姜堰土地經營權抵押探索

凌志群

姜堰土地經營權抵押探索

凌志群

泰州市姜堰區位于江蘇省中部，現有耕地面積75.43萬畝，于2014年開始探索開展農村土地承包經營權抵押貸款業務。目前，共有姜堰農商行、農業銀行、郵儲銀行等3家銀行機構開辦了農村土地承包經營權抵押貸款業務。截至2016年8月末，全區農村土地承包經營權抵押貸款累計發放375筆、金額10229萬元，貸款余額6166萬元，比年初增加5233萬元，其中純土地承包經營權抵押累計發放1880萬元。

開展確權登記，夯實基礎工作。姜堰區農村土地承包經營權確權登記工作從2012年開始啟動，全區應開展確權登記頒證的共有225個村、3655個組、161049戶，涉及耕地面積約50.77萬畝。目前，調查摸底及測量繪圖工作已全部完成，審核公示完成率達100%，簽訂合同完成率達83%。

設立專項基金，構建風險緩釋機制。區政府設立了300萬元的土地承包經營權抵押貸款風險補償資金，對農村土地承包經營權抵押貸款給予不超過2%的補助，對金融機構發放的農村承包土地經營權抵押貸款損失的30%進行補償，今后每年將根據農村土地承包經營權抵押貸款金額以及貸款質量進行調整，實行專款專用、動態管理、滾動使用。同時，鼓勵保險公司積極創新，采取“政策性+商業性”的模式，有針對性地開發運用涉農保險產品，擴大農業保險覆蓋面。落實農村土地承包經營權抵押貸款風險補償基金，對因抵押貸款形成的風險給予一定比例的風險補償金。成立政策性或互助型農業擔保機構，為農村土地承包經營權抵押貸款提供增信服務。

在風險防控方面，農村土地承包經營權抵押信貸業務堅持審慎拓展、擇優準入、嚴控風險、講求效益的原則。農村土地承包經營權可以單獨設立抵押擔保，也可以作為其他擔保方式的有效補充。在貸款對象方面，目前主要面向依托農村土地開展農業生產經營的專業大戶、家庭農場、農民合作社等農業經營主體。在貸款額度方面，農村土地承包經營權抵押貸款金額由銀行根據借款人資金需求、承貸能力及抵押物的評估價值綜合確定，但最高不得超過其所提供的農村土地承包經營權抵押評估認定價值的60%。在抵押價值評估方面，以“農地經營權轉讓租金+地上種養物價值”為基價，采取借貸主體雙方協商和土地流轉競拍價鑒證兩種評估模式。在貸款利率方面，對土地承包經營權抵押貸款實行利率優惠，在基準利率基礎上上浮不超過30%，低于同類、同期、同檔貸款。在貸款期限方面，大部分試點銀行發放的是1年期貸款，其中郵儲銀行采用2年循環授信方式，最長可貸2年。在抵押登記管理方面，登記機構為區委農工辦，由區農村產權交易中心負責具體登記操作，并出具農村綜合物權他項權證。在辦貸流程方面，實行獨立審批人制度，簡化審查、審批流程，實行限時辦結。

探索建立政府主導下的風險處置機制。在政府主導下，建立由農工辦、農委、法院、人民銀行等相關部門及金融機構共同參與的風險處置協調小組。優化處置程序，發揮涉農擔保公司、風險補償基金的作用，通過農村產權交易平臺進行再流轉，降低處置成本，確保銀行債權的順利實現。組建農村資產經營管理公司，對金融機構貸款逾期1年以上的相關債權進行收購，并采取整合出租、掛牌轉讓、再流轉等方式合理處置抵押資產。

（作者單位：江蘇省泰州市姜堰區委農村工作辦公室）