以租養(yǎng)房：香餑餑還是定時炸彈

以租養(yǎng)房這種投資方式得以運轉(zhuǎn)起來的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租賃市場一旦有個風吹草動，整個資金鏈就會受到影響。

供需變化已經(jīng)體現(xiàn)

王先生是京城眾多的“以租養(yǎng)房”的投資者之一。去年，王先生貸款買了套新房，從崇文門搬到了亞運村附近的小高層里。原來在崇文門的舊房地段不錯，于是配齊了全套家具，又重新刷了一遍墻，便以每月2500元的價格輕松租了出去。這樣，每月的房租足夠供養(yǎng)他新房的按揭，感覺是自己住房別人供著，一年來日子風調(diào)雨順滋潤得很。租房租出了甜頭，王先生開始盤算著把“以租養(yǎng)房”當成一種投資的方式。

今年上半年的股市陰多晴少，王先生掂量著炒股票每日追漲殺跌風險挺大，不如投資房產(chǎn)用來出租，這樣做長線投資，可以獲得穩(wěn)定的租金收益。眼看著周圍許多人投資房產(chǎn)收益率都高達10%以上，自己心里也癢癢。盤算定了，他開始去看房，逡巡幾個月，看中了雍和宮附近的一套公寓式住宅，便用按揭付款的方式買了下來。今年6月交了房，他又費心思花了十幾萬元裝修完畢。王先生心里想，這房靠近CBD，周圍環(huán)境又是一流，肯定大受白領(lǐng)們的歡迎，按10%的收益率算，怎么也得月租4000元。

哪知每月4000元的價錢掛到房產(chǎn)中介那里，兩個月來竟無人問津。這可把他急壞了，房子租不出去，每月的按揭就要自己付。王先生夫妻二人月收入不超過6000元，每月要割一大半給銀行，真像割他的肉一樣難受。偏偏這時他在崇文門的租戶又吵著要他壓低租金，說現(xiàn)在同等條件的房子租金要低好幾百，不降價7月份就退房。一開始他還以為租戶無理取鬧。上周跑了幾家房產(chǎn)中介，回來后再也不言語了。

“中介說像我這樣的房子現(xiàn)在的行情是3200元／月，高檔房子太多了，都掛在那里租不出去”，王先生抱怨說。其實，面臨這種情況的遠不止王先生一個人。面對“以租養(yǎng)房”這種“巧妙”的投資方式的誘惑，在北京、上海、廣州等大城市，越來越多的個人投資者已經(jīng)加入其中了。有一句俗話叫“誰都不比誰聰明3分鐘”，當時趁著“一招鮮”而從中舒服賺錢的少數(shù)投資者，在市場涌入者越來越多、出租房的供給量不斷增加的情形下，紛紛感到了壓力。就北京市場來說，從總體看，一段時間以內(nèi)，市場對出租房的需求不會發(fā)生明顯的變化。這樣，隨著供需差距的拉大，房屋租賃的整體價格不可避免的要出現(xiàn)小幅下滑的趨勢。

供需的微妙變化已經(jīng)在市場中得到了體現(xiàn)，一部分地段稍差的房子空門緊鎖，租客難尋；一些房子雖然租得出去，但租金卻節(jié)節(jié)縮水。對于那些靠每月收取租金，供養(yǎng)三四套房產(chǎn)的投資者來說，他們手頭循環(huán)的資金鏈條似乎正在漸漸收緊。

一哄而上 香餑餑變定時炸彈

不論什么，只要是“一哄而上”，就一定會由“香”變“臭”的。

從2000年開始，全國各大城市的房地產(chǎn)市場陸續(xù)走出低谷，房地產(chǎn)商就勢開發(fā)出一些“投資自用兩相宜”的住宅。然而，各城市普遍的情況卻是，房屋租賃市場的價格并沒有隨著房價的攀升而同步趨高。目前來看，在“以租養(yǎng)房”最普遍的上海，據(jù)該市統(tǒng)計局城市調(diào)查隊的統(tǒng)計資料表明，今年第一季度，上海房屋銷售價格比去年同期上漲了5.7%，土地交易價格總水平比去年同期上漲了4.9%，然而房地產(chǎn)租賃的價格總水平卻微降了0.1%。北京的情況大抵也是如此，房屋銷售價格的變動雖然不如上海強烈，但租賃市場在供大于求的趨勢影響之下，價格水平也略有下降。

“我們對目前房屋租賃價格的總體感覺是，它并沒有像房價那樣持續(xù)上漲，而是基本維持原價不動，在有些地段已經(jīng)出現(xiàn)了下跌”，某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司客戶服務(wù)部經(jīng)理如是說。這其中高檔公寓租金跌幅最為明顯。有資料顯示：今年第一季度上海高檔公寓的平均租金由上季度的12.4美元／平方米／月下滑至10.67美元／平方米／月；高檔別墅的租金也略有下跌，由上季度的22美元／平方米／月跌至本季度的21.1美元／平方米／月。

業(yè)內(nèi)人士認為，房屋租賃市場開始出現(xiàn)供大于求的趨勢，這是導(dǎo)致租賃價格下滑的最主要因素。在需求平穩(wěn)的情況下，租賃市場上房屋供給出現(xiàn)了比較大的增長：一是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)價格趨漲，許多市民在二次購房時不把原有的舊房賣掉而是用來出租，使得大量二手房流入租賃市場；二是專門購置新房用于長線出租的投資者近年來人數(shù)也不斷增加，房地產(chǎn)商針對投資需求的新開樓盤近期供應(yīng)量也在增加，這也增加了市場上可供出租的房源。這方面最典型的例子要算上海市中心的小房型單身公寓了。由于受到市場追捧，有些開發(fā)商就地取材將爛尾樓改建成單身公寓。據(jù)了解，有一家開發(fā)商準備投資10億元在市中心收購10幢爛尾樓改建成單身公寓。大批的供應(yīng)量，尤其是幾百戶小戶型集中在一幢樓內(nèi)，今后的空置率風險是不言而喻的。

資金斷鏈不得不防

許多人認為購房出租是一種回報高、非常保險的投資方式，尤其是很多投資者充分利用財務(wù)杠桿，少付款、多按揭，用租金收入來支付每月的按揭費用，起到以小搏大的效果。但一些房地產(chǎn)專家指出，購房出租，特別是以租養(yǎng)房的投資方式也有很大的風險。以租養(yǎng)房這種投資方式得以運轉(zhuǎn)起來的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租賃市場一旦有個風吹草動，整個資金鏈就會受到影響。在近兩年房價持續(xù)上漲，租金回報穩(wěn)定的情況下，“以租養(yǎng)房”的確不失為一種聰明的投資方式。但一旦形勢朝反方向發(fā)展，過高財務(wù)杠桿也可能造成高風險。一套房屋目前的租價或許還能帶來相當?shù)氖找妫鼘砦幢啬芤恢北３衷谶@一價位上，它的收益率也是不固定的。相比租金下跌，由于租客難尋，出現(xiàn)斷租是最糟糕的情況，因為即使房屋空置，房主也要承擔物業(yè)管理、維修等費用，而投資者在決定購房投資時往往忽視這部分成本。尤其是對于那些手頭現(xiàn)金不多卻利用按揭購買三四處房產(chǎn)靠租金還按揭的投資者，一旦有一兩套房租不出去，循環(huán)的資金鏈就可能出現(xiàn)斷裂的危險。

另外就是貸款額的問題，就算你只買了一套房子，也要注意以下幾點。一是投資的回收期可能延長。以前投資一套房產(chǎn)出租，回收期一般會在10年左右，而現(xiàn)在其投資回收期可能增加為15年。其次，由于租金收益率下跌，與現(xiàn)時商業(yè)貸款5.04%的利率已經(jīng)有了較多接近，這種情況下就算出租成功獲得的回報也不一定能抵償你每月所要歸還的貸款額。

興業(yè)證券研發(fā)中心戴濤認為，房地產(chǎn)市場的調(diào)整壓力日漸顯現(xiàn)：一方面“圈地運動”的增速明顯高于去年同期的水平；另一方面商品房空置面積出現(xiàn)明顯增長，僅深萬科2001年底空置樓盤價值就比2000年底猛增了97.6%，高達11.9億元。而當房價因供需走勢反向運動下跌時，首當其沖受到傷害的將是房屋租賃。

一些業(yè)內(nèi)人士認為，目前各地租賃市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了小幅下滑的傾向，今后這一趨勢很有可能繼續(xù)加強。對于一些購置了三四套房產(chǎn)出租的投資者，目前趁房價還在高位時出手部分房產(chǎn)變現(xiàn)以緩解資金鏈緊張的壓力，是一種比較明智的選擇。否則今后面對房價、租價同時下跌的情況，風險會更大。