開拓我國房地產(chǎn)信托融資的主要環(huán)節(jié)

信托公司發(fā)行信托計(jì)劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質(zhì)，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計(jì)劃收益率遠(yuǎn)高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。

我國房地產(chǎn)信托融資的快速發(fā)展

作為高杠桿經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)外部資金的需求量極大。由于融資結(jié)構(gòu)和融資制度限制，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)外部融資來源主要是銀行貸款。隨著投融資體系改革和投融資制度演進(jìn)，房地產(chǎn)融資渠道初露多元化格局。上市融資、信托融資、私募基金融資以及房地產(chǎn)基金融資等逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資方式。

我國信托投資公司業(yè)務(wù)整頓后，立足于發(fā)揮融資功能，自2002年下半年以來至2003年年底嘗試發(fā)行了約90個(gè)信托計(jì)劃，其中50多個(gè)是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行的，房地產(chǎn)信托融資累計(jì)在60億元以上。從土地儲(chǔ)備、土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運(yùn)營，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，信托融資已經(jīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各種類型。

房地產(chǎn)信托融資獲得快速發(fā)展的原因，可以歸納為以下幾個(gè)方面：

第一，信托公司整頓和信托業(yè)的復(fù)蘇。我國信托公司經(jīng)歷了第五次整頓，信托業(yè)運(yùn)行的法規(guī)制度得以完善，先后頒布了“一法兩規(guī)”，按照“受人之托，代客理財(cái)”的信托本源，確立了信托公司的功能定位，對(duì)信托公司開展信托業(yè)務(wù)起到了保證作用。

第二，中心城市房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛。良好的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢和住房制度改革，決定了房地產(chǎn)市場在中心城市相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)有持續(xù)向好的基礎(chǔ)。從2001年下半年以來，我國股票市場持續(xù)走低，吸納貨幣資金的能力降低，大量資金撤出，助推了房地產(chǎn)市場走強(qiáng)。近期在人民幣升值的預(yù)期下，大量游資涌進(jìn)國內(nèi)，與國內(nèi)投機(jī)資本結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)市場形成沖擊，在部分地區(qū)甚至造成了投機(jī)氣氛。在房地產(chǎn)市場繁榮的背景下，房地產(chǎn)商投資需求旺盛，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的融資需求，信托計(jì)劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。

第三，資金相對(duì)富裕，其他金融工具收益率低，為房地產(chǎn)信托計(jì)劃的順利發(fā)行提供了資金保證。當(dāng)前我國銀行利率處于改革開放以來的最低水平，對(duì)居民缺乏吸引力，同時(shí)股票市場從高位滑落，震蕩較大，大量資金急于尋求增值避險(xiǎn)的投資渠道。從發(fā)行的信托計(jì)劃看，信托投資收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率，加之信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)對(duì)收益的不確定性和信托資金的安全性都做了妥善處理，實(shí)際上鎖定了投資風(fēng)險(xiǎn)，增加了信托計(jì)劃的吸引力。

第四，央行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)為了突破融資瓶頸，加大了尋求替代融資方式的努力。

隨著信托計(jì)劃發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化和程序化、信托計(jì)劃認(rèn)購起點(diǎn)的降低和信托計(jì)劃發(fā)行份額的擴(kuò)展，信托計(jì)劃可能成為居民重要的理財(cái)工具。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)得到較好的控制，房地產(chǎn)信托融資也可能成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式之一。

房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行的主要環(huán)節(jié)

以下是對(duì)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行過程中的若干重要環(huán)節(jié)進(jìn)行的歸納和概括。

信托類型

按照委托人和受益人的關(guān)系，可分為自益信托和非自益信托。在目前發(fā)行的信托計(jì)劃中，以上兩種類型都存在，以自益信托居多。自益信托有如下優(yōu)點(diǎn)：第一，自益信托憑證轉(zhuǎn)讓方便，無須考慮委托人和受益人不一致的情況；第二，可能帶來稅收上的優(yōu)惠和便利。當(dāng)信托交易涉及不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，理論上分析， 在信托設(shè)立和管理的環(huán)節(jié)有可能發(fā)生契稅義務(wù)。如以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立自益信托，由于權(quán)屬轉(zhuǎn)移是形式上的，不宜征收契稅；但以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立他益信托時(shí)，實(shí)質(zhì)是將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移給受益人，可以視為對(duì)受益人的一種贈(zèng)予，要對(duì)受益人征收契稅。相對(duì)于自益信托，非自益信托的優(yōu)勢在于不對(duì)受益人進(jìn)行限制，擴(kuò)大了投資群體，而自益信托限定委托人為受益人，可能排除部分投資者。

發(fā)行規(guī)模

“量身定做”是信托融資的特點(diǎn)之一。從發(fā)行規(guī)模上看，已經(jīng)發(fā)行的信托計(jì)劃從幾百萬元到十幾億元不等。從發(fā)行規(guī)模的確定方式看，主要有兩種方式：

1．確定點(diǎn)金額：即信托規(guī)模確定為某具體數(shù)字，如衡平信托發(fā)行的崇州市儲(chǔ)備土地開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目信托計(jì)劃，信托規(guī)模為5000萬元。

2．界定區(qū)間：即規(guī)定信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模小于或等于、不超過某金額、或在兩個(gè)金額之間。如北京國際信托投資公司發(fā)行的CBD房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，信托計(jì)劃規(guī)模為不超過15億元。中國對(duì)外經(jīng)貿(mào)信托投資公司發(fā)行的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，信托規(guī)模為500萬至2億元之間。

以上兩種方式對(duì)信托計(jì)劃成立可能產(chǎn)生不同的影響。界定區(qū)間方式更有彈性，而確定點(diǎn)金額方式可能不利于信托計(jì)劃的成立。如深圳國投在水榭花都項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃中規(guī)定，“2.5億元的信托資金募集完成，信托即告成立”。反之，如果達(dá)不到2.5億元規(guī)模，信托計(jì)劃發(fā)行將失敗。

信托計(jì)劃期限

由于目前房地產(chǎn)信托主要針對(duì)具體項(xiàng)目和公司進(jìn)行，因此，信托期限不是從委托理財(cái)者的要求考慮，而是受融資方及其項(xiàng)目進(jìn)度的約束。目前在已發(fā)行的信托計(jì)劃中，信托期限從0.5年至10年不等，其中1-2年占主導(dǎo)。

預(yù)計(jì)收益率

當(dāng)前國家對(duì)銀行存貸款利率實(shí)行嚴(yán)格限制，而對(duì)信托收益率并無限制，信托資金市場和其他金融市場之間競爭并不充分，信托資金收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期銀行存款利率。收益率與信托期限相關(guān)性不強(qiáng)。

發(fā)行對(duì)象

信托計(jì)劃主要面向社會(huì)機(jī)構(gòu)投資者和自然人發(fā)放，較少的一部分向關(guān)聯(lián)人（如信托公司和房地產(chǎn)公司職工）發(fā)放。是根據(jù)當(dāng)前信托計(jì)劃收益和風(fēng)險(xiǎn)特征，信托憑證對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者有很大的吸引力，在信托融資規(guī)模較大的情況下，機(jī)構(gòu)投資者成為主要購買力量。

信托計(jì)劃成立的條件

信托計(jì)劃成立的條件是信托合同中的重要條款，當(dāng)前主要有以下幾種設(shè)定方式：

● 達(dá)到特定信托資金規(guī)模，信托計(jì)劃即成立。

● 發(fā)行期結(jié)束的次日信托計(jì)劃成立。

● 發(fā)行期結(jié)束并且與房地產(chǎn)公司簽訂借款合同，信托計(jì)劃成立。

● 滿足下屬設(shè)定的諸條件之一并且簽定借款合同，信托計(jì)劃成立。（1）信托合同達(dá)到200份。（2）信托計(jì)劃達(dá)到最低規(guī)模要求。（3）推介期結(jié)束。

對(duì)于信托計(jì)劃成立條件的設(shè)定，從法律形式上決定了信托計(jì)劃發(fā)行成功與否。后三種設(shè)定方式更容易使信托計(jì)劃發(fā)行成功。

信托資金運(yùn)用方式

從公開披露的房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式看，主要包括三種：發(fā)放貸款、股權(quán)投資、購買優(yōu)先受益權(quán)。房地產(chǎn)信托融資大多數(shù)為信托貸款方式，少數(shù)采取股權(quán)投資和收購優(yōu)先受益權(quán)方式。在股權(quán)投資中，一般約定固定回報(bào)率，并安排制度性保證，實(shí)質(zhì)上為貸款融資。購買優(yōu)先受益權(quán)方式中，實(shí)際上虛構(gòu)了一種交易，信托公司讓渡了資金使用權(quán)。上述三種資金運(yùn)用方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言影響不同。股權(quán)投資方式中，規(guī)定較高的回購股權(quán)溢價(jià)率，規(guī)避了利率政策，提高了回報(bào)率，并對(duì)項(xiàng)目公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)企業(yè)使用信托資金的成本

從已發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃看，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本按照以下幾種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎(chǔ)，上浮20%

● 同期銀行法定貸款利率

● 以同期銀行法定貸款利率為基礎(chǔ)，下浮10%

● 股權(quán)回購根據(jù)同期銀行利率約定固定溢價(jià)比率

信托貸款很少在同期銀行法定貸款利率基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)，目前銀行發(fā)放貸款執(zhí)行向下浮動(dòng)利率較為普遍，單從資金使用成本看，信托融資成本并不低，信托融資之所以仍然對(duì)房地產(chǎn)商具有很大吸引力，原因如下：第一，從銀行信貸融資總體上不能滿足現(xiàn)實(shí)需要；第二，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道的需要；第三，信托融資帶來了廣告效應(yīng)；第四，信托融資相對(duì)于銀行貸款和從資本市場融資，信息披露、后續(xù)監(jiān)管等費(fèi)用較少。

信托傭金

當(dāng)前信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要采取以下幾種傭金收取方式：

（1）確定固定回報(bào)，與信托計(jì)劃規(guī)模無關(guān)。

（2）確定回報(bào)比率，如中遠(yuǎn)房地產(chǎn)貸款系列信托計(jì)劃中，信托公司收取信托資金0.3%的傭金。

（3）約定傭金比率，但實(shí)際收益率在預(yù)期收益率線之下不收取傭金，超過預(yù)期收益率分檔計(jì)提傭金。

（4） 信托財(cái)產(chǎn)管理費(fèi)和傭金包干方式。

業(yè)內(nèi)上述第（3）種方式執(zhí)行最為普遍。當(dāng)前信托公司的信托業(yè)務(wù)普遍沒有盈利，信托公司發(fā)行信托計(jì)劃大多帶有前期展業(yè)和品牌營銷的性質(zhì)，即使利潤微薄也積極嘗試。由于信托計(jì)劃收益率遠(yuǎn)高于銀行利率，提高信托傭金率的空間很大。同時(shí)，隨著信托計(jì)劃發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化，信托公司發(fā)行信托計(jì)劃的種類將增加，成本將降低，信托業(yè)務(wù)盈利前景是光明的。

房地產(chǎn)信托稅費(fèi)

目前發(fā)行信托計(jì)劃時(shí)，對(duì)于信托稅費(fèi)的規(guī)定比較模糊，國際至今沒有對(duì)信托業(yè)務(wù)做出稅負(fù)專門法律規(guī)定。在實(shí)際執(zhí)行中，信托公司需要交納營業(yè)稅、印花稅（約占信托收益的5.5%），受益人獲得信托收益時(shí)要繳納所得稅。

信托資金本利償還的保證措施

信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)，主要采取以下方式之一或幾種方式復(fù)合，保證資金的安全：

● 商業(yè)擔(dān)保、專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保或銀行擔(dān)保

● 政府承諾

● 房產(chǎn)抵押

● 財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押

目前單筆信托融資額不大，往往采取有實(shí)力背景的大公司擔(dān)保，或者以政府信用和財(cái)政為依托，以政府出具承諾函等方式擔(dān)保。

房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司

在房地產(chǎn)信托融資中，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司具有政府或大型實(shí)業(yè)集團(tuán)背景，或者與信托公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。房地產(chǎn)信托資金投向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地儲(chǔ)備、土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等。土地開發(fā)中有商業(yè)土地開發(fā)和旅游土地開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)中有經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)和高檔公寓樓開發(fā)。從工程進(jìn)度看，工程開工前或工程中途都可以發(fā)行信托計(jì)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信托融資剛性約束

控制資金成本和現(xiàn)金流

信托融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)考慮的因素之一。目前信托公司發(fā)行信托計(jì)劃往往按照銀行法定貸款利率執(zhí)行，可以爭取參照銀行法定貸款利率向下浮動(dòng)的政策。

信托公司必須準(zhǔn)確測算項(xiàng)目公司現(xiàn)金流量，合理安排現(xiàn)金流出和流入的期限配比，保證本金和收益按時(shí)償還，避免陷入流動(dòng)性危機(jī)。由于信托融資中涉及的利益主體面廣，一旦出現(xiàn)還款違約將對(duì)項(xiàng)目和公司聲譽(yù)造成惡劣影響，在目前情況下，信托融資剛性約束更大。

確保信托計(jì)劃成功發(fā)行

成功發(fā)行信托計(jì)劃并達(dá)到融資目的是房地產(chǎn)商重點(diǎn)關(guān)注的方面，以下是影響信托計(jì)劃成功與否的關(guān)鍵要素：（1）信托規(guī)模的確定；（2）信托計(jì)劃成立的條件設(shè)定；（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營；（4）項(xiàng)目收益率；（5）信托資金的擔(dān)保和保證措施。

融資方式安排和資金的監(jiān)督使用

房地產(chǎn)企業(yè)不同的融資方式對(duì)于后續(xù)融資能力、融資成本、控制權(quán)結(jié)構(gòu)、納稅等影響不同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、資金缺口、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等實(shí)際情況，確定不同的融資方式。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)信托融資資金的監(jiān)督，保證高效使用和資金安全。此外，在信托融資過程中還應(yīng)當(dāng)做好企業(yè)形象和開發(fā)項(xiàng)目的宣傳。