科創產業園區項目投資開發與運營策略研究

DOI ：10.12433/zgkjtz.20250702

隨著全球進入空前的創新密集和產業變革時代，科技競爭日益激烈 [1-2]?？萍紕撔潞彤a業鏈集成水平成為全球經濟競爭制勝的關鍵力量 [3]。轉變經濟增長方式和產業轉型升級已經成為中國經濟持續發展的當務之急，而科技創新的引領推動作用至關重要 [4-5]?？苿摦a業園區強調城市與產業協同發展，是以房地產開發為基礎，以產業聚集為目標，以戰略性新興產業為主導產業，以科技載體和產業服務構建為任務，整合企業發展的要素和資源，通過開發、運營、服務助推產業創新和價值提升的一種市場化科技園區開發模式 [6]。與傳統寫字樓、購物中心、居民住宅等地產項目不同，園區需集成數據中心、孵化中心、研發中心、標準化廠房，以數據服務為基礎，以科技研發與試驗性生產為需求，通過核心產品核心企業的進駐，拉動上下游產業鏈，并憑借區域經濟、城市功能等促進區域化繁榮，實現科技產業集聚。在新產業變革背景下，通過建立集融資、選址、運營、服務于一體的市場化科技產業園區開發與運營管理新模式，對于聚集發展高新技術產業，助推當地創新發展與價值引領，具有重要的實踐意義。

一、科創產業園區項目選址與投融資策略

（一）項目選址原則

科創產業園區項目開發從來都是一個理性、長期的決策過程，需充分考慮到位置便利性、基礎設施質量、成本效益、環境條件、人才資源、政策支持、發展潛力等因素，對于配套不齊全的區域應抱有審慎的態度。建議科創產業園區項目選址應基于以下原則完成。

1. 確定評價準則

首先，需要確定影響地塊選擇的核心因素，這些因素可能包括但不限于位置便利性（L）、基礎設施質量（I）、成本效益（C）、環境條件（E）、人才資源（T）、政策支持（P）、發展潛力（D）等，隨著市場環境的變化，應對可能產生影響的因素進行周期性更新與完善。

2. 定義權重

每個準則的重要性不同，因此需要為其分配權重，本文基于專家判斷或采用層次分析法（AHP）來確定各因素權重，如表1 所示。

表1 權重系數表

3. 數據搜集與標準化

收集每個地塊在上述各項指標上的具體數值，由于不同的指標可能有不同的量綱和范圍，需要對數據進行標準化處理，以便于比較。常用的標準化方法有最小- 最大規范化、Z-score 標準化等。

4. 綜合評分與排序

對于每個地塊，計算其在所有準則下的加權平均得分。假設地塊 A 在各項指標上的標準化得分為 LA 、 IA 、 CA 、 EA 、 TA 、PA 、 DA 則地塊 A 的總評分為：

S_A=L×LA+I×LA+C×CA+E×EA+T×TA+P×PA+D×DA

計算出所有候選地塊的綜合評分后，按評分高低排序，選擇評分最高的地塊作為最優地塊。為了驗證模型的穩健性，可以進行敏感性分析，即改變某些準則的權重，觀察最終選擇是否會發生顯著變化。

（二）投融資策略

實質上，科創產業園區是以地產為平臺、產業為主體、金融為支撐，實現地產資本、產業資本、金融資本有機融合的新型商業模式，如圖 1 所示。在項目開發前期調研與可行性立項過程中，融資策略將會是影響項目是否落地的關鍵因素。常規的融資策略包括企業債券、信托、銀行貸款、股權融資等各類渠道，通過多元化的融資方式，可以有效降低風險，提升資金使用效率，確保資金在科創產業園區項目中的及時流轉。園區項目可以通過產業投資實現其地產科技價值，具體可以通過權益性融資和債券性融資，建立由直接投資、股權投資、FOF 投資基金等形式形成科技企業創新投資生態系統，可形成“專項債 + 傳統信貸 + 產業資本 + 產業基金 + 金融資本”等多元優化組合的融資渠道。

圖1 科創產業園區項目商業模式

二、科創產業園區項目運營管理模式

（一）開發合作模式

政企多元合作模式能充分發揮政府宏觀把控能力獲得資源支持與政策傾斜，同時也能撬動社會資本，借助民營企業主體的市場化運營優勢和項目經驗通過最大限度地調動政企資源，高效率推動園區的建設和運營管理。該種模式有利于引入多元化投資主體，實施綜合性、大規模開發項目或科技創新驅動型特色園區項目開發，能較好滿足現階段科創產業園區的功能需求。

選擇“國企平臺 + 企業開發”模式，對二者進行嵌套，發揮業主企業優勢。政府通過特許經營權的模式或契約模式，與市場化企業共建園區并共同運營。與政府開展市場化運作的企業可以是民營企業，包括產業地產商、龍頭企業等，并聯合設立園區項目平臺公司，共同對產業園項目進行開發和運營。政府和企業在責權利及風險上按約定的規則進行分擔，項目融資可引入投資機構，由社會資本與政府出資代表成立的合資平臺公司負責。同時，在政企合作基礎上，整合院校機構的科研優勢與開發商的項目運作能力?？蓸嫿萍籍a業園區的“政府指導 + 國企平臺 + 企業開發 + 科研院所協同助力”的多元合作新路徑。

（二）運營管理模式

科創產業園區運營模式已經從空間載體開發運營，走向產業生態運營，可以背靠國企平臺開發優勢，由單一園區向產城融合發展，積極向產業服務方向升級，構建以產業生態為主導的運營模式，提高對產業的賦能深度是未來發展新趨勢。

從目前國有平臺的發展來看，對政府資源、政策扶持的依賴仍比較高，輕重結合的發展模式是最佳選擇。因此，國有平臺在產業類型的選擇上需充分考慮區域產業發展，帶有定制化思維去引入目標產業，構建具有強落地性的產業生態，同時積極建立市場化經營機制，進一步引入外部產業要素資源，構建“物業服務 + 產業鏈服務”的國有園區運營管理模式。同時，隨著園區建設與數字經濟、產業互聯網、“雙碳”戰略等新興趨勢融合加速，園區主體在產業數據、企業賦能、運營模式輸出、智慧招商、產業投資等方向有望催生出新的運營管理模式。

三、盈利模式

隨著運營模式的轉變，企業盈利結構呈多元化發展特點，在土地日益集約化利用的市場環境下，通過借鑒其他企業更多元化的盈利結構及發展方向來調整投資企業的盈利結構。結合科技企業發展特征和不同主體發展優勢，園區開發運營商逐步轉向“輕重并舉”或“輕資產”運營。產業增值服務、產業投資孵化以及運營品牌輸出成為園區盈利模式升級的主要關注點，構建多元化的盈利模式將是未來發展的主流。

如圖 2 所示，提出以“物業銷售租賃收入 + 產業服務收入 + 產業投資收入”多元化發展的綜合盈利結構，既發揮了傳統地產物業租賃收入的基石作用，也引入了產業服務為主的盈利新結構。基于目前的實際發展情況，物業銷售租賃收益依然是收益結構中的主要力量，短期內仍占據較大比重。

圖2 運營與盈利模式分析流程圖

產業服務作為周期較長、成熟較慢的業務，在收入構成中占比普遍在 20%～25% ，對產業服務和培育能力有較高要求，亦需對入駐企業及時掌握發展情況、企業訴求，對可以彌補企業產業缺陷的企業重點關注，尋找合作機會，適時進行產業投資，培育入駐企業的同時，發展自身產業。產業投資是成熟最晚、回報周期最長但回報收益最大的業務，投資企業可在成果轉化層面介入，如成立產業發展基金和專門實驗室，免費或減免費用提供各類實驗設備，減輕高科技初創企業的負擔，整合各類高?？蒲性核晒瑢崿F科研成果轉化，并通過多類型戰略合作的形式，幫助企業對接資源、搭建各類平臺和提供成果轉化的應用場景，逐步培育自身產業，形成自身產業能力和科技實力。

圖 3 科創產業園區收益組成

如圖 3 所示，從當前收益組成來看，物業租售方面仍是科創產業園區開發企業的主要收入來源，占總收入 60% 以上，產業投資與運營收益占比已經超過 20% ，未來發展空間巨大。在投資上匹配VC、PE 端硬科技企業快速發展的需求，打造適配于企業在天使期、種子期、初創期、成長期、成熟期等不同階段的產業集聚體系，提供解決方案。此外，在服務上打造軟硬件結合的產業配套服務體系，通過硬件與軟件相結合，構建產業有機生態體系，提供人才資源、法律咨詢、技術迭代、創新金融等多種服務。建立以產品力和運營模式切入科技載體建設，形成優勢護城河，利用標準化產品打造形成自身核心競爭力，通過成熟的運營模式助力科創產業園區軟實力升級。

四、結論與建議

本文聚焦科創產業園區開發建設和運營管理的全過程要素，詳細闡述分析了新形勢下科創產業園區的選址原則、投融資策略、運營管理措施及盈利模式，構建了市場化科創產業園區的投資開發新模式。取得的主要結論如下：

一是科創產業園區項目的選址需充分考慮到位置便利性、基礎設施質量、成本效益、環境條件、人才資源、政策支持、發展潛力等因素，可基于專家判斷或采用層次分析法（AHP）來確定各因素權重，可基于最小- 最大規范化、Z-score 標準化對各地塊進行量化打分，從而構建項目選址綜合評價模型。

二是建議可采用“專項債 + 傳統信貸 + 產業資本 + 產業基金 + 金融資本”等多元優化組合的投融資渠道。

三是建議可采用“政府指導 + 國企平臺 + 企業開發 + 科研院所協同助力”的多元合作路徑，以及“物業服務 + 產業鏈服務”的綜合運營管理模式。

四是基于目前的實際情況和以上開發投資管理模式，為了充分發揮傳統地產物業租售收入的基石作用的同時，再引入產業投資及服務，提出了“物業銷售租賃收入 + 產業服務收入 + 產業投資收入”的多元化發展的綜合盈利結構。

參考文獻：

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（作者單位：寧波城建投資集團有限公司）