商業總量洗牌 結構調整在所難免

“香港1平方米商業面積有4萬社會消費品銷售總額支撐，上海4個平方米商業面積才帶來1萬社會消費品消費總額的增長。上海商業投資過熱，商業設施的增長已經遠遠超過社會消費品銷售總額的增長。如果按照社會消費品銷售總額每年10％的增長，上海現有的存量商業設施在未來5年都將超過飽和。日前上海財經大學國際工商管理學院教授、中國商業經濟學會特約研究員、《2004年上海市商業零售發展白皮書》主要編撰人之一的晁鋼令在接受記者采訪時指出 ”上海商業過度發熱，總量洗牌、結構調整在所難免。

他說：“1999年的時候，上海整個商業基礎設施的面積是1400多萬平方米，到現在不過5年的時間，此面積就達到2300多萬平方米。發展速度非常驚人，這在世界各大城市是沒有的。現在上海人均占有的商業面積就高達144平方米，已經超過發達國家的主要城市。

上海目前大型綜合性超市(大賣場)已有70多家左右，總建筑面積70多萬平方米，擬建的大賣場還有70多家，總建筑面積60多萬平方米。大型購物中心已有14家，在建和擬建的還有33家，預計總建筑面積將達300多萬平方米。而且這些都可能在2、3年的規劃之內。

上海可的便利店有限公司總經理邱源昶對記者表示，從連鎖便利店的角度來看，上海確有投資過熱的傾向。上海英友咨詢市場總監盧峰峰告訴記者，上海商業企業目前處在攻城掠地的階段，還不能真正地投入精力把現有的規模做精致，但需求卻沒有被完全滿足，上海商業結構性問題比較突出。

晁鋼令教授指出，上海火車站周邊有如此之多的百貨公司，可是我們的一些白領連吃飯的地方也沒有。社區商業現在也不是很配套，最近我們做的調查顯示，商業設施能夠配套的社區只有50％——60％。另外一些高檔商務區、高檔金融區里的商務設施的也嚴重不足。去年郊區的社會消費品銷售總額已經超過全市總額的50％，但郊區的商業設施卻遠遠不夠。

對于上海商業投資過熱的原因，據晁鋼令教授分析，上海大部分商業企業，都有追求規模的狂熱，他們都認為只有足夠的規模才有足夠的效益。甚至一段時間各大商業連鎖公司都是以連鎖門店的規模擴張速度來作為業績考核的標準．上海便利店出現門對門、墻對墻的情況。很多企業想利用商業還沒有完全開放的短暫時間來搶占市場資源。前幾年上海便利店出現的圈地運動，實際上就是在這個背景之下發生的。2002年上海一年之間便利店增長的門店數，是前日年發展的總和。缺少總體規劃也同樣是上海商業投資過熱的重要原因。上海上世紀90年代提出以城市改造、土地開發來吸納外部資金的基本政策以后．客觀上刺激了各個區縣政府在商業方面的大力發展，許多土地開發很多都集中在商業中心，因為市口最好，商業價值也最高。當時上海各個區的商業發展規劃，很多根本不考慮全市的規模和市場需要，只是從目前自有的資源和條件出發。

晁教授強調，上海現在的社會消費品年銷售總額能夠增長的幅度，在近幾年不可能超過15％，平均水平也就10％。如果我們以5年期的發展速度來看，上海社會消費品的增長速度為10％，5年之后上海商業依然飽和。然而未來5年之內卻至少有300多萬平方米的商業面積增長，總量洗牌在所難免。同時，郊區商業的發展，一定會把市區的購買力截流。上海市中心的購買力會呈進一步下降的趨勢。