加強對房地產中介服務業的規范管理

肖　媛　印建松

隨著人民生活水平的不斷提高，在衣食無憂的前提下，人們越來越注重住的質量和品位。隨著我國城市化進程的加快，教育制度的改革、戶籍制度的改革等等，人們紛紛在城市置購住房，或舊房換新房、小房易大房。需求的擴大刺激了城市房地產市場的急速升溫。由于投資性和投機性購房隊伍的膨脹，開發商和中介機構的推波助瀾，在巨大利益推動下，全國城市房價連續攀升，長三角地區更是房價飛漲，上海2004年流傳的一句類似戲謔的話“消滅一百萬以下的房子”似乎將變成事實。杭州、南京、寧波等城市，從2004年下半年到2005年3月，房價平均漲幅都在30％到40％左右。

房價的持續“高燒”，已讓普通老百姓深感揪心，也已成為構建和諧社會的巨大障礙。為此，國務院轉發了中央七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作意見》，上海市、江蘇省、浙江省也紛紛采取針對性措施，從財政、金融、稅收、產業等方面人手，給本地的房地產市場降溫。但是，縱觀這些調控政策措施，較多的是把目光盯緊房地產開發商和“炒房族”，而忽略了“房價高燒”的病根之一——房產中介機構。正是他們，或通過虛假交易，發布虛假信息，或與開發商勾結，人為加劇市場供應緊張。在上海，甚至發展到幾家中介公司聯合起來，在開發商剛剛開盤后，即悉數吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩定房價通知精神，加強對房地產中介服務業的規范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。

一、房地產中介服務業的發展概況

房地產中介是伴隨著市場經濟體系的建立而發展起來的一個重要行業，它是房地產業發展的必然產物，也是房地產市場走向成熟的重要標志。近年來，我國房地產中介服務業有了迅猛發展，截至2004年底，全國已建立26000多家房地產經紀中介公司，從業人員近65萬人，滲透到房地產業的各個方面，大大活躍了市場，加速了流通。而在長三角地區，房地產中介服務業更是發展迅猛，上海出現了一家挨一家的房地產中介一條街，南京、杭州、寧波、紹興、蘇錫常地區，“中介多過米鋪”，不再僅僅是一個夸張的形容，而成為一個事實。一些已初具規模，且有一定知名度的房地產中介機構還把觸角伸向了周邊地區，不惜重金進行廣告宣傳，打開了當地房地產中介服務市場，掀起了房地產交易特別是二手房產交易和房屋租賃的熱潮。

作為這種迅速發展趨勢的適應，相關法制建設也取得了一些進展。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》對房地產中介服務的概念、中介服務機構的設立、中介服務人員資格認證制度等做了原則性的規定。另外，為了配合《房地產管理法》的施行，規范房地產中介服務行為，細化《房地產管理法》中關于房地產中介服務的內容，建設部發布或建設部和相關部委發布了一系列關于房地產中介服務的法規，主要有：《城市房地產中介服務管理規定》，《關于房地產中介服務收費的通知》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》等。這些法規的頒布為房地產中介服務業的規范發展奠定了堅實的法律基礎，有力地促進了房地產業的健康發展。

二、當前我國房地產中介服務業發展中存在的問題

1．相關法律法規不完善。房地產中介服務業畢竟是一個新興行業，且國家出臺的相關法律法規尚不完整配套，有的嚴重滯后于房地產業及其中介服務業的發展，政府對房地產中介服務的管理職能不清、缺乏檢查監督，甚至在中小城市完全放任不管，因而必然存在諸多問題。其主要有：

我國目前僅出臺了《城市房地產管理法》，制定了《城市房地產交易條件》等，對房地產中介行為主體的責、權、利規范不夠，而且中介活動所涉及的房地產經紀、評估、咨詢、訴訟、質監、保險、擔保等方面的法規，調節的廣度與深度也遠不能滿足實際需要。至于房地產中介機構違反法律法規、欺詐行為應如何處罰等也沒有相應的措施和保證。

2．政府管理滯后，職能不清。主要表現在以下三個方面：一是市場中介組織定位不準。目前許多省市的房地產中介機構如房地產交易所、經紀人事務所、評估公司，或由政府部門組建，或是政府機構的“翻版”，官辦色彩十分濃厚，造成政府與中介組織的角色錯位，職能混亂。二是市場管理的多元化。中介機構的多頭管理體制，不僅造成實際市場管理的政出多門，職能不清，而且引發具體業務管理中的扯皮現象。房地產中介機構至今未建立起像“中國律師協會”那樣的行業自律組織，沒有嚴格的行業準入機制，缺乏專門的約束監督隊伍。一句話，誰來管、如何管、管什么都未落到實處。三是放任不管。由于很多中介服務組織達不到法人標準，甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記，僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業，工商、稅務不值得管，城管、街道不知道如何管，導致中小城市的“黑中介”為數眾多，因而也就不存在有序管理了。

3．中介機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，市場行為不規范。很多中介機構沒有取得資質、營業執照、房地產經紀人資格證，相當多的中小城市根本沒有行業組織，完全是“游兵散勇、烏合之眾”，各做各的業務，各賺各的錢，而應該怎樣開展中介業務，有哪些法規約束，就連從業人員自己也是全然無知。相當部分從業人員的公正、公開、公平意識淡薄，缺乏應有的敬業精神和職業道德，有的唯利是圖，不擇手段地“賺錢”。一些中介機構暗箱操作，違規經營，低價收房，高價拋售。一些中介機構隱瞞事實、虛構情節、欺騙顧客，如張先生買的什么價，李小姐買的又是什么價，房價還要漲多高等等，誘導、誤導客戶上當，從中牟利，嚴重影響了中介機構的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產市場的正常秩序。

4．執業人員素質偏低。中介服務工作的開展，需要大批精通房地產業務、房地產法律等方面知識，并有實踐經驗的人才。因而，世界上房地產業比較成熟的國家對行業人員從業資格都有專門規定，如美國規定至少要有2年以上從事房地產工作的經歷，并修完與房地產有關的8門學科才具有獲得房地產經紀人執照的資格。而我國目前由于中介服務人員資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，加之專業人員供給少，市場需求卻很大，造成房地產中介服務人員素質參差不齊的現狀。在一些中小城鎮，很多從業人員沒有經過系統的專業培訓，不具備從業資質，甚至連委托、代理的關系都說不清楚，更談不上資產評估，市場前瞻咨詢等，就掛起了中介服務的牌子。因而欺騙顧客、發布虛假信息、充當“媒子”等時有發生，由此引發的矛盾、糾紛、沖突不斷。

5．房地產中介服務手段落后，情報、信息的開發利用不夠充分。目前，許多房地產中介服務機構對外聯絡不廣，對情報、信息的收集，主要或全部靠人工完成，開發利用缺乏深度，導致信息資源浪費、難以發揮行業優勢。而有些房產中介服務機構由于缺乏信息，甚至胡亂編造信息，相互抄襲信息，假冒客戶以“求租求購”的名義騙取信

息，以制造自己業務量大、房源充足等等似象，騙取客戶的信任，引誘客戶上鉤。

三、加強對房地產中介服務業規范管理的政策建議

1．健全有關法律法規。要進一步修改和完善《社團登記辦法》、《公司法》等法律法規，制定《經紀人法》等法律，促使中介組織及其人員嚴格按照有關法律和規章的要求執業。要進一步完善房產中介服務準入制度，要建立房地產中介服務人員執業道德規范和房地產中介服務行業管理規定，加強對從業人員的管理和監督，對違法違規者要及時給以警告、吊銷營業執照、取消執業資格等處罰，觸犯刑事的則追究刑事責任，凈化隊伍，重塑形象，真正做到有法可依、違法必究。

2．建立行業管理體系。根據發達國家和地區的成功經驗和慣例，中介行業都是通過介于政府與中介機構的行業組織進行管理。如香港的測量師學會，美國的房地產經紀人協會等。這些行業管理組織受政府委托，制定行業標準，職業道德準則，并監督貫徹實施。為此，要注意以下兩個方面：(1)組建全國性的房地產中介行業組織，這個組織除了可以制定中介業務標準，編寫教材和培訓中介人員外，還應有紀律監督和技術指導職能。(2)要打破部門所有、部門管理、地區封鎖、業務分割的狀態，盡快理順房地產中介服務中的多種關系。尤其要盡快解決房地產評估與資產評估、土地評估，房地產咨詢、代理與土地咨詢、代理等多頭管理，業務交叉，職能不清等問題。

3．大力培養中介服務人才。具體可采取學校辦專業、社會培訓等多種方法擴大中介服務人才隊伍的規模和提高中介經紀人的專業水平與職業道德。另外，應借鑒美日等房地產市場發達國家的經驗，建立規范、系統的中介服務人員資格認證制度與持證上崗制度，從而依據房地產中介的不同內容、性質和特點，明確規定從業人員所應具備的條件，只有滿足這些條件并經資格認證的人，才能從事相應的中介服務，從而實現行業隊伍整體水平的提高。我國目前對房地產估價師實行資格認證制度，對提高估價人員的素質起到了良好的促進作用，應將此辦法逐步推廣到咨詢、經紀等其他中介服務領域。為了實現以上要求，可在大中專院校開設房地產中介服務、房地產評估等專業，逐步培養一批具有專業水準的人才隊伍。

4．加強房地產咨詢網絡和服務體系的建設。要形成一個城市乃至一個經濟圈(如長三角地區、京津唐地區、珠三角地區)現代化的信息咨詢網絡。實行二手房交易網上公示制度和實名制制度，杜絕中介機構與開發商的聯手作假現象發生。另外，按照公正、公開、公平的市場經濟原則，允許房地產中介機構開展行業協作，相互間提供有償服務，從而實現房地產信息、資源的充分利用與利益分享，發揮行業優勢。

(作者單位：中共靖江市委黨校)

責任編輯：浩宇