呼市地產市場的宏觀走勢與風險預測

武鳳生

近幾年，隨著呼市城建步伐的加快，呼市終于改變了城市舊有的用地模式，在相對較小的面積上興建起一幢幢標志性的高層建筑，它不僅改變了呼市往日低矮的城市面貌，也大大增強了城市的立體感。可是，在地產市場繁榮的同時，我們不能不注意到的是：地產商家面臨的卻是幾家歡樂，幾家愁的無奈。

3600米：演繹地產商家的大智慧和高風險

中山路，被譽為青城第一街，長度 1．8公里，3600米。大大小小的來自外地的、本地的地產商家在這里登臺亮相，以各自的運做理念實踐著期望的地產開發目標。然而，相對于北京、上海等大城市的狀況而言，呼市僅僅是一個中等城市，是否有能力支撐3600米的商業街的消費額度，業內人士表示出的更多的是擔心，而個是樂觀。一、商業街的建設不應該在交通大動脈上，比如像北京的王府井大街、西單大街，應該是大動脈進去的明街暗巷，恰恰我們的中山路商業街有這樣的弊端。中山路作為呼市最主要的交通大動脈，這條路交通流量是非常大的。

二、按照社科院經濟所做的一項測驗，按呼市的購買能力每平米是8000塊錢，實際上呼市做的測度也是每平米8000塊錢，一個5萬平方米的購物廣場應該是4個億的消費潛力作為支撐，現在呼市中山路上大大小小店鋪總的面積是80萬平米，保守估計需要64個億的消費潛力，占到呼市商品零售額的一半，僅100多億商品零售總額來支撐這樣3600米的長街，呼和浩特到底有沒有這么大的購買能力?生活居住在呼和浩特的居民都親眼目睹了聯營商場的改造，民族商場、天元商廈、維多利購物廣場的興衰變遷。它們在老百姓生活中的記憶是深刻的。首府廣場——這樣一個大型主題賣場的興建將會是一種什么樣的狀態?能夠帶給呼和浩特零售業什么樣的變化?是否又是另一次中山路賣場的輪回?我們將拭目以待。

地產開發有所為與有所不為

今年，首府地產市場投資不斷上升，銷售日漸火爆，呼市地產業迎來黃金時代。據了解，今年1—4月，呼市國有、集體及私營房地產開發企業本年度到位資金24410萬元，同比增長674%，其中，國內貸款同比下降45．4%，自籌資金和其他資金分別上漲了42．2%和31．6%。民間投資使房地產開發增長依賴外部資金的程度顯著增加，外地企業投資呼市房地產的比例在日漸加大。目前，呼市不少樓盤是江浙、溫州投資商開發，或者是由外地企業與本地企業聯合開發的。但據業內人士講，作為呼市的開發商和地產商目前有近400家，每年有項目的僅有50—80家。從總體上來講，在呼市地區成長起來的，大多數操作地產項目或者商業地產項目的公司，一般具有以下特點。一是先是做施工隊，后轉向地產項目開發，甚至是商業地產項目的開發；二是呼和浩特地區在2002年以前的房地產開發模式一般是這樣的，先取得一塊土地的用地意向，通過立項，然后自己自籌一部分資金，先進入開發，補辦各項手續，通過銀行融資，施工方墊資等等手段完成樓盤建設。實際上項目操作成功與否就取決于賣樓的能力。如此進行開發的地產項目在市場運作中，風險相當大。一旦資金鏈出現問題，對于開發公司來說其結果將是致命的。這樣的房地產公司一旦在市場利益的驅動下，進入了自己根本無力運營的商業地產領域必然會導致嚴重的后果。比如：無視商業地產本身的運營規律，沿用住宅項目開發的經驗進行分割出售，“攤位”概念的盛行就是明證。且不說今后的經營將怎樣進行，單就投資者權益而言，就面臨以下幾方面的風險：一是產權不完整。攤位的投資者，依據國家的有關規定可能永遠也不可能拿到合法的產權證明。因此，消費者或業主的應有權益實際上已經被“虛化”了。二是面臨整體經營的風險。市場運營有好有壞，而且與經營者的能力直接相關，攤位作為小概念不可能左右整體經營運作。因此，經營一旦失敗，投資者將很難收回成本，可能甚至血本無歸。三是商業地產的自身規律沒有得到應有的遵循。有的地產商認為同樣的地產經驗可以克隆，可以復制到相關的領域中去。事實證明，中山路有的商業地產商家的運營失敗，除了經營管理方面的原因，盲目克隆其他領域的成功經驗也是一個相當重要的因素。筆者認為：有所為有所不為，才是成熟企業的一個重要標志。

地產成本與需求的斷層：地產市場發展中的瓶頸

在房地產投資火爆的同時，消費者極為關注的樓盤價格一路看漲。據呼市城市經濟調查隊顯示，一季度房屋銷售價格與本年同期相比上漲14%，其中，住宅上漲幅度最大，比去年同期上漲了58%，商業用房銷售價格比去年同期上漲了27%。在住宅中，經濟適用住房上漲幅度最大，比去年同期上漲了52%。據了解，隨著國家土地供應政策的緊縮，目前呼市地區的土地價格大幅度上揚，市中心的最高地價每畝達到了100多萬元，環中心地帶的土地價格每畝也在60—70萬元之間，城市周邊的地價每畝大約在30—40萬元，就連剛剛興建中的金橋開發區的地價也達到了每畝25萬左右。業內資深人士分析，開發商建筑成本中土地價格所占比例很大，以環中心地帶每畝50萬元的土地價格為例，假定高層建筑的容積率為7，最后分析可知：每平方米分攤土地價格為107元左右。

除了土地成本，建筑成本是房價的另一部分構成。一是鋼材、水泥等主要建筑材料漲價導致地產成本增加，住房價格上漲。另外，單就住宅而言，住宅不是“入庫”，不是“盛人”的地方，只能睡覺，只能做飯，只能會客；住宅是一種新的生活方式的外在體現：消費者對居住場所的位置、環境、戶型、物業、樓盤信譽、小區綠化率等多方位要求的日漸提高，開發成本自然增加；高檔別墅，帶電梯的小高層住宅，內部帶精裝修的商品樓的價格普遍要高于普通住宅，高層建筑的建筑成本由于施工難度大，復雜程度增加必然導致高層比多層建筑成本高很多。此外，配套設施費，如水、電、暖、通信、道路、電梯等方面的開支，即開發商經常說的“七通一平”費用，每平方米也要攤上數百元不等。如果再遇到有產權利益的拆遷問題，拆遷成本又會成為不可忽視的成本。如此一來，高層建筑的成本在2200元左右并不奇怪，這還不包括后期交到房產管理部門的稅費等。因此，隨著地價增高，建筑成本增加，房價自然水漲船高，在所難免，新一輪競爭即將展開。據了解，今年呼市就有94幢高層建筑要拔地而起。開工和竣工的高層建筑主要有寫字樓、商住混合樓、商廈等建筑形態。主要集中在呼倫路、光華街、中山路等城市軸心線上，特別是在呼倫路沿線集中了20多幢高層建筑。

有專家認為：商業的發達程度是一種生活水平的體現。生活是立體的，正如人的需求是立體的一樣。如果我們在一個“SHOPPING MALL”得到各種適應需求的滿足，那么其他的商場是否能夠被消費者所忽略。反過來說，是否它們有存在的必要?它們可以生存下去嗎?它們有市場競爭力嗎?它們將會怎么樣?等等。帶著這樣的困惑，筆者咨詢業內的資深人士，有人表示：經營定位的失誤——是有些地產商、有些商業地產項目必然失敗的根本原因。那么，成功錯位經營是否就能夠幫助其他的商業地產項目獲得生存的權利，競爭的能力，這一切都需要市場的檢驗。那么，單純依靠市場的自發調節，能否形成有序的競爭?同樣擺在了商業地產商家的案頭上。縱觀呼和浩特房地產市場，缺少的不是好的項目，而是適合呼和浩特當前投資、消費需求的地產項目。不可懷疑的是房地產業對一個地區經濟的發展起著舉足輕重的作用，呼和浩特的房地產市場乃至商業地產市場的健康、快速發展，將有力地推進首府經濟建設，造福市民，拉動相關產業的繁榮。我們衷心地祝愿呼和浩特地產市場的明天能夠更加美好。