不兌現售樓廣告該不該承擔違約責任

2004年“3·15”國際消費者權益日前夕，溫州市104名別墅購買者向社會提供了一份珍貴的消費者維權教案。這份教案提出兩個帶有全國普遍性的消費者維權問題：不兌現售樓廣告該不該承擔違約責任？住宅小區入住者合法權益若受侵害該如何保護？

“不是夢想的四星級家園”向你招手

1997年年初，溫州建設房地產開發公司在溫州市東部郊區的新城片，開發建造了一處豪華別墅區“銀都花園”。其中有74幢別墅，30套躍層樓。每幢別墅售價約200萬元，每套躍層樓售價約80萬元。二者均比周邊同類房價高出一倍多。

開發商在各媒體廣告及售樓書中宣傳稱，“四星級家園，不再是夢想”“園區內擁有三個標準網球場，一個游泳池，擁有1368平方米物業管理用房。擁有4500平方米的銀都維多利亞俱樂部，內有健身房、乒乓球、ＫＴＶ等健身娛樂設施。區內擁有超市、醫療、保健、銀行等生活設施。別墅實行全封閉星級物業管理，并有紅外線報警、衛星電視及自發電設備。小區綠化率達38.60%”等等。

這樣的公配水準和樓價在當時堪稱“溫州之最”。溫州市104位企業界知名人士及富人沖著如此美好的環境、設施和承諾，紛紛花巨資購置了該區的別墅和躍層樓。

“缺斤短兩”被訴求賠償五千多萬元

黃龍忠、鄭品嚴等上百名業主從1999年始陸續入住。入住后他們相繼發現，實際情況與開發商的承諾大相徑庭。開發商在別墅區圍墻及圍墻內側通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導致全封閉管理永久性不能恢復。區內的網球場、游泳池等設施也租給他人用作商業經營。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部在2001年裝修完工后，一夜之間竟“割”給他人，成為一家商業酒店，業主們也是永久性無權享用。小區的綠化率僅為34.7%，這一減，被整整割掉4.1畝土地，價值超千萬元。另外，超市、醫療、保健、銀行等生活設施不見蹤影，入住者生活極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅車到區外購買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區內經常發生偷盜事件，業主的生命和財產受到嚴重威脅。

對此，業主們認為自己被欺騙了。針對開發商的欺詐和嚴重的“缺斤短兩”行為，業主們在無數次交涉無果的情況下，決定運用法律手段維護自己的合法權益。為了解決人力松散的問題，他們自發聯合，授權委托由全體業主選舉產生的銀都花園業主委員會（主任、副主任本身也是業主），以該民間自治組織的名義，與開發商對簿公堂。

2001年12月，銀都“業委會”先向溫州市鹿城區法院起訴。其間歷經艱辛，受阻重重。無奈之下，他們不得不于2003年10月撤訴。次日，即直接向浙江省高級人民法院起訴。他們聘請北京京哲律師事務所房地產專業律師張仁，針對開發商上述8大“缺斤短兩”問題，向法院提出8項訴訟賠償，共計賠償5070.6萬元。如此高的商品房糾紛訴訟標的，在全國較為罕見。

對這起浙江省首例以業主委員會的名義起訴的商品房買賣合同糾紛案，浙江省高院經認真研究，受理了此案。

2004年3月9日，浙江省高院第三法庭開庭審理此案。由三十多人組成的原告方“陪審團”清一色是溫州企業界董事長級人士。被告方沒有出庭，委托其律師到庭應訴。

廣告承諾能否成為購房合同條款

此案爭議的主要焦點是，廣告承諾能否成為購房合同條款。開發商的辯護律師認為，廣告宣傳資料要作為房屋合同條款，根據最高人民法院的有關司法解釋規定，必須具備如下條件：房屋出賣人對開發的“房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確”。而開發商被指控未履行的8項廣告宣傳承諾項目，都是零碎地出現在1997年至1999年的一些相關資料中，這些承諾不能視為具體的、明確的。因此，這些承諾不能作為房屋買賣合同條款，開發商也不構成違約。

銀都“業委會”方認為，最高院的有關司法解釋規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，房屋出賣人對開發的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，并對商品買賣合同的訂立以及房屋價格確有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。據此，銀都“業委會”稱，一方面，開發商對銀都別墅的廣告宣傳是大量的、多方位的，這是廣告宣傳形式上的“零碎”，而非廣告內容上的“零碎”。另一方面，其每一次（種）廣告宣傳的內容又都是非常具體、明確而非“零碎”的。實際上這些廣告對104名消費者訂立合同購買銀都別墅都產生重大影響。而且，有關俱樂部的廣告不僅具體、明確、有吸引力，開發商還就此項目向每位購房者增收了6萬元以上的配套設施費。這說明宣傳廣告對房屋價格“確有重大影響”。故開發商未按廣告宣傳承諾的事項去做，已違反了購房合同內容，是違約侵權。

“業委會”可否受權代表業主打官司

此案爭議的另一大焦點是，業主委員會能否作為訴訟主體。法庭辯論中，被告律師認為，“業委會”是業主大會的執行機構，是代表業主對住宅小區物業管理行使民主監督的群眾自治組織。而此案是一起商品房買賣合同糾紛案，原告和被告之間應當是商品房買賣的當事人。而開發商并未與銀都“業委會”建立商品房買賣關系，故雙方不存在任何糾紛。“業委會”可以維護業主的相關權益，但它不是房屋產權所有人，不能介入房屋買賣糾紛。因此，銀都“業委會”作為該案的原告主體，顯然不合適。

銀都“業主委”方則認為，根據有關法律規定，業主委員會可以代表住宅小區內的產權人、使用人維護他們的合法權益。這些配套設施是業主的共有財產，但因住戶人數眾多，不可能每個人都來參與共有財產的管理，應該由“業委會”代為管理。如果發生訴訟，其訴訟標的是和共有財產有關的，那么“業委會”就可以代表業主起訴、應訴或參與調解等等。原告方律師張仁認為，他們查詢了相關資料發現，最近，上海、深圳等地“業委會”的法律訴訟主體都先后得到確立，但目前浙江尚無先例?！拔覀兿胪ㄟ^這起民事糾紛使人們充分認識‘業委會’的地位和作用”。張仁說。

溫州市新城銀都花園業主委員會借鑒溫州打火機協會“挑頭”為百家企業打“洋官司”的經驗，受權幫助購房者打官司，索賠金額高達五千多萬元。這是浙江省首例以業主委員會名義起訴的商品房維權糾紛，自然引起社會各界的高度關注。

便利訴訟節約官司成本好處多多

有關房地產的法律專家認為，這場官司在全國有一定的典型意義。首先，小區“業委會”代表廣大購房消費者訴訟，既可有效維權，又可大大節約訴訟成本，這為全國的購房消費者提供了有益的啟示和借鑒。相對而言，單個購房者是弱勢群體。打起官司來，往住以他們的吃虧而告終。而“業委會”的地位、作用則可與開發商“對稱”、抗衡。一個住宅小區的購房者可能是100人，也可能是數百人。一個購房者的合法權益若受到侵害，其背后就是一大片。由“業委會”出面訴訟，則可“以一當百”，減輕法院的壓力，提高訴訟效率。同時，也有利于社會穩定。

此案受到社會各界的廣泛關注。來自全國各地的一些住宅小區業主也前來法院旁聽。杭州“西湖家園”幾名“業主委”成員說：“我們是來取經的?！彼麄兎Q，如今一些小區的公配設施不到位乃至被開發商出租轉賣已是司空見慣，業主們單獨出面討公道力不從心。溫州“銀都花園”通過“業委會”提起訴訟，這在浙江還是首例，對廣大購房者依法維權是個有益的借鑒。

警惕“售后走樣”剎住“缺斤短兩”

此案給人們提供的第二個啟示是，要建立對開發商中途改變房屋和公配設施指標的防范、懲處機制。此案從一個側面提出了如何保護購房消費者權益的一個深層次問題。當前，全國房地產領域出現一個令人頭痛的普遍現象，那就是許多商品房和公配設施“售后走樣”。一些開發商在開發商品房或住宅小區中，起初上報政府的規劃方案是確有其物的（各個項目的指標是確切的），其廣告宣傳的內容也是與之相符的。但是，一旦廣告宣傳“得手”，即廣大消費者信其真，與之訂立購房合同并付款后（一般首付20%，其余銀行按揭貸款），開發商為了攫取不義之財，便在中途暗中“做手腳”。他們不惜以損害消費者利益為代價，通過各種不當手段，找政府改批方案，偷偷改變原規劃設計功能及指標，使商品房和公配設施“兌水”“缺斤短兩”。事后，一旦發生糾紛，就打著“經政府批準”的幌子為自己開脫。據有關方面統計，這類情況比例高達70%~80%。

有關專家指出，開發商在商品房銷售后，必須嚴格按批準的規劃方案建設而不許變更。如果中途變更（不可抗力除外），必須有效告知業主（購房者）并征得同意。若不告知，業主有權追究開發商的違約責任。業主若不同意變更，則有權退房及索賠相應的損失。對此，國家建設部雖已做出相應的規定，但執行力、監督力、懲處力不夠。只有建立對開發商改變房屋和公配設施指標的防范、懲處機制，才能從源頭上堵住“缺斤短兩風”。專家認為，建立這一機制，不僅是消費維權，也是一項廉政工程。因為從實際情況看，開發商中途暗地改變規劃功能指標，往往是通過拉攏腐蝕干部的途徑實現的。