上海人造海灘重新上馬

“‘碧海金沙’項(xiàng)目示范區(qū)8月份市政府已經(jīng)批下來，年內(nèi)就將動(dòng)工，明年初圍海工程就能完成。”上海市奉賢區(qū)海灣旅游開發(fā)區(qū)管委會(huì)的一位成員躊躇滿志地告訴《瞭望東方周刊》。

對于沒有一塊像樣沙灘的大上海而言，“碧海金沙”項(xiàng)目就是要在上海市奉賢區(qū)的海邊建起一塊適合休閑度假的人工海灘。

從2003年上半年投資達(dá)50億的“碧海金沙”項(xiàng)目被媒體披露以來，先是項(xiàng)目的成本問題，再是隨后的宏觀調(diào)控，使得“碧海金沙”項(xiàng)目幾乎擱淺。時(shí)至今日，在各方的協(xié)調(diào)下，這一命運(yùn)多舛的項(xiàng)目終于有了一個(gè)說法。

三易方案

擬議中的上海市“碧海金沙”項(xiàng)目坐落在奉賢區(qū)海邊、杭州灣北岸。在不到一年的時(shí)間內(nèi)，該方案就作了比較大的修改，也就是將整個(gè)項(xiàng)目從大海向陸地后退1．8公里。

據(jù)奉賢海灣旅游區(qū)業(yè)內(nèi)人士透露，修改有兩個(gè)原因：一個(gè)是因?yàn)橄蚝Ｍ馊?公里的海域，國家擔(dān)心會(huì)影響錢塘潮的著名自然景觀，降低錢塘潮的水位和壯闊景象。再就是經(jīng)過勘探發(fā)現(xiàn)外圍3公里的海域海深遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過想像，投資可能變成一個(gè)無底洞。

計(jì)劃的改變卻帶來意料之外的投資問題。知情人透露，“碧海金沙”項(xiàng)目公布后，有投資開發(fā)意愿的企業(yè)絡(luò)繹不絕，包括香港的一家著名公司。但是，所有這些公司的投資都有一個(gè)前提，就是必須獲得“碧海金沙”沿線土地的開發(fā)權(quán)。隨著項(xiàng)目變更，岸邊18平方公里、相當(dāng)于2．7萬畝的土地不復(fù)存在，投資者開始望而卻步。

“關(guān)鍵還是錢的問題，政府有錢的話什么不能干啊?原來政府打算引進(jìn)企業(yè)來投資這個(gè)項(xiàng)目的，但往后移1．8公里之后，政府就沒有多少吸引人的東西了。你算一下，現(xiàn)在海灣近海地區(qū)的地價(jià)已經(jīng)漲到100萬一畝，2．7萬畝地就相當(dāng)于270個(gè)億呀!將來真的項(xiàng)目建成了，地價(jià)還要上漲。這么多錢泡在了水里，投資商當(dāng)然不千了!”一位在海灣投資別墅的房產(chǎn)商分析。

對于奉賢區(qū)和海灣旅游區(qū)管委會(huì)而言，關(guān)鍵的問題在于，18平方公里的土地被淹在水里以后，它就沒有臨近“碧海金沙”項(xiàng)目岸上的土地來給投資商補(bǔ)償了。因?yàn)樵诎哆?．8公里以外，也就是“碧海金沙”項(xiàng)目北岸的土地，大多數(shù)并不是海灣旅游區(qū)管委會(huì)的地盤。

據(jù)原星火農(nóng)場的胡先生反映，在擬議中的“碧海金沙”岸邊的鄰近地區(qū)，大部分為五四農(nóng)場的土地，還有一小部分為南京軍區(qū)某部的靶場，現(xiàn)在被部隊(duì)租給附近的農(nóng)民用來做漁場。部隊(duì)的地當(dāng)然沒有什么主意好打的，而五四農(nóng)場，又是上海農(nóng)工商集團(tuán)的下屬企業(yè)，地方也不能以低價(jià)征用。

據(jù)五四農(nóng)場公司辦公室一位人士透露，農(nóng)場的土地價(jià)格現(xiàn)在也已經(jīng)飛漲：工業(yè)用地每畝達(dá)到25萬，而房產(chǎn)商業(yè)用地也高達(dá)60萬以上。對五四農(nóng)場而言，這更是一筆巨大的收益，當(dāng)然不會(huì)輕易讓與他人。在海灣旅游區(qū)手中沒地的情況下，原定引進(jìn)企業(yè)開發(fā)“碧海金沙”項(xiàng)目的計(jì)劃由于回報(bào)問題只得擱淺。

時(shí)至2004年四五月，“碧海金沙”又遇到宏觀調(diào)控。于是，大的“碧海金沙”項(xiàng)目就更難以立即上馬了。但是，巨大的各方利益使得這個(gè)項(xiàng)目不能下馬，于是就有了所謂的“示范區(qū)”，也就是第三方案。

地方利益鏈

“對奉賢來說，這個(gè)項(xiàng)目的意義是非常重大的。”奉賢區(qū)區(qū)政府有關(guān)人士分析，“金山有石化，寶山有寶鋼，南匯有深水港，松江有大學(xué)城，嘉定有汽車城，奉賢有什么呢?原來上海的郊縣中除了崇明以外，南匯和奉賢是最差的。現(xiàn)在南匯有了深水港項(xiàng)目以后已經(jīng)把奉賢甩在了后面，所以我們也必須爭取能夠帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目。‘碧海金沙’就是一個(gè)能夠帶動(dòng)整個(gè)奉賢發(fā)展的龍頭啊! ”

《瞭望東方周刊》在奉賢采訪過程中發(fā)現(xiàn)，在奉賢的政界和工商界人士中，這樣由于對比而產(chǎn)生的焦慮非常普遍，而這種想摘掉“上海最窮區(qū)”帽子的情緒自然對“碧海金沙”項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。

事實(shí)上，“碧海金沙”項(xiàng)目公布之后的效果也是立竿見影的。據(jù)海灣旅游區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，今年以來，周末到海灣海灘游玩的游客比去年同期，已經(jīng)從兩三千人增長到萬人左右，出現(xiàn)了多倍增長。而這都發(fā)生在“碧海金沙”項(xiàng)目剛剛出臺(tái)，但還沒有開始實(shí)施的情況下。

更為重要的是地價(jià)的飆升。據(jù)同豐房產(chǎn)有限公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2000年開始建設(shè)的同豐房產(chǎn)的土地成本只有5萬多一畝。在2003年，海灣旅游區(qū)領(lǐng)導(dǎo)介紹，海灣的土地就飛速漲到50萬一畝，而現(xiàn)在，竟然已經(jīng)高達(dá)100萬。

對于該區(qū)域的房產(chǎn)公司來講，“碧海金沙”和示范區(qū)的建設(shè)對他們的利益更是生死攸關(guān)。對于那些已經(jīng)在當(dāng)?shù)囟诜e了土地的房產(chǎn)公司來說，遠(yuǎn)在上海南隅的奉賢海灘，每平米萬元的別墅售價(jià)和上百萬的地價(jià)，根本就是建立在“碧海金沙”和示范區(qū)必定在近期建設(shè)的基礎(chǔ)上的。

據(jù)同行透露，同豐房產(chǎn)作為該地區(qū)最大、最早的房產(chǎn)公司，現(xiàn)在手里已經(jīng)有800畝辦好土地證的土地，僅此一項(xiàng)就是80億市值。而當(dāng)初，這些土地都是以相對今天非常低廉的地價(jià)取得的。

對于整個(gè)海灣的建設(shè)和項(xiàng)目，上海同豐房地產(chǎn)董事長、浙江溫嶺人袁永兵“高瞻遠(yuǎn)矚”，積極支持，并與當(dāng)?shù)卣珀P(guān)系密切。2004年3月，袁永兵還當(dāng)選了剛成立的海灣旅游區(qū)商會(huì)會(huì)長。甚至一段時(shí)間內(nèi)民間曾流傳，同豐房產(chǎn)將主導(dǎo)對示范區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

據(jù)海灣旅游區(qū)黨工委周原介紹，目前海灣旅游區(qū)已經(jīng)有11家房產(chǎn)公司前來投資開發(fā)房產(chǎn)，主要是以別墅為主。“現(xiàn)在我們開始控制，每年把開發(fā)面積控制在15萬平米以內(nèi)。別墅的每平米均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元。現(xiàn)在的房子三分之一是奉賢本地人購買，三分之一是上海市，三分之一是外省和外國人購買。”周原說。

“其實(shí)在現(xiàn)在這么高的土地價(jià)格中，每畝只有10萬多上繳上級(jí)政府和補(bǔ)償當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，其余都給了鎮(zhèn)政府。而且在上繳上級(jí)政府的錢中，還有一定比例再返還給鎮(zhèn)政府。”一位房產(chǎn)公司人士介紹。顯然，作為最大的“地主”，當(dāng)?shù)亍版?zhèn)政府”，也就是現(xiàn)在的海灣旅游區(qū)管委會(huì)，成為最大的受益者。