誰在為誰買單

走進一座光鮮亮麗的購物中心，一個最反常識的秘密就藏在你的眼前：那家看起來裝修最氣派、客流量最大的店鋪，很有可能付著全場最低的租金。在極端情況下，它甚至一分錢租金都不用付。商場不僅不收租金，反而會倒貼數百萬元的裝修費，求著它留下。

這不是天方夜譚，而是一場精密至極的金融謀劃。要理解這背后的邏輯，我們必須先拋開“商場靠收租金賺錢”這個簡單的念頭。對一座大型購物中心的持有者而言，每個月收上來的租金固然重要，但這只是這盤大棋的一部分。持有者真正在意的，是這棟建筑作為一筆金融資產的“估值”。

簡單來說，這棟樓值多少錢？是20億元，還是30億元？這個估值，決定了持有者能從銀行貸多少款，能在資本市場上融多少錢，以及未來將它賣掉時能賺取多大的回報。而這個估值的核心，取決于兩個關鍵因素：一是商場整體的賺錢能力（凈營業收入），二是它在投資者眼中的風險高低（資本化率）。

下贏這盤大棋的關鍵，就在于花小錢撬動這兩個關鍵因素，讓資產估值實現爆炸式增長。而那些被“免租”的店鋪，就是撬動這一切的黃金支點。

這些店鋪，在行業內被稱為“錨點”，顧名思義，它們就像巨輪的鐵錨，能將海量的客流牢牢地固定在這座商場里。它們通常不是普通的零售店，而是“消費目的地”——人們會為了它們，專程開車半小時穿越城市。比如，一座城市里唯一的一家蘋果電子產品直營店、一個擁有IMAX巨幕的頂級影院或是一個占地數千平方米的室內親子樂園。

當這樣一個“目的地”入駐商場后，奇妙的反應開始了。首先，它帶來了巨大的、持續的客流。更重要的是，這些專程而來的顧客并不會只在這家店里停留。看完電影的人會順便吃頓飯，帶孩子玩累了的父母會去咖啡館歇腳，等候維修手機的顧客會在周邊的服裝店閑逛。于是，這個“錨點”的客流像水一樣溢出，灌溉了周圍幾乎所有的“普通”商鋪，讓它們的生意也變得火爆。

結果就是，整個商場的總銷售額提升了。由于大部分商鋪的租金都與銷售額掛鉤（即“抽成”模式），商場整體的賺錢能力（凈營業收入）也水漲船高。同時，因為擁有了這樣一些穩定且極具號召力的王牌租戶，金融機構和投資者會認為這座商場“風險更低、未來更可期”，從而給予它一個更低的風險評級（即更低的資本化率）。

商場可能只用了一年幾百萬的“免租”代價，就換來數億元的資產增值。這筆賬，精明的商場運營者算得比誰都清楚。

因此，能夠享受這種頂級待遇的，永遠是那些具有強大引流能力和稀缺性的品牌方。而我們日常所見到的絕大多數店鋪，比如連鎖餐飲店、普通服飾店、美妝集合店，它們的角色恰恰相反。它們是客流的“享用者”，而非創造者。它們支付租金，正是為了購買一個權利——一個能在這條由“錨點”創造出的、川流不息的客流河邊開店的權利。

就連那些看似風光的一樓的金店，雖然坪效驚人，但也需要支付高昂的租金。因為它們同樣極度依賴商場提供的黃金位置和優質客戶來維持自己的身價。它們與商場是一種強強聯合的關系，而非供養與被供養的關系。

最后，這種“免租”在合同里也寫得極富技巧。合同里很少會直接寫“租金為零”，而是通過一系列復雜的條款組合實現“免租”。比如，長達一到兩年的“運營免租期”；或者一筆上千萬元的“裝修補貼款”，由商場直接支付給品牌方；又或者是一種“純抽成”模式，在開業初期銷售額不高時，品牌方幾乎不用支付什么費用。

所以，下一次當你走進商場，不妨換個角度觀察。那些最熱鬧的店鋪背后，流淌的可能不是租金，而是一筆筆精準的戰略投資。商場里的每一張價簽、每一份租約，都在這場關于客流、金錢與資產價值的巨大棋局中，扮演著自己的角色。

（海 天摘自微信公眾號“王路在隱身”，楊樹山圖）