當前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范對策分析

毛立平　胡　堅

內(nèi)容提要：本文在我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，分析了以銀行為主體的金融市場對房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動作用。當前銀行對房地產(chǎn)發(fā)展的支持存在于房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)發(fā)展對金融的高度依賴性帶來了潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并且在當前的經(jīng)濟發(fā)展形勢下風(fēng)險因素更加明顯。因此如何有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)迫切的擺在了當前政府主管部門面前。筆者認為，擴大房地產(chǎn)融資渠道，加強政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)效應(yīng)以及配套適當?shù)闹贫雀母铮欠婪杜c化解房地產(chǎn)風(fēng)險的基本出路所在。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場、政策法規(guī)、調(diào)節(jié)效應(yīng)、金融風(fēng)險

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持

1、我國房地產(chǎn)發(fā)展背景與現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場的全面啟動是在1998年全面取消福利分房制度以后，居民在提高自身工資水平以及購房貨幣補償基礎(chǔ)上，通過到市場上購買商品住宅，來滿足居住需求。短短幾年時間，由于居民的購房需求獲得了全面釋放，房地產(chǎn)市場發(fā)展供需兩旺，從投資到開發(fā)，再到銷售量等一系列反映房地產(chǎn)發(fā)展狀況的指標全面飄紅。由于房地產(chǎn)的強關(guān)聯(lián)性，其發(fā)展也帶動了建材等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國宏觀經(jīng)濟的直接和間接貢獻非常明顯。

從歷年我國房地產(chǎn)銷售面積、銷售額與房地產(chǎn)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表一所示）可以看出，1995年至今我國房地產(chǎn)發(fā)展呈兩個不同的發(fā)展發(fā)展階段：1998年以前我國房地產(chǎn)投資與銷售呈緩慢增長和1998年至今我國房地產(chǎn)投資與銷售兩旺的快速發(fā)展階段。1995－1998年四年期間，受前幾年政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場步入了相對緊縮狀態(tài)，房地產(chǎn)投資總量增長幾乎沒有變化，個別年頭如1997年甚至出現(xiàn)了負增長。這一期間銷售狀況總量與增幅較投資變化較大，這源于居民生活的改善以及銷售基數(shù)較小所致。從1998年至今是我國房地產(chǎn)發(fā)展的快速階段，近5年我國房地產(chǎn)銷售面積、銷售額與房地產(chǎn)投資額年平均增長幅度分別為21.66%、25.18%和22.38%。尤其是在2003年，房地產(chǎn)各項指標幾乎達到了10年來的最高水平，由房地產(chǎn)所帶動的新一輪經(jīng)濟過熱苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

2、我國房地產(chǎn)發(fā)展離不開金融支持

（1）我國房地產(chǎn)信貸狀況

近幾年我國房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，其投資與以銀行為主體的金融支持是分不開的。1998年銀行對房地產(chǎn)貸款余額為2028.92億元，而2003年房地產(chǎn)貸款余額猛增到6657.35億元，五年時間增長為原來的3倍左右。從房地產(chǎn)貸款余額所占金融機構(gòu)貸款余額比例來看，也從原來的2.34%增長到2003年的4.19%，盡管增幅較小，但總量增長依然非常明顯（如表二所示）。

（2）個人住房貸款狀況

個人住房貸款是銀行貸款余額中變化最大的項目。1998年個人住房貸款余額僅為426.16億元，占當時個人消費貸款余額比例為93.42%；到2003年時個人住房貸款已經(jīng)達到11779.74億元，為1998年的25倍左右。盡管個人貸款余額所占個人消費貸款余額比例下降到2003年74.87，但總量數(shù)據(jù)變化驚人，個人購房貸款已經(jīng)成為居民購買住房的主要金融支持（如表三所示）。

二、我國房地產(chǎn)金融特點與風(fēng)險分析

1、我國房地產(chǎn)金融特點

從我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與融資途徑來看，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展時期短但起步快，融資比例高，融資渠道單一等等。

（1）發(fā)展時期短，起步快

從我國房地產(chǎn)融資歷程來看，房地產(chǎn)真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按竭的啟動，大量的購房者進入了房地產(chǎn)市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房，從而短短幾年時間我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。房地產(chǎn)金融也得到了迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。

（1）融資比例高

我國房地產(chǎn)金融的一個明顯特征就是融資比例高。2003年及以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。

（2）融資渠道單一

從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。

其它融資渠道如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚出于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

2、我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險

對房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要從銀行對貸款收回預(yù)期角度予以考慮，包括土地市場貸款金融風(fēng)險、開發(fā)貸款金融風(fēng)險和個人貸款金融風(fēng)險三個方面。

（1）土地市場金融風(fēng)險

土地市場金融風(fēng)險主要包括了開發(fā)企業(yè)購買土地與土地儲備機構(gòu)所帶來的金融風(fēng)險。從以前的土地協(xié)議出讓對目前的土地拍、掛、招等方式出讓，無疑對開發(fā)商的資金實力給予了更大的考驗。開發(fā)商在土地購買的過程中，在支付了部分土地出讓金之后，土地購置的其余部分以及后期的開發(fā)資金是將所購?fù)恋赜枰缘盅合蜚y行貸款來進行后期的運作，一旦土地價格發(fā)生變化或是后期資金流存在問題，則因土地抵押所帶來的風(fēng)險最終轉(zhuǎn)向了銀行。另外，隨著我國對土地逐漸實施了儲備制度，土地儲備機構(gòu)在對土地收購的過程中，所需的大量土地收購資金依然來自銀行貸款，由于土地未來出讓價格的走勢也存在著風(fēng)險，盡管目前市場土地行情看好，但也不排除未來地價下跌的預(yù)期風(fēng)險。

（2）開發(fā)風(fēng)險

開發(fā)風(fēng)險貫穿了整個開發(fā)過程，從土地購置到項目建設(shè)，所需資金約80%左右都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而對商業(yè)銀行貸款的償還資金則依靠將房產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，一旦市場發(fā)生變化，供過于求或其它不可確定性因素的發(fā)生，都有可能影響開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的償還，從而將風(fēng)險嫁接到了銀行身上。

（3）個人貸款風(fēng)險

個人在住房購置過程中，房價總額的70－80%的是來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入預(yù)期。盡管我國目前宏觀經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢，但對未來經(jīng)濟發(fā)展也僅僅是一種預(yù)期，因此這種良好預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，使得對住房貸款償還出現(xiàn)壓力，則最終的風(fēng)險也將轉(zhuǎn)移給銀行。根據(jù)國際對個人住房貸款償還風(fēng)險出現(xiàn)的判定，一般是在購房后的5－8年才逐漸爆發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)3年時間，因此個人購房貸款存在的潛在金融風(fēng)險也是很大的。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范分析

通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房消費貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。因此有效縮小與防范整個房地產(chǎn)開發(fā)給銀行所帶來的金融風(fēng)險，是非常重要的。依筆者看來，對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范應(yīng)從以下角度來予以考慮。

1、實行融資渠道多元化

實行房地產(chǎn)融資渠道多元化，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。

在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。

2、及時進行有效政策調(diào)控與監(jiān)管

由于房地產(chǎn)發(fā)展與金融有著非常緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展需要大量的資金支持，從而也伴隨了較高的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，上世紀90年代的日本、香港甚至我國海南房地產(chǎn)泡沫的破滅，也給銀行等金融機構(gòu)帶來了很大的危害。因此在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，應(yīng)對各項影響房地產(chǎn)的指標如投資增幅、銷售增幅、價格變化等進行實時監(jiān)控，采用各種貨幣的甚至是行政的調(diào)控措施控制各個指標正常發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過快，經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的苗頭，政府對此極其重視并且采取了眾多的調(diào)控措施，說明了政府已經(jīng)意識到了有效預(yù)防潛在的金融風(fēng)險的問題。應(yīng)該注意的是，對房地產(chǎn)市場調(diào)控目標的預(yù)期應(yīng)該不是大起而是可持續(xù)性的。

3、加快土地制度改革

從往年國內(nèi)外發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫事件來看，以土地泡沫為主，并且是土地泡沫蔓延至房產(chǎn)市場，最終嫁接到金融機構(gòu)。因此如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素。就我國目前的土地儲備制度而言，盡管在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負效應(yīng)如導(dǎo)致建房成本上升使得房價上漲過快也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了很大影響。結(jié)合我國目前的房價走勢以及居民對住房的購買力程度，降低住房建造成本、提升居民住房購買力水平、保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展的出路就是在條件成熟時進行土地制度改革，如實行土地年租制而不是一次性收齊土地出讓金，實行的模式可采用如物業(yè)稅等方式進行。

參考文獻：

1、張永岳、陳伯庚主編，《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》，高等教育出版社，1998年6月。

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3、易憲容，《房地產(chǎn)金融風(fēng)險到底有多大》，中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2004年4月。

4、中國人民銀行研究局課題組，《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》，中國搜房網(wǎng)，2004年3月。

毛立平，男，湖南平江人。南京河海大學(xué)商學(xué)院碩士，技術(shù)經(jīng)濟及管理專業(yè)。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)管理。