對我國物業管理收費問題的研究

鄧　麗　謝繼華

物業服務收費問題的最終解決主要取決于居民的物業管理服務購買力。因此，政府的住房制度改革的目標不能僅僅局限在住房的貨幣分配上，而是要對整個住房消費進行徹底改革。職工的工資結構中不僅要包括買房的支出，還應該包括物業管理的支出，即是對職工進行物業管理貨幣化補貼。

物業管理消費貨幣化補貼

從目前我國住房體制的實際出發，實現物業管理消費補貼的貨幣化，一方面要立足于現有經費體制的轉換和改革；另一方面，要從增加物業管理費總量入手，提高居民物業管理消費的承受能力：

1、加快后勤管理體制改革，建立后勤體制改革基金，通過基金實現物業管理實物補貼向貨幣化補貼的轉變。我國的后勤管理體制和計劃經濟是相一致的。在市場經濟下，隨著住房供應體制的改革，當住房基本納入個人消費領域后，為住房管理、維修提供服務的后勤部分必須作相應的改革和調整。一方面這部分的工作應走向社會化、市場化，另一方面相應的經費支出要轉變為物業管理的補貼資金。后勤改革的基金來源，可以從單位住房基金中籌集，還可以通過逐步取消后勤供給體制的轉化資金來籌集。通過基金的逐步建立，使物業管理在從實物支付形式向貨幣支付形式轉變時，使職工能夠從個人收入中支付物業管理費用，真正解決居民物業管理消費能力不足的矛盾。

2、逐步提高職工工資中的物業管理消費補貼含量。物業管理消費水平的提高是和居民的經濟能力相適應的。對居民物業管理消費的補貼可以通過收入補貼來實現。據從物業管理消費的角度分析表明，雖然政府實施物業管理價格補貼要比收入轉移帶來多一些的物業管理消費，但是，這樣則會導致物業管理消費過量，從而導致物業管理價格上升。與此相反，如果政府采用收入補貼提高居民的總收入，那么就會在整體上提高居民的社會福利水平，在一定程度上促進居民的物業管理消費。因此，從提高居民的物業管理消費水平，以及提高居民社會福利的角度來說，政府對居民提供收入補貼要比提供物業管理價格補貼經濟得多。而且，政府可以通過逐步提高職工工資中的物業管理消費貨幣含量來實現對居民的收入補貼。政府可以通過建立房改售房維修基金，解決過去職工工資中物業管理費的補貼問題，也可以讓企業應根據其經營現狀，將對員工的物業管理消費補貼納入企業經營成本，從而在員工的工資中增加物業管理費的補貼，這樣才能從根本上推動住房消費的改革。

3、建立公有住房售后維修基金。從公有住房售房款中提留一定比例用于建立公房售后維修基金。房改出售的現住公房質量和管理狀況參差不齊，特別是老小區的房屋長期失修失養，設施損壞比較嚴重，如不在售房前留足公共維修基金，出售給個人以后維修養護費用更難籌集。按照建設部、財政部的規定，出售公房的單位應將房價款的20％—30％資助職工建立維修基金。這應算是對職工物業管理費的一種補貼。

提高物業管理消費意識

強化業主委員會的作用

對居民進行物業消費的貨幣化補貼只是從客觀上改善了居民物業管理的消費能力，而這一問題的解決還有待居民物業管理消費意識提高和業主委員會作用的強化。

一方面，要提高居民委員管理消費意識。首先，是國家改變物業管理的補貼方式，從以前的“暗補”變為“明補”，讓居民知道在他們得到的住房消費補貼中含有對物業管理消費的補貼，使人們的物業管理消費意識逐漸由刁；自覺轉變為自覺：其次，物業管理行業協會要充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度，使居民認識到自己作為物業消費者所具有的權利，責任和義務，增加有償服務的意識；再次，物業管理企業要樹立良好的社會形象，要通過真誠服務，為居民提供整潔、優美舒適的生活環境，讓居民切實體會到物業管理服務給他們帶來的好處。

另一方面，強化業主委員會的作用也有助于物業管理服務收費問題的改善。業主委員會的重要作用體現在兩個方面：(1)業主委員會的組成使得追求集體利益，實現對物業管理服務的一致支付成為可能。無論集體采取何種民主方式做出決定，這種決定對集體成員都是帶有強制約束的。(2)業主委員會作為一個集體對成員提供了動力機制。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個人行為與集體利益相一致的規則，使得違背的人遭至懲罰。

因此，物業管理費是否能順利、有效地收繳，物業管理公司自身的努力，業主和租戶的意識固然重要，作為集團組織的業主委員會能否強化其作用也是至關重要的一環。

但從目前我國的實際情況來看，業主委員會組織機構松散、規章制度不全，不具備作為一個可以科學決策的集體機構。因此，要強化業主委員會的作用，就要重新改造我國的業主委員會，并將改造后的業主委員會的職能通過法律的手段加以確認。而對于再造業主委員會，我們可借鑒美國的經驗，即業主通過民主選舉，選出高素質、值得他們信賴的人成立業主委員會。業主委員會按非盈利企業模式組成董事會、制訂章程和細節，制訂有關制度和規范，并向政府登記注冊合法后按企業的模式運營。一方面，業主委員會通過招標委托物業管理公司承擔物業管理服務，另一方面，業主委員會有義務協助物業管理公司收繳物業管理費。這樣，可規范物業管理的法律化和物業管理收費的合理化，并促進我國物業管理的健康有序發展。