個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問(wèn)題，而個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分也已成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文從對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺(tái)的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)特征；風(fēng)險(xiǎn)隱患；防范對(duì)策

一、個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

1． 貸款對(duì)象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2． 貸款用途專(zhuān)一。個(gè)人住房貸款設(shè)立是為了配合我國(guó)住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自用普通房，因此貸款只能用于支付所購(gòu)買(mǎi)住房的房款。

3． 貸款數(shù)量較大。對(duì)于經(jīng)辦銀行而言，個(gè)人住房貸款無(wú)論是市場(chǎng)需求還是貸款筆數(shù)和單筆貸款金額相對(duì)于其他個(gè)人消費(fèi)貸款都是較大的。

4． 貸款期限較長(zhǎng)。人行的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長(zhǎng)不能超過(guò)30年，因此個(gè)人住房貸款多數(shù)為中長(zhǎng)期貸款。

5． 償還方式特殊。相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以?xún)?nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

個(gè)人住房貸款所具有的以上特點(diǎn)，決定了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，給實(shí)際管理工作造成困難，一定程度上阻礙了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，因而加強(qiáng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)隱患的分析研究就顯得尤為重要。

二、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患分析

1． 個(gè)人信用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

這是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中比例最高的種類(lèi)，主要包括借款人償債能力不足風(fēng)險(xiǎn)及擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。

對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開(kāi)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，一個(gè)必須解決的問(wèn)題是既要獲得有關(guān)申請(qǐng)人充分的信用資料，又不用投入過(guò)多的時(shí)間和成本。在國(guó)外，貸款銀行均通過(guò)商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來(lái)完成信用調(diào)查工作，但由于我國(guó)個(gè)人資信制度尚未建立，對(duì)個(gè)人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標(biāo)準(zhǔn)，銀行只能以借款人所在單位開(kāi)具的收入證明等材料作為信用評(píng)定的依據(jù)，其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定，對(duì)個(gè)人收入的核實(shí)成本較高。個(gè)人住房貸款年限最長(zhǎng)可達(dá)30年，在這樣長(zhǎng)的時(shí)間跨度內(nèi)無(wú)法對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行持久的監(jiān)控，現(xiàn)階段商品房?jī)r(jià)格較高，每月的還本付息負(fù)擔(dān)較重，一旦借款人失業(yè)或正常收入減少便有可能產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。

擔(dān)保人（即開(kāi)發(fā)商）作為借款人從銀行獲取貸款履行擔(dān)保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內(nèi)按時(shí)清償相關(guān)債務(wù)，按照約定理應(yīng)由擔(dān)保人在借款人未取得兩證（國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證）之前或貸款終結(jié)之前履行其連帶責(zé)任，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)也是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況、支付能力也是很難準(zhǔn)確把握的，因此也極易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

2． 欺詐行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規(guī)，捏造事實(shí)、隱瞞真相，采取不正當(dāng)手段套取銀行資金，騙取根本無(wú)償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產(chǎn)遭受損失的行為。重復(fù)抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開(kāi)收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開(kāi)發(fā)商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開(kāi)發(fā)商與借款人聯(lián)手制造出的欺詐行為。

3． 由銀行自身操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的急劇上升，各銀行在“簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦理個(gè)人住房貸款的速度，這種服務(wù)上的改進(jìn)，無(wú)疑帶來(lái)了住房信貸消費(fèi)群的擴(kuò)大，直接促進(jìn)了住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的提高。但是，如果在辦理貸款的過(guò)程中過(guò)于追求效率而忽視了貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，將會(huì)造成相關(guān)法律手續(xù)及文本的缺漏，從而直接導(dǎo)致貸款的損失。

4． 抵押物產(chǎn)權(quán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

這是抵押物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題所造成的風(fēng)險(xiǎn)。如在個(gè)人住房貸款尚未清償期間，由于城市建設(shè)規(guī)劃，拆遷等因素而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，盡管政府出臺(tái)了相關(guān)辦法對(duì)此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是拆遷補(bǔ)償后，其補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房市場(chǎng)價(jià)格，即使貨幣化補(bǔ)償金全部用于還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權(quán)人（銀行）無(wú)法實(shí)施抵押權(quán)的物上代位權(quán)，即可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)替代風(fēng)險(xiǎn)。

5． 抵押物處分引起的風(fēng)險(xiǎn)。

這是指借款人不能清償債務(wù)時(shí)，銀行依法對(duì)貸款抵押物進(jìn)行處置以?xún)斶€貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：（1）執(zhí)行難。由于我國(guó)目前尚未形成完善的社會(huì)保障體系，當(dāng)借款人發(fā)生信用危機(jī)而形成不良貸款時(shí)，銀行正常行使抵押物處分權(quán)比較困難，其權(quán)益難以得到保障。其實(shí)這已不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而可能延伸為一個(gè)政府極為棘手的社會(huì)問(wèn)題，因?yàn)槿魏我粋€(gè)政府都不會(huì)讓失業(yè)的人再一次“流離失所”。雖然在產(chǎn)權(quán)房抵押時(shí)，房產(chǎn)抵押登記部門(mén)要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時(shí)的有力依據(jù)，我們還不免要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。（2）變現(xiàn)難。銀行欲通過(guò)拍賣(mài)抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果遇到有價(jià)無(wú)市的狀況，那么銀行雖然實(shí)現(xiàn)了對(duì)抵押物的占有，但抵押權(quán)尚未真正實(shí)現(xiàn)。此外，個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)，抵押房屋可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化和自然損耗而貶值，變現(xiàn)價(jià)值較貸款時(shí)原售價(jià)按抵押率打折后的價(jià)值還要低，從而造成銀行資產(chǎn)的損失。

6． 貸款條件風(fēng)險(xiǎn)。

這是指?jìng)€(gè)人住房貸款的按揭成數(shù)、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經(jīng)濟(jì)狀況的變化而對(duì)貸款產(chǎn)生的影響。如目前銀行一般所采用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發(fā)生借款人無(wú)力還貸的情況，采用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由于按月還款本金余額在不斷降低，相對(duì)而言貸款風(fēng)險(xiǎn)要小得多。此外，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期貸款流動(dòng)性差，相對(duì)于短期借款亦具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

7． 其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

其他不可抗風(fēng)險(xiǎn)：其一，為自然災(zāi)害及人為傷害風(fēng)險(xiǎn)，如水災(zāi)、火災(zāi)、地震及戰(zhàn)爭(zhēng)等使房屋毀壞，貸款無(wú)法收回；其二，房地產(chǎn)業(yè)因客觀經(jīng)濟(jì)大氣候影響，行業(yè)蕭條，造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)；其三，借款人意外地喪失勞動(dòng)力或突然死亡也應(yīng)劃作此種風(fēng)險(xiǎn)。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1． 狠抓項(xiàng)目審查關(guān)，嚴(yán)格按揭貸款額度審批制度。

為了在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域既大力開(kāi)展業(yè)務(wù)、拓展市場(chǎng)份額，又確保銀行信貸資金安全，必須狠抓開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目審查環(huán)節(jié)，嚴(yán)格完善按揭貸款額度審批的各項(xiàng)規(guī)章制度，在源頭上努力把握風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)做到3個(gè)萬(wàn)無(wú)一失：即開(kāi)發(fā)商資質(zhì)信譽(yù)萬(wàn)無(wú)一失；按揭項(xiàng)目各項(xiàng)必備手續(xù)萬(wàn)無(wú)一失；抵押登記程序萬(wàn)無(wú)一失。

首先，必須仔細(xì)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提供按揭項(xiàng)目土地、房屋有無(wú)設(shè)置第三者抵押權(quán)，如：已經(jīng)在其他銀行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再對(duì)此項(xiàng)目敘作按揭貸款。其次，在進(jìn)行項(xiàng)目初審時(shí)，尚須對(duì)客戶(hù)提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)（須經(jīng)省市建委年檢）、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人證明（或授權(quán)委托書(shū)）等相關(guān)材料進(jìn)行嚴(yán)格審查、避免信譽(yù)不好、無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況不佳、法人有政治經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)混跡其間，有效防止可能產(chǎn)生的擔(dān)保人償付能力風(fēng)險(xiǎn)。最后，還須對(duì)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的樓盤(pán)項(xiàng)目材料進(jìn)行審查，包括國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證及商品房銷(xiāo)售許可證，即我們通常所說(shuō)的“5證”，以確保項(xiàng)目資料的完整性與合法性。

人民銀行于近期發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，今后房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于規(guī)范，自有資金少、負(fù)債率高、開(kāi)發(fā)手續(xù)不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很可能因無(wú)法獲得貸款而導(dǎo)致資金鏈斷裂形成項(xiàng)目爛尾，從而最終被淘汰出局。因此，按揭銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的審查是抵押能否最終得以落實(shí)的關(guān)鍵，也是決定銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量能否得以保證的重要環(huán)節(jié)。

2．加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

在個(gè)人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是抵押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人，因而加強(qiáng)銀行內(nèi)部信貸管理，是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)所在。（1）加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。（2）完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房貸款的公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作。（3）重視貸后管理工作。銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度，特別要注意訴訟時(shí)效的問(wèn)題。（4）提高住房信貸業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，亦是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。

3． 加強(qiáng)房屋交易價(jià)格的監(jiān)督與管理，減少抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，健全抵押物處理制度。

在房屋交易價(jià)格管理中，不僅要對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格管理，而且對(duì)二手房交易價(jià)格，上市后房改房的交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督與管理。通過(guò)建立科學(xué)的定價(jià)、估價(jià)管理制度使各類(lèi)房屋成交價(jià)格最大限度地接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，以達(dá)到規(guī)避個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的作用。

此外，完善社會(huì)保障體制和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、建立個(gè)人誠(chéng)信制度及發(fā)展個(gè)人住房貸款證券化等均是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的有力措施。

參考文獻(xiàn)：

1．鐘楚南．個(gè)人信用誠(chéng)信制度．中國(guó)金融出版社，2002，（4）．

2．沈麗．創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，拓展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)．商業(yè)研究，2002，（7）．

3．孫從海．消費(fèi)信用理論研究與經(jīng)驗(yàn)考查．西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003，（5）．

作者簡(jiǎn)介：南京永佳房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)師。

收稿日期：2003-11-29。