商品房領域格式條款點評

（接上期）

線索之五

面積誤差設陷阱

對于面積誤差的處理，有關法律法規已有明文規定，但一些開發商卻采取各種方法（如 簽訂不用備案的補充協議、附件等），假借雙方約定，強迫消費者同意自己單方制定的規矩 ，以逃避本應承擔的法律責任。

條款1、廈門××房地產有限公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：

第六條（一）：面積誤差時，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據實結 算房價款。（二）買受人因為面積異議而委托房屋測繪機構測繪時，應委托買賣雙方共同選 定的經產權登記機關認可的有房屋測繪資格的合法機構進行測繪。測繪結果與產權面積誤差 比絕對值在1％以下（含1％）的，買受人自行承擔測繪費用；測繪結果與產權面積誤差比絕 對值在1％以上的，測繪費用由出賣人承擔；經測繪后，面積誤差的處理方式按本條第一項 約定。

條款2、天津××發展有限公司制訂的《商品房買賣合同》第七條規定：“商品房建筑 面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過 ＋－3％（包括＋－3％）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售 建筑面積的差異多退少補。面積差異超過＋－3％的雙方約定如下：1、見附件六。 ”

“附件六：1、商品房建筑面積小于甲方銷售面積且超過3％時，則每平方米價格保持不 變，房價款總額按實際面積調整，甲方應將多收乙方之房款于可最終確定房屋所有權證記載 面積之政府文件送達于甲方之日起90日內退還乙方，甲方無需支付利息和其它補償金。

2、商品房建筑面積大于甲方銷售面積且超過3％時，面積差異在3％以內（含3％）部分 的房價款，由乙方于可最終確定房屋所有權證記載面積之政府文件送達于甲方之日起30日內 按原每平方米之銷售價補予甲方，超出3％部分的房價款由甲方承擔，產權歸乙方。”

條款3、天津××房地產開發有限公司制訂的商品房買賣合同中規定：

第七條：商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理：商品房建筑面積以房屋所有權證 記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過＋3％（包括＋3％） 的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補 。面積差異超過＋3％的，雙方約定如下：每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面 積調整，多退少補，并由甲（乙）方按差額價款于30日內退還給乙（甲）方。

消費者來信反映，關于面積差異處理問題，開發商堅決不同意按國家有關規定簽訂合同 ，只同意按自己的單方意思辦理，并將此內容刻成印章蓋在合同上。且合同中其余需雙方商 議約定的內容，均不與買方商量，必須按開發商的意圖填寫。

點評

1、法律依據：

《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十條：“按套內建筑面積或者建 筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式 。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據 實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房 地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時 支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承 擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3 ％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開 發企業雙倍返還買受人”。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 “出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同 有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積 誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的 ，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及 利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤 差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％ 部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤 差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3％部 分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

2、點評意見：

房屋面積出現誤差時，選擇退房、要求賠償、據實結算等是消費者的主要權利，消費者 應當特別注意合同中對這種權利的約定。上述條款以雙方約定的名義，為開發商免除、減輕 自己的責任提供了方便，如：不論誤差多少，只按多退少補、據實結算；發生面積誤差時， 雙方給付時限不對等，消費者必須在30日內補齊差額，開發商的寬限期則長達90日，且不需 支付利息、賠償金；不執行房屋實際面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3％ 部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人的規定；特別是將消費者在面積誤差比絕對 值超出3％時所應享有的退房權利一筆勾銷。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定， 并在訂立合同時未與對方協商的條款。如果條款的內容是一方事先準備好的，在實踐中又不 容協商，不論這種條款以何種面目出現，其實質仍屬于格式條款。上述條款雖以附件、補充 協議、雙方約定的名義出現，實際則是開發商將自己的意志強加于人，使消費者在違背自己 真實意思的情況下被迫簽約，違反了民法的基本原則，侵犯了消費者的自主選擇權、公平交 易權，是最為典型的顯失公平條款。

線索之六

違約責任不對等

合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。但在商品房買賣中，開發商往往 利用不容協商的格式條款減輕自己的責任，加重消費者責任。

條款1、天津××村《購房協議書》中規定：

第四條：乙方逾期付款的違約責任乙方如未按本協議第三條規定的時間付款，甲方對乙 方的逾期應付款有權追究違約利息，自本協議規定的應付款期限次日起至實際付款之日止， 月利息按1％計算。逾期超過10天后，即視為乙方不履行本協議，屆時，甲方有權收回本房 屋另作出售，并扣除乙方人民幣叁仟元作為違約金。

第六條：甲方逾期交付房屋的違約責任除本協議第五條規定的特殊情況外，甲方若未 按本協議規定的日期將該房交付乙方，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按 本協議第六條規定的最后交付日期次日起至實際交付之日止，按日萬分之一利息計算。

條款2、吉林省消協反映，某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這 樣一則內容：“（1）甲方須于××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每 遲交一個月，按乙方已付房款3％計算罰金，付給乙方作賠償。（2）乙方若未按期限向甲方 繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10％的金額作違約金，同時不予 辦理進戶手續。”

點評

1、法律依據：

《民法通則》第四條規定“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則 ”。

《合同法》第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或 者撤銷：……。（二）在訂立合同時顯失公平的。

第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主 要權利的，該條款無效”。

2、點評意見：

上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。

條款1中，消費者逾期付款，違約利息按月1％計算，且超過10天后，開發商就可以收回 房屋另行出售，還要扣除消費者人民幣叁仟元作為違約金；而開發商逾期交房，只承擔按日 萬分之一的違約利息（即月利息3‰），且不承擔其他任何責任，也無違約期限的限制。該 條款還特地采用了按月和按日兩種對利息的表述方式，以期掩蓋這種責任的不對等。

條款2中，經營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3 ％；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10％作違約金 。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。

上述條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反了法律的公平原 則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

線索之七

一房二賣搞欺詐

條款：天津××村《購房協議書》第七條規定

雙方簽定協議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購房另轉賣給他人，甲方應付給乙 方已付房款3％作為對乙方的經濟賠償；若乙方中途無任何正當理由終止協議，視為乙方違 約，乙方應付甲方總房款的3％作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需 等待甲方在30日內將乙方所購房款退清。

點評

1、法律依據：

《合同法》第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任， 排除對方主要權利的，該條款無效”。

《消費者權益保護法》第四十九條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按 照消費者要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服 務的費用的一倍。”

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條： “具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請 求解除合同、返還已購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一 倍的賠償責任：……（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

2、點評意見：

一房二賣是典型的欺詐行為，經營者應當承擔雙倍賠償責任。該條款利用消費者不懂法 律，免除了經營者責任，剝奪了消費者的主要權利。屬違法、無效條款。

線索之八

虛假宣傳不負責

條款：廈門′′房地產有限公司制訂的《商品房買賣補充協議》第十九條：出賣人在買 受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資 料數據、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節 均以政府最終批準的法律文件及雙方的約定為依據。

點評

1、法律依據：

《消費者權益保護法》第八條、第九條、第十條規定：消費者享有知情權、自主選擇權、公 平交易權。

《合同法》第十五條：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目 表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約 規定的，視為要約。”

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條： “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及 相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重 大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容 ，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

2、點評意見：

該條款排除了開發商所做商業廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、 進行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細節均以政府批準為依據，堂而皇之地逃避自己的 責任。其內容與法律規定相抵觸，為無效條款。

線索之九

購房簽約先交錢

條款：廣州市××房地產開發有限公司制訂的《××居商品房認購書》中規定，“在乙 方交清首期房款以及本條第5款所列的有關綜合費用時，甲方應與乙方簽署《商品房買賣合 同》”。

點評

1、法律依據：

《民法通則》第四條規定“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則 ”。

《合同法》第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵 循公平原則確定各自的權利和義務……。”

《消費者權益保護法》第二十四條規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂 告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效 。”

2、點評意見

在簽認購書時，購房者已交付了定金，提供了立約擔保。該條款又規定購房者必須先交 清首期房款及有關綜合費用，才能簽署商品房買賣合同，實際上顛倒了簽約與付款的順序。 此時，如果消費者選擇不簽約，不但損失定金，而且還要為要回首期房款和相關費用付出成 本。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費者的公平交易權，屬不公平、不合 理的條款，消費者應堅決拒絕簽署這樣的條款。（續完）