別墅投資“陷阱”

據(jù)權威調查機構調查顯示，超過五成以上的富人將不動產(chǎn)作為投資首選，已經(jīng)超過了銀行儲蓄上升為第一理財方式。去年的一紙“別墅5年之內(nèi)禁止開發(fā)”令，更是在各大城市掀起了一股“別墅投資熱”。

但這一富人的投資“專利”并不意味著能得到理想的投資回報，沒有平和的心態(tài)和專業(yè)的知識以及一定的投資眼光，你的固定資產(chǎn)就很有可能成為“陷阱”，慢慢吞噬掉你的財富。

地域陷阱：高價別墅難出租，使用率低導致資金流失

隨著年齡的增大，在生意場上打拼多年的王東有些疲憊了，總想著找個機會靠一些投資來獲利。2003年正好是北京別墅賣得最火的時候，于是有朋友建議他買幾套別墅出租，還說現(xiàn)在北京的別墅租給老外每月僅租金就是好幾千美金。

王東也聽說最近國家剛頒布法令禁止別墅用地的審批，覺得這確實是個好機會。經(jīng)過一番籌措，他在八達嶺高速公路附近的“寬HOUSE”項目花300萬一次性購買了兩套雙拼別墅。年底交房后，王東又花了幾十萬元把自己的兩套別墅裝修了一下，便在中介機構和網(wǎng)上貼出招租通知，只等著每月幾千美元的主兒上門了。

讓王東沒有想到的是，幾個月過去，幾乎沒有一個人求租，更別說老外了。眼看著自己的兩套房子空著，還要給開發(fā)商交管理費，王東只能干著急。最后他只好自己一家住了一套，但是另一套還是空著。

其實王東的投資選擇本來沒有錯，投資的時間應該說也比較適合。據(jù)2004年最新的北京別墅指數(shù)報告顯示，到2008年，在北京的外國使館和機構將達到200家，外資公司達2萬多家，外國雇員共有10多萬人。這些人大部分以租住房屋為主，房租補貼從每月1000多美元至CEO級的逾萬美元不等。按照這個數(shù)字，高檔別墅出租獲利的投資前景十分看好。

但是，王東忽略了一個重要情況：這些人租賃別墅是非常注重區(qū)域的，除了要求交通方便之外，他們還注重一種群聚效應。老外租房的熱點區(qū)域大多在商圈內(nèi)或與商圈相連，諸如國貿(mào)、燕莎、亮馬、亞運村商圈、使館區(qū)等，緊鄰機場的京順路沿線溫榆河一帶的別墅里也聚集了眾多老外家庭。因此，有很多外國人租房的順義區(qū)就成為老外租別墅的首選之地。而溫榆河地區(qū)高檔別墅的回報率因此得到了保障和穩(wěn)步提升，目前這里的年投資回報率大約在10%～12%左右。以這一地區(qū)二手別墅主力戶型面積為300平方米為例，月租金價格一般在2000~4000美元之間；面積在350～500平方米左右的高檔別墅，月租金價格在6000～9000美元之間。

王東購買的“寬HOUSE”位于八達嶺附近，很少有老外跑到這里來租別墅，根本沒有形成“群聚效應”，而國外人員也不會跑這么遠來租一套昂貴的別墅。王東的別墅租不出去也就不足為奇了。

套現(xiàn)陷阱：急需現(xiàn)金，低價出手不賺反賠

范天云是一個在北京做服裝生意的溫州商人，在2003年頒布別墅禁批令之后，憑著溫州人天生的直覺，范天云認為別墅的投資機會來了。當時范天云的生意非常好，手上閑錢也多，他便在北京香山風景區(qū)附近的“半山楓林”一次性付款420萬拿下一套340平米的獨棟別墅，準備等著明年甚至后年別墅升值之后賣出賺取差價。

可惜，人算不如天算，快到年底的時候，范先生的服裝生意出了一個意外，一下子損失了幾百萬元，大大傷了元氣。為了東山再起，他不得不提前把別墅賣出去籌集資金。可是香山風景區(qū)由于被媒體曝光破壞了風景區(qū)的環(huán)境，傳言有些別墅要被拆除，造成很多買家都持幣觀望，不敢貿(mào)然下手。無奈范先生只好以350萬元的超低價格轉手。半年不到虧了70萬。

像范天云這樣，或是因為急需現(xiàn)金，或是因為工作調遷，種種原因使一些別墅投資者只能將別墅低價轉手。這種情況下，待價而沽顯然不現(xiàn)實，他們只能將別墅選擇盡快出手，這時候正如股市的“割肉出倉”一樣，低價就成為唯一的選擇，從而導致自己的資產(chǎn)出現(xiàn)一定的流失。

由于中國銀行發(fā)布通知，表明要嚴格控制豪華別墅及投資用住房的貸款，將重點扶持中低檔自住房按揭貸款。很多投資者就只能選擇自己掏巨額資金去投資別墅，這種情況下，投資必然要做好長期持有的思想準備，這對個人資金情況就是一個考驗。

如果沒有充足的資金儲備（最起碼保障自己兩年內(nèi)不會急需大筆資金）最好不要去投資別墅，可以選擇一些別的短期投資產(chǎn)品。不動產(chǎn)的升值不是一天兩天的事情，投資之前一定要三思而后行。

折舊陷阱：入不敷出，別墅變成負資產(chǎn)

早在1997年，廣州的陳先生慧眼獨具，在周圍朋友懷疑的目光中果斷花費600多萬元，購買了白云區(qū)某別墅樓盤中一套別墅。他的理由很簡單：一是在廣州落戶的跨國企業(yè)越來越多，“老外”們很需要高檔別墅；二是白云區(qū)的環(huán)境在廣州市區(qū)是最好的，而且離機場也很近。

果然，幾年下來，他的這套別墅幾乎沒有空置過一天，先后成為他房客的全部是歐洲籍、美籍等大型跨國公司的高級管理人士。看著陳先生每月收到的不菲租金，他周圍的朋友也紛紛打起了投資別墅的如意算盤。

但是2002年以后，隨著廣州別墅的大量問世，租客紛紛外流至環(huán)境更加優(yōu)美的海珠區(qū)、番禺甚至中山等地。如今的陳先生只能靠調低租金來吸引租戶了。2004年以來，每月不但沒有進賬，陳先生還要自掏腰包交納高昂的物管費用。

人算不如天算。由于近年來國內(nèi)別墅開發(fā)的持續(xù)熱潮，各大城市高級外籍客戶群的選擇層面在不斷增大。尤其在廣州市區(qū)，廣園東、濱江東一帶的豪宅又開始成為他們的新寵，再加上有些外籍客戶租房的福利津貼開始劃入他們的薪金內(nèi)，因此，現(xiàn)在的外籍客對租房的要求也變得越來越實在了。

陳先生的別墅本來就修建得早，從設計管理和配套等方面與新上市的別墅都有一定的差距，逐漸被能夠承擔高額租金的外籍客戶所擯棄，于是別墅高昂的管理費用就成為一個巨大的負擔。

類似陳先生這樣的投資者不在少數(shù)，他們目前的情況最好是能夠將別墅賣掉，重新購買其他不動產(chǎn)。別墅占據(jù)的資金是巨大的，如果無法出租其壓力可想而見。陳先生如果能在一個合適的價位果斷出手，得到大筆現(xiàn)金再投資別的不動產(chǎn)，不失為一個好的辦法。