各方觀點看“開征物業稅”

物業稅開征條件尚不成熟

對于前一階段坊間盛傳的“物業稅開征后房地產價格降幅有望達到40％以上”的說法，著名土地問題研究專家、中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員劉維新進行了冷靜分析，他指出，物業稅的開征必須在土地所有權、出讓與劃撥、房屋產權等關系理順之后進行，這個準備期至少需要三四年，而且開征物業稅未必就會帶來房地產價格的大幅下降。

劉維新認為，上世紀90年代國家曾就土地問題進行過宏觀調控，當時是在房地產熱和圈地熱的背景下進行的，而此次的調控的目的是約束對土地資源濫開發行為，為未來留下發展空

至于開征物業稅，“其本質是把目前開發商一次性繳納的土地出讓金轉為只繳納少量土地補償金，這一補償金數目將大大低于目前的土地出讓金水平，但土地同樣應采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓，防止一屆地方政府幾年間就把地賣完了。”劉維新說。在開發商拿到土地后，政府將給予其3年開發周轉期，3年過后，售出的房地產部分由購房者逐年繳納物業稅，未售出部分則應由開發商繳納物業稅。這樣不但可以限制發展商囤積土地的投機行為，也在一定程度上降低了中低收入者買房的門檻。

物業稅開征后是否會引起房價大幅下降，劉維新認為，在一定的時空范圍內，房價水平多半由供求關系決定，開征物業稅只為房價下跌提供了某種可能。

對于很多人認為物業稅開征短期內就可操作的說法，劉維新也潑了一瓢“冷水”。他認為，物業稅的開征并不是簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革。在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體等前期準備工作，這個過程至少需要三四年的時間。因此，目前我國開征物業稅的條件還不成熟。

劉維新解釋說，僅就住宅建設形式而言，我國目前就存在著商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等多種形式，也因此存在著多樣化的土地使用形式，導致房地產價值總量的巨大差異，并助長了不正之風。他認為，要真正開征物業稅，首先應該把國有土地與集體土地歸并、土地出讓權和劃撥權歸并、各種形式的產權歸并，同時應該把城市總體規劃與土地利用規劃進行歸一，統一起點。

物業稅不能替代土地出讓金

廣州房地產知名專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說：“周小川在談物業稅時，提到兩種不同的城市管理方式一種是城市土地采用一次性批租和收地價的形式，另外一種是分期收取地租或地價的形式。到底哪一種形式更適合中國的國情，其實結果是不言而喻的——前一種更符合中國的現實和實際，如果要調節和限制土地出讓金以及各種房地產稅費，只要調整和規定土地出讓金的使用期限與用途以及各種稅費的比例即可。如果改變現行的土地供應制度，不是采取土地拍賣和掛牌競價出讓，而是將土地無限制地供應和交易，又無須一次性交付地價或地租，那樣的情形在中國行得通嗎，恐怕只有回到計劃經濟的年代，才有可能實施這種幾乎是無償劃撥的土地供應和交易形式，相信即使是西方福利社會要做到這點也是極為困難的。”

許多專家和學者贊成物業稅替代土地出讓金一次性交付的形式，一是擔心政府寅吃卯糧，十白現在就把地租花完了，以后的日子不好過，二是為購房消費者著想，變一次性交付為長期小額交付，三是對發展商來說，可以進一步降低房地產開發的門檻。從表面上看，可以說是一項皆大歡喜的好改革，但仔細地研究和分析，我們就會發現這種改革其實是弊大于利的，我們仍可以從政府、消費者和發展商三個方面來做另一番的考量和分析——

從政府的角度看，物業稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響，從消費者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者購房風險，而且，即使新房舊房采取不同的物業稅稅收標準，也不可避免出現不合理和不公允的現象。從發展商的角度看，如果土地供應和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好像是很不錯，但如果真的不用一次性交土地稅費，發展商又怎么樣才能拿得到地呢，是憑實力還是憑關系，會不會出現土地壟斷在少數人手中的現象，或土地濫用和浪費的現象，發展商當然十分愿意分期繳交土地出讓金， 因為這樣可以減輕初始投資的負擔和壓力，降低開發成本。

開征物業稅宜緩行

從國外經驗來看，房地產估價制度本身就是一個“麻煩制造源”。以多倫多為例，近幾年房地產價格上漲，物業稅漲得更快，如果業主所屬的小區最近成交了幾個大樓盤，而且漲幅超過8％，就會扭曲統計結果，導致整片小區的房屋估價上漲，不管舊房業主是否能按這個價格賣出去。盡管多倫多市民可以在一定期限內，自行收集區內房價資料，向政府部門上訴。但是并沒有制度上的安排，令政府估價人員和處理上訴的官員去追求一個公平的房屋估價。物業價格隨著市場供求和土地規劃而變化，是一個非常專業和復雜的問題。目前多倫多估價方法主要是考慮地段和樓層，但忽略了每一建筑物本身的結構、保養和市場需求，結果是，居住在舊城區小房子的居民所交得物業稅并不亞于新城區新房子的業主。

土地的增值占了物業增值很大的比例。建筑物本身隨著年歲的增長，維修的成本逐步上漲，甚至會貶值。中國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地和土地上蓋物業，所謂“物業增值”的說法，是要大打折扣的。

對于買房自住的居民來講，即使房價上漲，也不會賣掉房子睡大街的。開征物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。

從增加稅收的角度看，物業稅并不是一個好的稅種。首先，政府要養一幫人來評估房價和處理上訴。征收成本很高。其次是經濟不景氣，房地產價格下跌，政府最需要錢來擴大財政開支的時候，物業稅收入反而下降。例如，香港政府為了紓解民困和負資產現象，就曾經停止征收差餉一年(差餉相當于一種物業稅)，因此加劇了香港政府的財政赤字。

西方國家現行的物業稅制度本身有缺陷，要靠其他制度來限制它的副作用。目前中國社會正在經歷高速發展和急劇轉變。離開了配套措施，開征物業稅只會造成新的”制度性的不公平”。某些輿論鼓吹物業稅只是向擁有物業的富人征收。誰曉得富人的標準如何劃分，為什么對有房子的人征稅就是合理合法的，何以見得交給稅務局的錢要比交給物業管理公司的更加高尚，

物業稅是稅制轉型的陣痛

由于物業稅涉及土地、房地產一二級市場，并將對未來中國城市土地管理產生重大影響，因此消息一傳出，立即在政府、業界、社會引起強烈反響。有人甚至放言物業稅改革的實施，將徹底改變整個地產運營的格局，將會比去年的央行121號文件和國務院18號文件更具影響力。

另一方面，在房地產市場上表現出來的一些突出問題，比如地價房價過高、市場過熱等，都與稅費復雜、項目繁多有關。要從根本上解決這些問題，從稅制下手是一個理想的突破口。

稅費問題一直是房地產行業最難解的問題之一，現行應用的稅收上位法已經脫離了當前的實際情況，而發展僅十余年的房地產業也一直沒有機會單獨提出自己的稅收法律，現在行業的發展已經到了一個新的時期，新的時期需要新時期的政策和思路，大家都迫切地感到稅制改革的緊迫性和必要性。

去年，中國房地產界經歷了從“過熱論”到“穩健論”的激烈爭辯，最后中央政府出面拍板，把房地產業定性為中國的支柱產業，才平息了這場爭辯。改革物業稅在此期間提出，應該是國家宏觀調控房地產業的一個重要手段，而不能僅僅看做是簡單的稅費改革內容。

作為新的稅種，物業稅固然在很多方面優于批租制下的稅收制度，但在改革過程中，也將不可避免地遭遇尷尬。物業稅開征以后，房價首先將會發生突變，隨之而來的是市場成交金額、房地產納稅額、房地產產值的突變。

物業稅實施的三點困惑

上海新聯康公司總經理周小麗表示，開征物業稅對購房者減輕一次購買時的負擔以及增加政府對住宅房地產的長期稅收收益是有好處的，但實施中會有三點疑惑。

一是關于增值稅部分。原先增值稅是在房產轉讓時根據合同差價按一定稅率征收的。如果分到各個年度在使用過程中征收，就有兩個問題，一是增值幅度如何認定。因為各個區域和各個物業的增值幅度差異會很大，我國的臺灣地區有按區域每年度發布公告地價的做法，但只能針對地價部分，對物業部分很難認定，二是如果房地產行情下降時，政府是否應該退稅。要做到這一點對政府顯然有難度。但房價肯定不會永遠是漲的，在增值沒有兌現的時候分年度征收增值稅好像有問題。

二是目前已購商品房者都已經交清了一定年限內的土地出讓金和契稅。作為國家和個人的契約已經確定了一定年限內的土地使用價格。在沒有出現轉讓的情況下如果再征收增值稅，是否有重復征收或違約的嫌疑。

三是如果出臺物業稅政策，對物業所有者長期來看是增加使用成本的。目前全國各個地區經濟發展和房產開發程度都不一樣，有些地區住房自有率還不是很高，而我國之前的總體政策是鼓勵個人購房的。這樣的政策是在全國推行還是只是在部分地區實行，應該謹慎對待。

物業稅是調節房產市場的杠桿

新加坡凱德置地投資開發總經理廖茸桐認為，如果征收物業稅百分比小，房地產業不太可能會受到影響。事實上， 中國目前在對房屋出租所收的綜合稅中已經包括了物業稅。

在新加坡，物業稅已經實行了很長一段時間。它是由新加坡國內稅務局對所有房產征收的稅種，包括針對中低收入者的政府租屋也必須交納物業稅。具體來說，自住房產的物業稅率是4％，其他類型房產的物業稅率是10％。物業稅是按照房產年度評估價值的百分比(即物業稅率)來征收的。如果房產年度評估價值等于或小于18元新幣，就可以免稅。

物業稅也是政府調節樓市的杠桿。房地產市場不景氣后，從2001年7月1日至2002年12月31日，新加坡政府對所有的商用和工業房產施行固定的物業稅減征政策，高至每年8000元新幣或實際應付的物業稅，兩者取其低者。另外，對物業稅減征后的余額又進一步減征30％。這種減征政策延續到2003年6月30日。

低收入階層壓力增大

嘉恒基業房地產開發公司董事長李磊認為，千萬不要逼著社會的低收入階層去買房，他們應住進政府提供的廉租房，政府應多收稅去興建廉租房。政府建廉租房的力度和數量不夠，才會出現社會問題。

如果讓低收入階層繳納養房的稅費，他們又如何承擔得起，不能把資本主義經濟高速發展了幾個年，在社會保障體系比較完善的環境下實施的政策拿到當今的中國來。

可能刺激開發商瘋狂圈地

理格豐律師事務所律師郭玉濤認為，稅制如果改革，購房者的購置成本降低，而開發商的開發成本則降得更直接、更明顯。在這種前提下，政策又極大地刺激了購房者的需求，開發商會閑看花起花落，還是一頭扎進市場？

大量圈地運動令很多農民失去土地。在合法免稅的前提下，很難說不出現更加瘋狂的圈地運動。因此稅制改革一定要伴之以土地定量、科學地供應的制度。

不動產評估業將大規模發展

上海師范大學商學院教授諶漢初認為，根據國際慣例，征收物業稅需要定期對使用的土地或房產進行評估，在此基礎上征收。一旦開征物業稅，目前的評估隊伍和評估辦法是否能適應未來的需要，相應的評估細則，法規的制定何時提到議事日程？

同時，由于每年都需要重新評估土地價值和具體的納稅額，其中的利益非常之大，而評估又是永續性的，可能會較多地出現不當行為，如何規范評估行業的行為，保證評估的科學、公開也是面臨的一道難題。

政府態度

上海財稅局一位不愿透露姓名的負責人透露，地方財稅機關只是執行部門，這樣的一個政策，方案肯定將由中央統一制定，并須通過全國人大討論才會下發。至少到目前為止，上海方面還未得到任何指示。關于“對物業稅改革前已擁有房產的業主會否重復征稅”的顧慮，他們可以說的就是，在政策的制定上將一定會考慮到。這位負責人最后說：“政策只有盡可能細化，才能最大限度地保證‘公平’，而公平原則是稅務制度的最大原則，在這一點上，有顧慮的民眾可以放心”

此外，全國許多城市都有開發商通過各種方式儲備了大量的開發建設用地，其中相當部分通過一次性拍賣交清了土地款。顯然，他們今后開發的這些存量土地，銷售時的“入門價格”要遠比開征物業稅后銷售房屋的“入門價格”高。對開發商獲取土地成本的巨大落差如何處理，短期內沒有一個平衡市場價格的萬全之策，這也是癥結之一。

業界有專家分析表示，此次國家擬開征物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，只是這種試探目前在業界分歧較大，最后結果如何目前尚不好評價。但是，最起碼此次擬開征物業稅的提議再次將房地產稅制改革的呼聲推向前臺，因為房地產行業稅收繁重、偷稅漏稅現象嚴重早已是業內皆知的秘密。

財政部有關部門表示 擬議中的物業稅是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并統一起來，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，其出臺目前尚無時間表。他們亦認為 目前媒體對此廣泛關注、展開討論是無可非議的，社會各界提出意見，可供制定方案時參考。