加大土地供應穩定市場預期

龍 斌

供應不足,成為不少城市,特別是一線城市樓市的突出問題。

今年樓市異?；鸨?成交量激增,不少城市前十個月的交易量幾乎是去年全年的兩倍甚至更多。而樓價在各種需求集中釋放的催動下,穩步上行,很多城市的房價已經超過2007年的最高水平,并仍然有繼續上行的趨勢。與此同時,城市土地拍賣呈現火熱景象,開發商拿地異常積極,競拍激烈,地王不斷涌現(近兩個月十多個城市有多個地王出現)。很顯然,樓價快速上行,以及地王對于樓價的促漲作用引發廣泛關注。供應不足,成為不少城市,特別是一線城市樓市的突出問題。

加大土地供應,能否解決目前樓價過快增長的問題呢?

我覺得,增加土地供應,可以從兩個方面看它的市場作用。第一是它不能完全解決樓價問題,因為今年樓價過快上升以及需求爆發的原因比較復雜,如有去年正常的購房需求被低迷市場壓抑而延后爆發的因素;也有房貸和交易稅費政策優惠刺激需求的原因;還有社會擔心通貨膨脹導致貨幣貶值,刺激部分帶有投資性目的的需求入市的影響;今年流動性足也使不少錢流到樓市,以及2008年樓市低迷房地產投資開工均受到不同程度影響,供應減少;從城市價值看,中國城市建設迎來又一輪投資建設和擴張期,城市價值以及地塊價值本身是提高的。另外,不少產業受經濟衰退影響大,舉步維艱,致使部分產業資本為避險進入樓市。實際上,大城市正常的購房需求原本就旺盛,在今年特殊的經濟、政策、市場、物價走勢和消費階段等因素共同作用下,更凸現出市場供應不足的問題,導致樓價快速上行。

第二:如果土地供應不足,將更加加劇樓市后續供應的緊缺。更為關鍵的是,從預期的角度看,土地供應問題可能引發市場對于房子未來供應的廣泛擔心,從而形成未來缺貨的預期,將產生巨大的負面作用。人們購房行為受預期影響明顯,在一種供不應求的預期下,更多自住者會提前入市,而投資者也會判斷供不應求必導致漲價,從而很快選擇入市。也就是說,在未來供不應求的預期作用下,市場比較容易推升炒作風氣,加劇供求緊張關系。

我們知道,房屋市場的供求兩方具有不同的特點,一般說需求的彈性大,而供給的彈性小。即需求可能會快速膨脹或消退,而供應受從土地上市到房屋建設、最終批準預售的周期長的影響,彈性相對小。所以,如果形成供應不足或者供應過剩的預期,其對需求的作用會很不同。

很明顯,我們會看到,加大土地供應后,不會即刻增加房屋的供應量。但是,有個關鍵作用是,土地供應增加將意味著未來房屋供應會增加,會有效地調節市場對后市供應的預期,而這一點對于穩定市場是非常重要的。預期穩,市場也會趨于穩定。

而且,如果加大土地供應,開發企業一來會充分考慮供應量而調整自己拿地的策略與成本。另外,也會校正開發企業目前在售項目的定價、銷售策略與速度。所以,土地供應對供求兩方的市場行為都有十分顯著的調節作用。

也就是說,加大土地供應盡管不會即刻改變市場實際供求比,但會通過調節市場參與各方的預期,從而影響其買賣房屋與土地、定價等行為,達到穩定市場的作用。

最近不少城市大規模地出讓土地,而且打包或者成片出讓。如廣州將亞運城整體土地包括建成的地上建筑物打包一起出讓,建筑面積超過400萬平方米,相信會大大穩定區域市場的地價,穩定市場預期。也有一些城市大大提高了明年的供地計劃,如北京。我認為,上述這些措施針對性十分強,估計可以比較有效地緩解地王頻出現象。同時從長期角度看,對于穩定樓價也有積極的作用。(作者為合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司副總經理合富置業首席市場分析師)