全球房價，泡沫即將破裂？

董　祎

在國內還在對房地產市場是否存在泡沫進行激烈爭論之際，中國政府已經采取了一些列措施來抑制房地產市場的過度繁榮。然而，房地產市場究竟向何處去似乎還并不明了。

房地產泡沫陰影籠罩全球經濟

全球房地產市場近年來的火爆場面在一定程度上彌補了2000年股市泡沫破滅對世界經濟造成的巨大損害。然而，隨著世界經濟在2004年逐漸走出低谷，全球房地產的增長勢頭卻出人意料地出現了逆轉。近期，《經濟學家》、《商業周刊》和摩根士丹利等著名機構相繼對全球房地產市場的過熱現象發出警告：全球房地產市場泡沫破滅的風險正在不斷積聚，并有可能對世界經濟的復蘇造成威脅。

美聯儲主席格林斯潘先生近期也被迫承認：美國某些地區的房地產市場確實存在“泡沫”，并面臨泡沫破滅導致價格暴跌的風險。雖然在過去，美國也出現過地區性的房地產價格突然下跌的情況，例如20世紀90年代初在波士頓，曼哈頓和舊金山，但這次的房地產泡沫卻具有與以往不同的特點。

許多學者紛紛指出，此次房地產泡沫將是歷史上最為嚴重的一次，其突出的特點表現在增長速度和波及范圍上。根據《經濟學家》計算，目前發達國家住宅資產的總價值已經超過了70萬億美元，在過去的5年中增長了30萬億美元，而這一增長額相當于這些國家GDP的總和。從波及范圍來看，房價攀升的熱浪從美國、英國、澳大利亞、荷蘭蔓延到法國、意大利、西班牙，丹麥，瑞典、比利時，一直“登陸”到中國。從發達國家到發展中國家都出現了明顯過熱的景象。2004年7月，著名投資銀行摩根士丹利發表了一份關于全球房地產泡沫的研究報告，指出全球超過2／3的國家和地區存在房地產泡沫或達到泡沫警戒線。在全球多個重要市場同時出現房地產熱，這在歷史上還是第一次。

造成全球房地產過度繁榮的主要原因來自于四大因素。第一，資金借貸的低成本使得消費者購房能力增強。在過去的五六年中，全球始終處于一個低息的大環境當中。長期以來的低利率水平，刺激了消費者貸款買房的沖動，導致房價一路飆升。第二，銀行加大放貸力度成為房地產繁榮的推進劑。歐洲央行4月份所做的一項調查表明，在過去4個季度，由于競爭加劇，歐洲許多銀行降低了按揭貸款的利潤率，放松了房地產貸款的放貸標準。第三，全球性的資金流動性過剩是樓市上漲背后的一股重要力量。國際資本尋求國際套利的動機，使得房價被大幅度抬高。最后，隨著近年全球股市持續下滑，特別是高科技股的暴跌，大量資金從股市撤離，投向了房地產，促使房地產泡沫不斷膨脹。

房地產市場“過度繁榮”征兆明顯

對房地產市場來說，房價／租金比率類似于衡量股價泡沫程度的市盈率，其大小能夠有力的證明目前房地產市場正處于過度繁榮狀態中。

《經濟學家》雜志的統計顯示，英國、澳大利亞、新西蘭、法國、西班牙、荷蘭、愛爾蘭的房價／租金比率已經達到了歷史最高點。如果將1975～2000年間平均的房價／租金比設定為100，2004年底美國的房價／租金比為歷史平均水平的124％，英國為160％，澳大利亞為168％(如圖1所示)，三個數值都遠遠高于合理水平。

同時，判斷房地產市場是否過度繁榮的另一個指標是房價／收入比率。數據表明：這7個國家的房價／收入比率也達到了歷史的最高點。如果將1975～2000年間平均的房價／收入比設定為100。目前，美國的房價／收入比為110％，英國為132％，澳大利亞為120％，說明房價漲幅大大超過了人們收入的漲幅。

泡沫破滅的威脅

毋庸置疑，房價上漲可以刺激經濟增長，但房地產如若形成泡沫并破裂，其對經濟的沖擊會比股市泡沫破裂更為猛烈。原因在于：首先，房價對消費者的財富效應更大，因為擁有房產者遠遠超過擁有股票者；其次，與證券投資不同，在購房時，人們更喜歡用貸款的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主無法按期償還貸款，銀行的壞賬將猛增，最終使整個宏觀經濟遭受沉重打擊。

來自海外的教訓指出：房地產泡沫破裂的直接后果是消費者支出的驟然減小。2003年，荷蘭房價的上漲率從2000年的20％下降到接近0的水平，這看起來似乎是一個完美的軟著落，但卻導致了消費者支出的下降，隨后經濟逐漸陷入衰退。直到現在，荷蘭經濟仍沒有完全恢復。去年，英國的房地產價值急劇縮水，抑止了家庭消費支出的增長。在美國，甚至房價一個微小的下降都會對消費者支出帶來不利的影響，因為許多業主正在迅速的把他們的資產收益變現。高盛(Goldman Sachs)預測：總的房產價值的縮水將會占到個人可支配收入的7．4％。如果價格停止上漲，這個來自于資本收益的收入將會消失，從而導致消費支出的減少。在房地產價格持續下跌長達14年的日本也出現了同樣情形：由于房價連年下跌，日本的消費者支出水平是所有發達國家里增長率最低的。

房地產泡沫破裂對經濟運行的影響還反映在就業方面。以美國為例，2001年以來，超過2／5的私人部門就業都是房地產相關部門創造的，例如建筑業、不動產和抵押經紀。可以想象，房價的跌落對各國就業率將會產生不良影響。

前不久，IMF進行了一項研究，調查房地產價格崩潰對經濟的影響。通過對14個國家在1970—2001年間的房地產價格進行研究，20個房地產泡沫崩潰(即實際房價平均下降30％)的例子擺在我們面前。結果顯示，幾乎所有的房地產崩潰都導致了經濟的衰退。

“整個世界經濟正面臨房地產泡沫破滅的威脅。”這是IMF向全球發出的警告，“房價攀升已經成為一種全球的現象，而房地產價格的下跌也可能呈現高度同步，并導致經濟低靡在許多國家同步出現。”

部分國家房地產市場“見頂回調”

《經濟學家》雜志從2002年開始發布全球房地產價格指數。該指數開始時主要涵蓋經合組織國家，最近又加入了中國內地、香港、新加坡和南非等國家和地區，共涵蓋20個國家的數據。

最近一期的季報顯示：2005年第一季度，20個國家和地區中的11個房價漲幅超過了9％，其中8個國家漲幅甚至達到了兩位數。而德國和日本的房價繼續保持負增長。中國的增長則達到了9．8％，排在第9位(見表1)。

僅僅一年以前，也就是2004年第一季度，南非、新西蘭，澳大利亞、西班牙、英國、愛爾蘭，法國、意大利的房價持續飆升，增長速度超過了10％，其中，南非和新西蘭的漲幅甚至超過了20％。但是到了今年，這些曾經炙手可熱的國家的房地產市場已經逐漸降溫了。在澳大利亞和英國更是出現了大幅度的價格回落。(如圖2所示)全球房地產市場見頂回調的態勢已愈發明顯。

在澳大利亞，房價的年增長率從2003年底的幾乎20％突然放緩到了0．4％。由澳大利亞聯邦銀行計算的另一個指數顯示，自2003年來，澳大利亞的平均房價降低

了7％。在房地產一度非常火爆的悉尼，2004年11月的房地產價格比2003年同期陡然下降了16％。

英國的房地產市場也迅速冷淡了下來。從上表中的數字可以發現，房價的增長率從2004年一季度的16．9％征跌下來。另一項調查提供了更為黯淡的景象：(英國)皇家特許測量員協會(RICS)報告指出，事實上，英國房價已經持續10個月下跌了，這是自1992年以來英國所經歷的房產泡沫中最為不利的數字。與一年前相比，房屋銷售一欄的數字跌落了1／3，表明購買者和售房者都對房地產價值失去了信心。

美國的房地產市場也出現了降溫的跡象。根據RICS統計，2005年，美國待售房屋的數量比去年增長了1／3。4月19日，美國商務部最新公布的數據顯示，3月份，美國新建房屋數量減少了17．6％。這一數字創下了1991年以來最嚴重的月度跌幅；4月20日，美國房屋抵押銀行組織宣布，房屋抵押申請也出現了明顯下降。這次，美國能否具備足夠的“免疫能力”成功控制房價的下滑呢?

房地產市場降溫的原因

導致房地產市場降溫的兩大因素：

首先，政府正在有意識的進行政策調控，為房地產市場降溫。各國政府的加息行為導致投資者的借貸成本增加，在一定程度上遏制了過度繁榮的投資行為。世界范圍內的“低利率”環境造就了房地產市場的繁榮：而隨著政府不斷抬高利率，房地產市場也逐漸冷卻。2003年11月，澳大利亞和英國率先拉開了全球升息的序幕。接著，自2004年6月以來，美聯儲連續8次加息，將利率水平從1%提高至3％，表明政府在有意識地利用利率杠桿來對房產泡沫所引發的經濟過熱局面進行調整。在世界的其他地方，監管機構也在通過各種各樣的政策途徑為房地產熱降溫。例如，中國政府最近出臺了一系列穩定房地產市場的政策措施，如對購買未滿兩年的房地產出售征收5．5％的稅等，導致房地產中介的銷售額開始放緩。

另一個因素來自于市場的自發調節作用。自股票市場受挫之后，許多投資者都認為購買房產是最安全的投資方式，因為人們相信土地的供給是有限的而家庭的數目是不斷上升的，所以房產價格一定會持續上升。在這種心里的驅使下，各國房地產市場近年來異常火爆。美國房價自1997年以來上漲了67％，如此驚人的漲幅很大程度上要歸因于市場上投資者堅定的信心。而房價漲速減緩甚至驟然下跌無疑打破了投資苦的預期。從供求關系的角度分析，當價格上升的預期被打破之后，需求的下降會導致價格的進一步下跌，使整個房地產市場都籠罩在一片懷疑和悲觀的氣氛之中。在這種情形下，業主居住者大多都會“按兵不動”，但投資者卻很有可能將房產賣掉，尤其是在房屋租賃凈收益已經低于抵押借貸的利率的時候。我們不能否認，房價下跌的預期動搖了房市繁榮的根基。

中國所采取的行動

全球的房地產市場正在以一種令人擔憂的態勢發展著，而在中國的一些城市，房價也一路飆升，尤以北京和上海最為嚴重。顯然，中國政府已經認識到了這一點，并立即釆取了行動。面對國內不斷上漲的房價和地產投資熱，從去年開始，政府就把對房地產市場的調控作為宏觀調控的重要內容，不斷通過各種經濟。法律和行政的手段，通過土地市場治理整頓、緊縮房地產信貸等政策措施來遏制房地產投資增長過快及價格上漲過快的勢頭。

責任編輯：劉春江