兩種房貸并無區(qū)別

最近，一些媒體就“等額還貸”和“遞減還貸”兩種房貸品種進(jìn)行報道時，不恰當(dāng)?shù)匕延懻摰慕裹c集中在“銀行是否剝奪了購房者的知情權(quán)”上。其實，這并不是真正有意義的信息。

我們的媒體應(yīng)當(dāng)向購房者傳達(dá)的一個正確信息是，對貸款方來說，這兩種房貸并無任何本質(zhì)區(qū)別。區(qū)別的只是還款的方式不同而已。在利率相等的條件下，貸款方不論用上述哪一種方式貸款，所支付的代價和承擔(dān)的風(fēng)險是完全一樣的。它們之間的區(qū)別就像“朝三暮四”和“朝四暮三”一樣簡單。

人們從生活常識可知，東西貴不貴，關(guān)鍵看“單價”，而不是看你一共花了多少錢。如果把貸款利息平均到每1元本金/天的利息這種“單價”形式時，就會清楚地看到，兩種房貸的利息代價完全是一致的，根本不存在此多彼少的區(qū)別。一斤白菜和一斤二兩白菜的化費當(dāng)然不一樣。因為你買到的白菜數(shù)量不一樣。一種房貸比另一種房貸的總利息額有區(qū)別，那是因為你更長時間占用資金引起的。如果你打算減少利息代價，盡量縮短貸款時間，盡量減少貸款數(shù)額，盡量早還、多還就是。

對貸款方來說，影響他們所支付代價多少的基本因素有兩個，一個是利率，一個是風(fēng)險。在這兩個因素上有區(qū)別的貸款方式才是真正不同的品種。

利率不用說。人們很容易知道，利率越高代價越大，反之相反。一旦約定，貸款方所需支付的代價就是確定的。

而風(fēng)險則不同。風(fēng)險就是不確定性。也許發(fā)生也許不發(fā)生。目前我們的銀行向購房者提供的房貸品種太少，主要就表現(xiàn)在對應(yīng)不同風(fēng)險的品種太少上，而不是“等額”還是“遞減”上。

我們可以用國外幾種房貸品種的區(qū)別來說明這個問題。

最常見的風(fēng)險就是利率變動。房貸經(jīng)常長達(dá)二、三十年，而利率通常是會很頻繁地變化的。因此與之相對應(yīng)的，就有“允許不允許提前還貸”的不同品種。允許提前還時，貸款方就可以在利率降低時提前還上較高利率的貸款，然后再重新貸取較低利率的貸款。那銀行怎么應(yīng)對呢？銀行的應(yīng)對措施有兩招。一招是采取區(qū)別利率。允許提前還也行，但利率較高。因為這時貸款者一方的風(fēng)險小而銀行的風(fēng)險大。另一招是提前還貸時要加收一定數(shù)額的“手續(xù)費”，適當(dāng)彌補自己的風(fēng)險損失。這些都要和貸款者提前約定。到時誰也別反悔。

還不只如此。對應(yīng)利率風(fēng)險，不同的貸款品種還可以有固定利率和浮動利率的區(qū)別。我國目前一般都是采取浮動利率的方式。遇到央行調(diào)整利率，雙方都認(rèn)可隨行就市地作相應(yīng)調(diào)整。而固定利率則相反。遇到利率上調(diào)，貸款方就占便宜了。這時貸款方甚至可以把貸款合約“賣掉”，也就是轉(zhuǎn)讓給別人，賺一筆錢。但遇到利率下調(diào)，貸款方顯然也無法反悔。還得按約定的高利率支付利息。銀行和貸款者約定時，雙方都不知道利率將來的變化。因此雙方的風(fēng)險仍是一致的。由于發(fā)達(dá)國家的利率市場化程度很高，商業(yè)銀行自己決定利率的余地較大，約定固定利率就使貸款買房具有了一種風(fēng)險投資的性質(zhì)。

我國的商業(yè)銀行在房貸上應(yīng)當(dāng)如同上述，向購房者提供更多樣化的、對應(yīng)不同風(fēng)險的貸款品種。我們的媒體，應(yīng)當(dāng)把房貸中這種真正有意義的信息提供給自己的讀者。