房地產(chǎn)中介糾紛的防范與對策

張　彪

中介業(yè)務是中國實行改革開放政策后恢復其法律地位并在上世紀末較快發(fā)展起來的行業(yè)。由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)尚不夠完善，使得中介經(jīng)紀行業(yè)成為產(chǎn)生社會矛盾和糾紛較多的一個經(jīng)濟領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介行業(yè)同樣有這些現(xiàn)象存在。從現(xiàn)實經(jīng)濟生活看，房地產(chǎn)中介活動常見的糾紛有交易行為與中介行為混淆造成的合同糾紛、中介機構(gòu)超越委托人的授權(quán)服務權(quán)限造成的糾紛、中介合同的條款欠缺造成的糾紛、中介服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛等。

為了維護房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)交易雙方當事人的合法權(quán)利，減少矛盾，維護正常的經(jīng)濟秩序，可采取以下措施來防范和處置房地產(chǎn)中介服務中的糾紛。

一、 訂和執(zhí)行示范合同文本

房地產(chǎn)行業(yè)目前之所以存在上述種種糾紛，首先是由于經(jīng)紀人和委托人缺乏必要的法律、法規(guī)意識；其次，一些經(jīng)紀人和委托人掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個重要的影響因素；第三，經(jīng)紀人受商業(yè)環(huán)境和交易陋習影響，在執(zhí)業(yè)活動中有意無意不遵守合同規(guī)則，甚至不講求信用只謀求經(jīng)濟利益的不良經(jīng)營作風是不容忽視的重要影響因素。因此，政府或者行業(yè)協(xié)會應當制定符合合同規(guī)則的示范合同文本，加以推廣應用。示范合同文本可以發(fā)揮如下多重作用：

1、既不干涉中介活動的正常運行，又可以將合法的合同規(guī)則通過公開的途徑進行示范, 鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權(quán)利義務關(guān)系；

2、示范合同文本的推廣，有利于合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為；

3、示范合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害；

4、示范合同文本也是政府管理機構(gòu)與行業(yè)協(xié)會公開進行宣傳，維護消費者利益、行業(yè)形象和政府的政策導向的有效手段。

二、制定中介機構(gòu)的服務標準，明確服務要求和內(nèi)容

房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務標準是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供勞務服務的行為準則依據(jù)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人表現(xiàn)誠實信用方式的依據(jù)。同時，又是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當履行的合同義務。制定符合市場條件、行為準則、經(jīng)紀人和委托人利益的服務標準，是維護經(jīng)紀人與委托人的權(quán)益、維護市場交易規(guī)范的必要手段。有利于提高房地產(chǎn)中介行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，樹立良好的企業(yè)與行業(yè)形象。由于房地產(chǎn)中介服務活動內(nèi)容的不確定性，制定完全統(tǒng)一的服務標準不切合市場的實際，但制定服務要求和內(nèi)容趨于一致性的基本標準還是可行的。房地產(chǎn)中介企業(yè)可以根據(jù)基本標準并參照自己的條件、技能、信用程度、經(jīng)營成本等方面的能力附加具有特色的企業(yè)服務標準作為經(jīng)營的手段和方式為委托人服務。

三、告知委托人必要的經(jīng)濟活動事項，以利其監(jiān)督

房地產(chǎn)經(jīng)紀人雖然為委托人提供勞務服務，但是對于委托人來說，買賣房屋是對委托人影響重大的交易活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格條件、信用程度、服務標準、合同的內(nèi)容、簽約條件、履行方式等，委托人應當有明確的知情權(quán)利。而且，應當以公開的告知方式告知委托人，并在合同訂立前讓委托人知曉。可將有關(guān)中介活動中應當公開告知委托人使其明確和知情的事項以“特別告知”的形式置于示范合同文本之內(nèi)。使委托人在簽訂合同之前可以了解、查詢、核查與自己委托交易房屋的相關(guān)情況，避免在不了解、不知情或受到不當引導的情況下作出影響自己權(quán)益的決定，進而造成合同糾紛，影響交易活動的順利進行。

四、加強對房地產(chǎn)中介企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理

目前在房地產(chǎn)中介行業(yè)中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，為了方便重復使用，很多中介機構(gòu)使這種合同制作成格式合同。但這些格式合同卻存在顯失公平等不合理的條款，因此，應對提供產(chǎn)品和服務的企業(yè)利用格式合同條款損害合同當事人的情況，出臺相應加強管理并限制合同格式條款的法規(guī)。

強化對合同制定及使用的監(jiān)督，消除發(fā)生爭議或糾紛的源頭，是一項很好的措施。因此，房地產(chǎn)中介行業(yè)應加強對合同的監(jiān)管，以避免利用合同惡意損害當事人的情況發(fā)生。對于以自身利益、目的、方便為前提制訂的合同文本，以及有明顯的增加交易障礙、妨礙他人實現(xiàn)交易、增加他人的交易服務成本、以及惡意損害他人利益的合同條款，應當予以限制并責成重新修訂。

五、對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決

房地產(chǎn)經(jīng)紀人一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應及早地彌補，即使是委托方的過失，也應盡可能友好地協(xié)商解決。當然，并不是一切糾紛都能自行協(xié)商解決的。這時，就應該通過仲裁或法律途徑解決，以便依法處置。

（作者單位：安徽淮北中煤特殊工程公司）