利率上升會危及股價和房價嗎？

羅伯特·J·希勒（Robert J. Shiller），耶魯大學經濟學教授、本刊專欄作家

世界范圍內的銀行利率都呈上升之勢。短期利率自2001年世界經濟不景氣以來已降到如此之低——美國和歐元區的利率分別為1%和2%，日本的利率幾乎為零——以至于正在走強的世界經濟會迫使各國央行收緊貨幣政策。

澳大利亞中央銀行自2002年5月以來就一直在調高利率，英國自2003年11月以來也一直在這么做。

在美國，將于6月29日至30日召開的聯邦開放市場委員會會議可能會標志一個重要的轉折點。它會扭轉自格林斯潘2001年放松貨幣政策以來基準聯邦基金利率持續降低的趨勢。這有可能進一步帶動中國、歐元區和其他地區調高利率。

由于各國央行通常會逐漸調整利率，所以某一大方向上的調整往往意味著一種持續而來的趨勢。這一重大調整對諸如股票和住房一類的資產又意味著什么呢？

從理論上講，當利率提高時，人們就有理由相信資產價格會走低。利率越高，債券的投資行情就越被看好。投資債券與投資股票和房產是一種競爭的關系，更高的利率還會使用于購買這些資產的貸款成本增加，增加的貸款成本可能會減少人們對這些資產的需求，并給這些資產施加降價的壓力。而當利率調低時，人們就能預測其會對資產價格產生相反的作用。

從實際上看，股票市場對利率變化的反應是混合的。有時利率變化會帶來人們意料之中的影響，而有時卻不盡然。

但人們卻有理由相信較高的利率，即便在人們預料之中的調高，也能對房價產生負面影響。這是因為與從事股票交易的專業人士不同，購房者大都是不諳金融之道的普通人。懷有其他顧慮的非專業人士可能會犯嚴重的經濟錯誤。

由于市場被非理性的繁榮所控制，很多國家的房地產都已大幅增值。高昂的房價已經給很多正艱難地償還按揭貸款的家庭增加了巨大的壓力。當利率增加時，還款額也會增加（在可變利率的情況下），并可能變得難以負擔。

如果某人以6%的按揭利率貸了相當于其3年總收入的購房款，這就意味著其收入的18%將會用于償還利息，這樣的負擔也許還能承受。但如果利率上升至8%，按揭還款利息的比例就會上升到24%，再加上分期付款、雜稅、其他債務和必要支出，這樣的負擔可能就會超出一個家庭的還款能力。在此情況下，有些人可能會出售其標價過高的住房，由此帶來的市場不平衡就會導致房價下跌。

辦理了固定利率按揭貸款的人同樣容易受利率上升的影響，只不過這種影響不那么直接罷了。這是因為如果他們不得不搬遷并出售住房，卻可能沒有買家能夠負擔得起更高的利息，除非房價也下跌。

相比之下，如股市大戶一類久經世故的投資者就不大容易跌入這樣的陷阱。但購房者卻沒有那么精明，所以他們要么可能會發現不了即將到來的市場變化，要么可能會沒有做好應對措施。

心理學家們指出許多人都容易罹患“妄想偏見”，不愿設想自己所不愿考慮但卻極可能發生的事。他們可能會過度強調經濟成功的可能性，比如“我會在未來幾年賺很多錢”，但卻對時時威脅家庭預算的問題考慮不足，比如他們從不去想“我會失業或離婚”。

正是這種盲目樂觀的態度，造成了房地產泡沫的出現。低銀行利率并沒有造成泡沫，低利率只是讓那些生活在經濟前景仿佛一片光明的地區的人們更容易沉浸在他們的幻想之中。利率的上升會讓他們面對現實：購房的貸款利息將會占家庭預算的更大一部分，這是我們最終必須面對的嚴峻現實。

但房價下跌不會在各國央行開始調高利率之后很快出現。在利率上升的兩年之后，澳大利亞住房價格上漲的趨勢才出現緩和跡象。在業余投資者的主導下，房屋市場對利率變化并不敏感。在房價上漲過快的地方，這種上升趨勢會在一段時間內保持或趨緩。在大多數高房價地區，真正的房價下跌可能要在相當一段時間之后才會出現。