穗滬房市冷熱迥異引人深思

近年來，以上海為首的華東地區(qū)房地產市場人氣旺盛，房價節(jié)節(jié)攀升，而以廣州為首的華南地區(qū)的房地產市場卻長期低迷，開發(fā)商驚嘆售樓難，房價一跌再跌。兩市房地產的冷熱不均現(xiàn)象引起了人們的關注，業(yè)內人士認為，由于缺乏宏觀調控信息指導，造成消費者或盲目跟風，或持幣觀望，影響了房地產市場的正常發(fā)展。

過冷的廣州房地產市場

廣州的房地產市場不景氣已是一個不爭的事實。廣州是內地第一個從香港引進賣樓花做法的城市，但這早已成了歷史。如今不要說排隊買樓花已難見到，就是建完的現(xiàn)樓也要3年才能賣得差不多，這已成了廣州樓市的普遍規(guī)律。在廣州市中心，建成的住宅樓一棟棟空關的現(xiàn)象比比皆是。據(jù)了解，目前廣州市空置的房屋面積在五六百萬平方米左右，平均每年還以100萬平方米的速度增長。在廣州天河北至火車東站一帶，近幾年來新建的住宅樓一棟棟拔地而起，許多樓盤賣了三四年還沒有賣完。

由于積壓的樓盤多，近幾年來廣州的房價一直在走下坡路。幾年前業(yè)主在市中心以每平方米一萬多元買下來的套房，現(xiàn)在同樣的房屋只能賣到每平方米六七千元。這使得一些本想買房的業(yè)主也不敢貿然投資了，雖然房價已很低了但還想等再低時入市。記者在廣州市中心天河一個樓盤見到一位業(yè)主前來售樓部洽談，開發(fā)商已在幾個月內將房價由每平方米8000元降到6000元多一點，這位業(yè)主卻還要售樓小姐“給個優(yōu)惠價”，售樓小姐再三強調這個價不可能再優(yōu)惠了，這單生意因此而未談成。一位來自上海的客人看了這個樓盤說，這樣位置、檔次的樓房在上海起碼要1萬多元1平方米，在上海1平方米6000元的價錢只能買到城郊接合部的房子。

據(jù)了解，廣州市2003年1月至11月商品住宅平均售價為每平方米3891元，同比下降了1.2%。顯然，2003年以來建材價格的大幅上漲，并沒有成為拉動廣州房價上漲的動力。而事實上，廣州房價已連續(xù)數(shù)年徘徊甚至下跌。廣州市房地產協(xié)會的一位負責人認為，目前廣州的房價已達到理性的回歸了，是真實的市場價值的表現(xiàn)，消費者應當看清形勢，不可盲目企盼房價繼續(xù)大幅下跌。

上海房地產人氣旺盛

與此形成對比的是，上海房地產市場卻人氣旺盛，炒風陣陣。不少人士稱自己四五年前買的房已漲了一倍的價錢。2003年１月至11月，上海商品房平均售價為每平方米4730元，同比大幅增長20.3%；其中商品住宅平均售價為4615元，同比增長20.1%。許多幾年前想買房而沒有買的人都十分懊悔失去了大賺一把的機會。

由于近年來上海房價一路攀升，市內新樓盤開發(fā)的數(shù)量極大，在上海房地產開發(fā)面積最多的閔行莘莊一帶，新建的樓盤如雨后春筍般出現(xiàn)，這個過去的城郊地區(qū)，房價目前已在每平方米六七千元，相當于廣州市中心的房價。這個地區(qū)的許多樓盤是由外來的浙江、江蘇等地的開發(fā)商投資建的。這些地區(qū)馬路很寬，一棟棟都是高層建筑，但周圍行人稀少，也沒見商業(yè)網點的蹤影，很明顯——這些房子的業(yè)主買房不是用來自己住的，而是用來炒賣的。

調查表明，2003年上海商品房市場的外地購房者比例約為30%。國家房地產協(xié)會的一位負責人認為，外來購房者的比例在20%以下是炒風正常，高于20%就是炒風太甚了。這跟廣州很不同，廣州外來炒房的極少，購房者絕大多數(shù)是本地戶口，買房也是自己住的。因此即使房價降了波動也不大，人們覺得只是賬面資產降了，只要不變現(xiàn)就沒有損失。

上海房地產有一個頗為明顯的現(xiàn)象即賣房價高，而租房價低。一套市場價格80萬元左右的房子月租卻只有3000元，租房的潛力并不大。而在廣州市中心這樣價格的套房往往可以月租到五六千元。在廣州天河北一帶由于商務高樓多，本地或外來的白領階層有較高的租房需求，對高檔住宅的需求十分旺盛。

政策信息調控缺失

房地產業(yè)內人士認為，從廣州、上海房地產市場一冷一熱的現(xiàn)象中可以看出，兩地消費者都缺少對房地產市場信息的了解，不管是炒風盛行的時候還是市場低迷的時候，都得不到來自政府部門的權威信息的引導。在市場過熱的時候，政府應當對消費者發(fā)出適當?shù)恼{控政策信息，使消費者冷靜看待市場形勢；而當市場蕭條時，政府政策信息也應當有利于市場回暖，使消費者建立信心。

目前政府部門開始意識到用政策信息調控市場的必要性。上海市最近出臺了一項政策，規(guī)定業(yè)主購買的物業(yè)在期房階段不能上市交易，這就對過度炒房現(xiàn)象發(fā)出了信號。廣州市房地產管理部門近期也籌劃推出房地產預警系統(tǒng)，市場正常時發(fā)出綠色信號，市場稍熱時為黃色信號，而市場過熱時為紅色信號，有利于消費者理性看待房地產市場，不盲目跟風。