２００３年中國城市房地產開發投資潛力ＴＯＰ１０

搜房研究院

房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，加速發展城市和加快城鎮化進程已經被確定為我國經濟發展的關鍵戰略。以城市經營為背景，以房地產開發活動帶動城市建設為契機，提高城市競爭力，不僅成為中國各個城市市長們特別熱門的話題，而且吸引了眾多媒體和業內人士積極參與討論。同時，我國房地產市場競爭日趨激烈，眾多開發商開始進行跨地域的房地產開發，如何評價各城市的房地產開發投資潛力，確定是否進入某一城市的房地產市場，成為社會各界人士極其關注的重大問題。

2003年5月9月，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、搜房研究院三家國內權威研究機構組成的“中國房地產TOP10研究組”，對中國省會城市及計劃單列的35個大中城市的房地產開發投資潛力進行了公正、客觀、全面的研究。

TOP10研究組認為：一個城市的房地產開發投資潛力指的是市場潛在需求和潛在供給的差距，它主要反應了市場投資的增長空間。在對國內外有關城市競爭力、單一產業競爭力研究基礎上，結合中國經濟發展和房地產行業的特點，TOP10研究組從潛在需求、當前滿足需求程度、市場表現和潛在供給等4個方面對城市的住宅、辦公樓、商業用房分別設計相應的評價指標體系，運用因子分析法和相關數學模型，定量分析計算三大分物業的開發投資潛力得分，最后根據房地產市場不同分物業投資結構比例加權得出房地產綜合開發投資潛力。

住宅開發投資潛力城市TOP10：長三角獨占四席

按照基本理論框架，TOP10研究組分別從潛在需求、當前滿足需求程度、市場表現和潛在供給等4個方面對35個大中城市住宅市場的開發投資潛力進行研究，具體評價指標為GDP、市區人口、人均GDP、人均居民儲蓄余額、人口增長率、城鎮居 民人均可支配收入、收入房價比、人均居住面積、銷售面積、竣工面積、空置率、銷售額、投資額、吸納率、開發投資額增長率等等。研究結果顯示住宅開發投資潛力10強城市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、廈門、南京、寧波、杭州、成都、青島。

在10強城市中，以上海為龍頭的長江三角洲的城市占據四席，珠江三角洲的城市占據了二席，說明中國最活躍的兩大經濟圈仍然存在較大的房地產開發投資的增長空間。TOP10研究組對10強城市市場供求關系進一步比較分析，10強城市中50％的城市低于35個城市人均居住面積的平均值15.37平方米，如杭州、寧波、廣州的人均居住面積還不到13平方米；從潛在供給看，投資增長速度和新開工增長對城市住宅開發投資潛力影響較大，比如廈門，其投資和新開工不足使得開發投資空間較大。從潛在需求來看，上海、杭州和寧波三強城市的消費水平和財富積累水平明顯強于其他城市，上海、寧波、杭州、廈門、深圳等人均GDP、人均儲蓄余額都名列前茅，使得其住宅開發投資潛力較。

辦公樓開發投資潛力城市TOP10：對外開放影響巨大

按照基本理論框架，辦公樓開發投資潛力的具體評價指標為GDP、白領人數、進出口總額、外商直接投資FDI、第三產業產值增長率、人均第三產業產值，人均GDP、銷售面積、新開工面積、吸納率、開發投資額增長率、新開工面積增長率等。研究結果顯示辦公樓開發投資潛力10強城市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，隨后依次是：寧波、廣州、廈門、成都、石家莊、青島、大連。

辦公樓開發投資潛力10強城市中，80％是中國最早對外開放的城市，這表明外向經濟和對外合作程度直接影響辦公樓的開發投資潛力；特大城市在10強排名中仍然獨占鰲頭，盡管特大城市的市場供給相當大，比如北京和上海連續三年辦公樓竣工面積之和分別占35個大中城市的16.02％和12.21％，但由于這兩個城市對辦公樓的潛在需求也非常大，比如北京、上海的白領人口分別占35個城市的白領人口總量的12.6％和11.5％，而且這些城市的辦公樓出租率比35個城市平均出租率高出一到兩倍，所以他們仍然具有較大的開發投資潛力。從辦公樓市場自身的素質來看，市場吸納率和空置水平直接影響辦公樓開發投資潛力，比如石家莊，由于較低的空置率和較高市場吸納率使其躋身10強之列。

商業用房開發投資潛力城市TOP10：傳統商業城市實力強勁

根據基本理論框架，TOP10研究組分別從潛在需求、當前滿足需求程度、市場表現和潛在供給等4個方面對城市市區人口、人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、社會消費品零售總額、可支配收入增長率、社會消費品零售額增長率、旅游收入、銷售面積、竣工面積、空置率、吸納率、開發投資額增長率、新開工面積增長率等經濟指標進行評價，研究結果表明，商業用房開發投資潛力10強城市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，隨后依次是：廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟南。

從商業用房開發投資潛力10強城市排名可看出：傳統的商業發達城市仍具有較大的開發投資潛力，深圳、上海、廣州等老牌商業發達城市，居民的消費能力普遍較高，對商鋪的潛在需求間接影響較大。具體表現在人均社會消費品零售總額、人均可支配收入及人均GDP等消費水平遙遙領先于其他城市。從市場有效需求來看，商業用房市場出租率高的城市投資價值較大，上海、北京、深圳的出租率分別是46.1％，31.9％和65.7％，遠遠高于35個城市的平均水平9.7％。旅游收入及其增長速度提高使得商業用房開發投資潛力較大，典型城市比如北京；經濟增長速度，如可支配收入增長率和社會消費零售額增長率對商業用房開發投資潛力影響較大，典型城市如濟南和沈陽。

中國房地產開發投資潛力城市TOP10：滬、京、深位列三甲

綜合上述三大分物業開發投資潛力評價，按照投資結構比例加權得出房地產開發投資潛力TOP10為：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，緊隨其后的是：廣州、廈門、寧波、杭州、南京、成都、天津。

從區域分布來看，三大都市圈的代表城市(上海、北京、深圳和廣州)仍然是當前房地產最具投資價值的城市，東部城市的房地產投資價值強于中西部城市。10強城市中，90％的城市都在東部地區。在東部城市中，長江三角洲的上海、寧波和杭州等城市展現了以上海為核心的城市群優勢。值得引人注意的是西部城市成都依托西部大開發的國家發展戰略而日益顯示其潛在的房地產開發空間。而東北地區無一城市躋身前10強，說明老工業基地的房地產市場急需培育。

從城市規模來看房地產開發投資潛力，呈現兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間。規模較大的城市不僅擁有持續穩定的房地產市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產企業在項目開發的過程中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋找市場的縫隙，進行差異化競爭。大城市的另一大特點是對周邊地區具有集聚作用。對于房地產市場來說，集聚作用的主要表現在于需求部分地來自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地購買力是不容忽視的重要因素。

從房地產市場表現來看，呈現兩大特點：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預示城市房地產開發投資潛力越大。房地產市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力和經濟支撐能力的影響。房地產市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產開發投資潛力。二是房地產市場本身的素質，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產開發潛力的影響也非常大。寧波、杭州等二線城市，盡管城市和房地產規模不如特大城市，但由于其較強的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發投資空間較大。