房地產中介糾紛的防范與對策

張　彪

中介業務是中國實行改革開放政策后恢復其法律地位并在上世紀末較快發展起來的行業。由于現有的法律、法規尚不夠完善，使得中介經紀行業成為產生社會矛盾和糾紛較多的一個經濟領域。房地產中介行業同樣有這些現象存在。從現實經濟生活看，房地產中介活動常見的糾紛有交易行為與中介行為混淆造成的合同糾紛、中介機構超越委托人的授權服務權限造成的糾紛、中介合同的條款欠缺造成的糾紛、中介服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛等。

為了維護房地產中介機構和房地產交易雙方當事人的合法權利，減少矛盾，維護正常的經濟秩序，可采取以下措施來防范和處置房地產中介服務中的糾紛。

一、 訂和執行示范合同文本

房地產行業目前之所以存在上述種種糾紛，首先是由于經紀人和委托人缺乏必要的法律、法規意識；其次，一些經紀人和委托人掌握訂立和履行合同的規則也是一個重要的影響因素；第三，經紀人受商業環境和交易陋習影響，在執業活動中有意無意不遵守合同規則，甚至不講求信用只謀求經濟利益的不良經營作風是不容忽視的重要影響因素。因此，政府或者行業協會應當制定符合合同規則的示范合同文本，加以推廣應用。示范合同文本可以發揮如下多重作用：

1、既不干涉中介活動的正常運行，又可以將合法的合同規則通過公開的途徑進行示范, 鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關系；

2、示范合同文本的推廣，有利于合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺的違規、違法、違約行為；

3、示范合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規則的惡意行為的損害；

4、示范合同文本也是政府管理機構與行業協會公開進行宣傳，維護消費者利益、行業形象和政府的政策導向的有效手段。

二、制定中介機構的服務標準，明確服務要求和內容

房地產中介行業的服務標準是房地產經紀人為委托人提供勞務服務的行為準則依據，也是房地產經紀人表現誠實信用方式的依據。同時，又是房地產經紀人應當履行的合同義務。制定符合市場條件、行為準則、經紀人和委托人利益的服務標準，是維護經紀人與委托人的權益、維護市場交易規范的必要手段。有利于提高房地產中介行業的執業水平，樹立良好的企業與行業形象。由于房地產中介服務活動內容的不確定性，制定完全統一的服務標準不切合市場的實際，但制定服務要求和內容趨于一致性的基本標準還是可行的。房地產中介企業可以根據基本標準并參照自己的條件、技能、信用程度、經營成本等方面的能力附加具有特色的企業服務標準作為經營的手段和方式為委托人服務。

三、告知委托人必要的經濟活動事項，以利其監督

房地產經紀人雖然為委托人提供勞務服務，但是對于委托人來說，買賣房屋是對委托人影響重大的交易活動。房地產經紀人的資格條件、信用程度、服務標準、合同的內容、簽約條件、履行方式等，委托人應當有明確的知情權利。而且，應當以公開的告知方式告知委托人，并在合同訂立前讓委托人知曉。可將有關中介活動中應當公開告知委托人使其明確和知情的事項以“特別告知”的形式置于示范合同文本之內。使委托人在簽訂合同之前可以了解、查詢、核查與自己委托交易房屋的相關情況，避免在不了解、不知情或受到不當引導的情況下作出影響自己權益的決定，進而造成合同糾紛，影響交易活動的順利進行。

四、加強對房地產中介企業格式合同的監督管理

目前在房地產中介行業中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，為了方便重復使用，很多中介機構使這種合同制作成格式合同。但這些格式合同卻存在顯失公平等不合理的條款，因此，應對提供產品和服務的企業利用格式合同條款損害合同當事人的情況，出臺相應加強管理并限制合同格式條款的法規。

強化對合同制定及使用的監督，消除發生爭議或糾紛的源頭，是一項很好的措施。因此，房地產中介行業應加強對合同的監管，以避免利用合同惡意損害當事人的情況發生。對于以自身利益、目的、方便為前提制訂的合同文本，以及有明顯的增加交易障礙、妨礙他人實現交易、增加他人的交易服務成本、以及惡意損害他人利益的合同條款，應當予以限制并責成重新修訂。

五、對已經出現的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決

房地產經紀人一旦發現經紀活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應及早地彌補，即使是委托方的過失，也應盡可能友好地協商解決。當然，并不是一切糾紛都能自行協商解決的。這時，就應該通過仲裁或法律途徑解決，以便依法處置。

（作者單位：安徽淮北中煤特殊工程公司）