粵地產(chǎn)商京城爭(zhēng)霸

華　林

據(jù)稱，在1998年之前，廣州曾經(jīng)以協(xié)議方式出讓大量土地，這些被房地產(chǎn)開發(fā)商圈起來(lái)的土地，一部分因資金實(shí)力原因而未開發(fā)，甚至通過(guò)“地下市場(chǎng)”炒買炒賣；一部分則籌集了資金進(jìn)行開發(fā)，而中途因資金鏈斷裂，成為爛尾樓。

廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)謝曉丹表示，廣州市政府已收回100平方公里的土地，表明政府加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理和規(guī)范。至此，廣州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻增高、暴利時(shí)代的結(jié)束，而微利時(shí)代的來(lái)臨！在此背景下，出現(xiàn)廣東地產(chǎn)商紛紛北上趨勢(shì)，珠江投資、合生創(chuàng)展、廣州富力等地產(chǎn)巨頭先后揮師京城，以雄厚的資金和先進(jìn)的物業(yè)管理，給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商造成相當(dāng)?shù)臎_擊。

珠江系迎戰(zhàn)萬(wàn)科

在粵軍北伐中，珠江投資及合生創(chuàng)展在京城動(dòng)靜頗大，越來(lái)越引人矚目。業(yè)界甚至傳言，“珠江投資與合生創(chuàng)展這對(duì)聯(lián)合體，將會(huì)超過(guò)萬(wàn)科，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的老大！”

據(jù)稱，珠江投資是廣州地區(qū)市政建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)最具影響力的投資公司之一，是一家由建筑企業(yè)發(fā)展起來(lái)的、經(jīng)過(guò)10年慢慢做大的民營(yíng)企業(yè)。該公司去年在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額超過(guò)30億元。而合生創(chuàng)展1992年從珠江投資分拆出來(lái)，1998年在香港上市，與珠江投資相互參股，從血緣上看是兄弟關(guān)系，被稱為珠江系。在過(guò)去10年中，兩兄弟聯(lián)手在廣州開發(fā)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，其贏利能力一直穩(wěn)居香港及內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)前三名。

珠江系進(jìn)京探路便一舉拿下北京南城42萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目，操練起珠江駿景家園，以精裝單價(jià)僅5600元、擁有嶺南園林和星級(jí)會(huì)所的產(chǎn)品，創(chuàng)造銷售額高達(dá)6億元的“奇績(jī)”！

去年，珠江系以稱霸北京之勢(shì)，祭起“大盤時(shí)代”之旗，在北京大規(guī)模圈地，已經(jīng)拿下大型開發(fā)用地超過(guò)230公頃、總開發(fā)面積近300萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)100億元，這兩項(xiàng)指標(biāo)幾乎占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)10％左右的份額。這其中包括朝陽(yáng)區(qū)青年路煤炭一廠項(xiàng)目——占地21公頃、開發(fā)面積45萬(wàn)平方米的珠江羅馬嘉園；朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路梆子井項(xiàng)目——占地24公頃、開發(fā)面積36萬(wàn)平方米的珠江綠洲；朝陽(yáng)區(qū)西大望路化工實(shí)驗(yàn)廠項(xiàng)目——占地34公頃、開發(fā)面積90萬(wàn)平方米的珠江帝景；通州區(qū)永順鎮(zhèn)項(xiàng)目——占地2000畝、開發(fā)面積100萬(wàn)平方米的珠江國(guó)際城等。

業(yè)內(nèi)人士推算，珠江系今年全部銷售額可能接近60億元，而國(guó)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)第一品牌的深圳萬(wàn)科去年銷售額大約30億元。珠江系能否稱雄國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一霸主地位，取決于萬(wàn)科的增長(zhǎng)速度。

據(jù)稱，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾感嘆：“珠江系才是真正的地產(chǎn)界航母！”，為此，萬(wàn)科內(nèi)部已專門針對(duì)珠江系做了長(zhǎng)時(shí)間的研究。事實(shí)上，珠江系的實(shí)力絕對(duì)不容小覷，它可能是迄今為止中國(guó)唯一開發(fā)量高達(dá)500萬(wàn)平方米的民營(yíng)開發(fā)商。在廣東地產(chǎn)界，珠江系堪稱“一哥”；在北京市場(chǎng)，僅這兩年珠江系大肆圈地，已不愧為京城地產(chǎn)界的“地王”！

值得一提的是，在資金為王的地產(chǎn)界，珠江系與萬(wàn)科的資金背景均深不見底。萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)“地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”中名列榜首，而且已被香港大型上市公司華潤(rùn)收購(gòu)15％的股份，其資金雄厚程度可見一斑。而珠江系中的手足之一的合生創(chuàng)展則是實(shí)力雄厚的香港上市公司。

當(dāng)然，誰(shuí)是真正的老大目前仍難下定論。但是，可以肯定的是，珠江系已神秘成長(zhǎng)為與萬(wàn)科比肩而立的地產(chǎn)巨人；同時(shí)，兩家公司又將京城作為它們較勁的主戰(zhàn)場(chǎng)，它們爭(zhēng)戰(zhàn)的故事當(dāng)然精彩！

富力圈地京城

早前，作為廣州最大民營(yíng)地產(chǎn)商之一的富力地產(chǎn)首次進(jìn)京，在全國(guó)歷次面積最大、金額最高的一次經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)活動(dòng)中，一舉擊敗華潤(rùn)及潘石屹，創(chuàng)下進(jìn)京發(fā)展的良好開端！

據(jù)稱，位于北京廣渠門外大街北側(cè)、總占地面積48萬(wàn)平方米的五幅土地，是由北京5家污染企業(yè)搬遷騰出的。北京市土地整理儲(chǔ)備中心為此專門舉行公開招標(biāo)會(huì)，有16家企業(yè)應(yīng)標(biāo)。商地置業(yè)、廣州富力、華潤(rùn)置地和SOHU中國(guó)這4家企業(yè)分別以32億元、31.5889億元、28億元和27億元投標(biāo)。最終富力地產(chǎn)以31.5889億元贏得頭彩，而出價(jià)32億元的商地置業(yè)出局。

對(duì)此，有關(guān)方面表示，投標(biāo)是采用“背對(duì)背”出價(jià)暗投方式，與拍賣“價(jià)高者得”不同。招標(biāo)將由專家委員會(huì)全面考察、綜合評(píng)定，除了報(bào)價(jià)高低因素外，投標(biāo)者以往的開發(fā)業(yè)績(jī)、規(guī)劃方案及首年付款比例占搬遷補(bǔ)償費(fèi)總額的比例等綜合指標(biāo)，均是勝出的關(guān)鍵因素。不是出了天價(jià)就可以拿到地塊，還要考察它的可行性！商地置業(yè)更擅長(zhǎng)資本運(yùn)作卻遜色于開發(fā)實(shí)績(jī)，而富力地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)績(jī)特別是在開發(fā)老城區(qū)方面更受評(píng)委會(huì)青睞。

按政府規(guī)劃，這一項(xiàng)目80％為住宅，寫字樓和商鋪各占10％。有人質(zhì)疑，該項(xiàng)目?jī)H成本就達(dá)每平方米5000多元，而鄰近項(xiàng)目正式銷售價(jià)每平方米僅5500元，富力地產(chǎn)是否有錢可賺？

富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，富力地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)就是開發(fā)老城區(qū)！在華南地區(qū)，與珠江系等地產(chǎn)巨頭專注于城市郊區(qū)發(fā)展大型住宅區(qū)不同，富力地產(chǎn)一頭扎進(jìn)廣州老城區(qū)。在廣州引以為榮的富力花園、富力新村等10多個(gè)項(xiàng)目，均是在污染企業(yè)搬遷后的地塊上進(jìn)行開發(fā)的，而且贏利情況非常好。在北京，老城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施最完善、生活和工作方便、擁有最強(qiáng)有力的購(gòu)房階層，完全能夠接受富力地產(chǎn)每平方米5500元以上的房?jī)r(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)很小。

據(jù)稱，抓住當(dāng)?shù)卣徇w的好時(shí)機(jī)，低價(jià)拿地，在設(shè)施完善、購(gòu)買力強(qiáng)勁的地段就地開發(fā)；而不用到郊區(qū)去，又是修路又是會(huì)所。這是富力地產(chǎn)在廣州一以貫之的策略。富力地產(chǎn)不主張過(guò)多儲(chǔ)備土地，而是強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)、貨如輪轉(zhuǎn)。往往是一個(gè)工廠的一期剛完成搬遷任務(wù)，富力的項(xiàng)目（樓花）就可以預(yù)售。既沒有土地庫(kù)存，又沒有商品房庫(kù)存，甚至沒有資金庫(kù)存。這樣一來(lái)，就保證了項(xiàng)目的極高利潤(rùn)率及有力控制開發(fā)成本。現(xiàn)在，廣州富力地產(chǎn)挾帶成熟的商業(yè)運(yùn)作模式空降北京，必將給京城房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)驚喜和壓力！

事實(shí)上，圍繞北京廣渠門地塊的角逐此前已經(jīng)十分激烈，主要是京商與外地房地產(chǎn)巨頭之間的爭(zhēng)斗。據(jù)稱，這幅緊鄰東三環(huán)的黃金地塊，此前曾經(jīng)拍賣而流標(biāo)過(guò)。而SOHU中國(guó)有限公司掌門人潘石屹先后兩次參與競(jìng)標(biāo)，因?yàn)樗拷麮BD中心區(qū)，與建外SOHU幾乎是一步之遙，顯然是志在必得。然后，潘石屹兩次失手！最讓老潘不能接受的是，他最不愿意廣東人中標(biāo)。因?yàn)槿A南地產(chǎn)商幾乎不做概念，而潘石屹就是依靠炒賣新概念起家的。廣州富力地產(chǎn)實(shí)實(shí)在在、細(xì)致精到的操作理念，將會(huì)對(duì)以潘石屹為代表、每每新概念不斷的北京房地產(chǎn)商構(gòu)成威脅！

打進(jìn)京城“三甲”

據(jù)稱，富力地產(chǎn)已連續(xù)3年位居廣州商品房實(shí)際銷售量第一名，去年銷售額近20億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積30多萬(wàn)平方米。今年在廣州有12個(gè)新建項(xiàng)目，面積達(dá)100萬(wàn)平方米以上。在廣州商品房銷售急劇下滑的狀態(tài)下，富力地產(chǎn)的這種勢(shì)頭委實(shí)令人驚訝！而在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈、交易量持續(xù)下跌的時(shí)候，富力地產(chǎn)毅然殺了進(jìn)去。

富力地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州市商品房?jī)r(jià)格連續(xù)3年陰跌不止，但這期間恰恰是富力地產(chǎn)發(fā)展最快、積累最多的時(shí)期。我們知道北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的水很深，有了搶得北京廣渠門地塊的這樣一段經(jīng)歷，我們還怕什么？富力地產(chǎn)的底牌是：以廣州為根據(jù)地，以北京為重點(diǎn)，在北京絕不會(huì)只做一兩個(gè)項(xiàng)目，富力地產(chǎn)在京城的作為會(huì)讓本土地產(chǎn)商大吃一驚！

合生創(chuàng)展總經(jīng)理謝世東在介紹與珠江投資的合作時(shí)說(shuō)，珠江投資通常負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的土地開發(fā)，合生創(chuàng)展則負(fù)責(zé)策劃、建筑、設(shè)計(jì)、銷售及物業(yè)管理。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，外資不能獨(dú)資開發(fā)土地。而作為一家外資公司的合生創(chuàng)展，是需要一個(gè)內(nèi)地的合作伙伴進(jìn)行土地開發(fā)，而同門弟兄的珠江投資自然是最佳選擇。這種合作方式已從廣州延伸到北京。

事實(shí)上，珠江系近期在京城推出的幾個(gè)樓盤，火爆的認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面證實(shí)了珠江系對(duì)北京市場(chǎng)的判斷：后勁十足，潛力巨大。市場(chǎng)前景進(jìn)一步鼓舞了珠江系力拓京城市場(chǎng)的決心，其在京城的多個(gè)樓盤正加緊施工，爭(zhēng)取早日面市。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，珠江系在京城的膨脹速度令人稱奇，其勢(shì)頭不僅不遜色于早期進(jìn)京的深圳萬(wàn)科、山東魯能、福建金源等企業(yè)，而且其開發(fā)規(guī)模和發(fā)展速度，已經(jīng)直逼京城房地產(chǎn)巨頭，頗有異地爭(zhēng)霸之勢(shì)！