善了關(guān)于房改部分產(chǎn)權(quán)，公房出售價(jià)格銜接問題。房地產(chǎn)市場經(jīng)過低迷后開始復(fù)蘇。普通住房迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場體系開始健全，住房逐漸成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。GDP的增長率約有1／3是房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。

第三階段(1998～2001年)：健康協(xié)調(diào)，全面發(fā)展

1998年以來，中國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)了飛躍。隨著住房制度改革不斷深化，特別是住房貨幣化分配方案的積極推進(jìn)和住房信貸政策的調(diào)整，使居民的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，推動了全國范圍內(nèi)商品房銷售持續(xù)、快速健康增長。到2001年房地產(chǎn)投資占總投資的比重為16．9％，2001年住宅占投資總量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6％和9％，辦公樓為12％，商業(yè)用房為12％。

第四階段(從2001至今)：市場過熱，正在調(diào)控

自2001年至2004年，房屋價(jià)格指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)(見圖1)。2004年，全國房屋銷售價(jià)格又一路上漲，漲幅高達(dá)9．7％，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。其中9個(gè)城市房價(jià)漲幅超過10％，分別是上海(15．9％)，沈陽(15．9％)、南京(15．3％)、青島(15．3％)、天津(13．5％)、重慶(13．9％)、寧波(13．9％)、杭州(11．7％)和濟(jì)南(10．3％)。出現(xiàn)了與上世紀(jì)九十年代初期的海南房地產(chǎn)泡沫、中后期的股市泡沫等諸多類似的情況。

在這個(gè)階段也出臺了許多針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策。首先是2002年下半年建設(shè)部和人民銀行對房地產(chǎn)金融展開大檢查，檢查的范圍是商業(yè)銀行在2001年6月到2002年9月的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的辦理情況。檢查結(jié)果使管理層不得不正視房地產(chǎn)金融所隱藏的問題。

2003年6月的“121”號文件適時(shí)出臺，該文是195號文件的具體化并切中數(shù)年房地產(chǎn)金融的亂局。但121號文件收效并不十分顯著。

2004年2月26日，中國銀監(jiān)會在網(wǎng)站上發(fā)布“《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》”。

2005年我國政府也陸續(xù)出臺了一些政策，把調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)作為政府工作的一件大事。未來的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢如何，政策效應(yīng)如何，都值得進(jìn)一步關(guān)注。

(作者單位：中國人民銀行／人民銀行合肥市中心支行)

責(zé)任編輯：李蕊