專訪孟曉蘇：提信心，促樓市止跌回穩(wěn)

9月5日，隨著深圳發(fā)布新一輪樓市政策，京滬深三大一線城市已全部放寬限購。應(yīng)如何看待三大城市相繼松綁限購？此輪政策調(diào)整能否推動房地產(chǎn)市場進一步“止跌回穩(wěn)”？真正實現(xiàn)樓市企穩(wěn)又靠哪些關(guān)鍵因素？本刊記者就此專訪了原國家房改課題組組長孟曉蘇。

京滬深松綁樓市是一個積極信號

《中國經(jīng)濟周刊》：8月份以來，京滬深相繼放寬樓市限購政策，您如何看待此次調(diào)控？

孟曉蘇：京滬深同步松綁限購，進一步向市場傳遞了利好信號，有利于提振樓市信心，實現(xiàn)“穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

事實上，“穩(wěn)樓市穩(wěn)預(yù)期”已提出多年，去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議也提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。去年10月住建部推動“四個取消”（即取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)），如今北京、上海、深圳相繼放寬限購政策，延續(xù)了限購框架下的松綁思路，是一個積極的信號。

《中國經(jīng)濟周刊》：京滬深放松限購政策能否有效激活本地購房需求？

孟曉蘇：政策能否奏效，取決于購房者能否真正回歸購房市場，也就是購房者對樓市的信心能否恢復(fù)。

前幾年，居民存款每年增長十五六萬億元，今年7月份以來，因為股市出現(xiàn)回暖信號，居民存款開始流向股市。這不禁讓人思考：為什么股市能夠率先企穩(wěn)？中央經(jīng)濟工作會議明確強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。相比之下，現(xiàn)在穩(wěn)住樓市的任務(wù)似乎更有挑戰(zhàn)。

《中國經(jīng)濟周刊》：我們該如何理解保障房和商品房之間的關(guān)系？

孟曉蘇：未來，我們應(yīng)當(dāng)真正落實中央所提出的“市場＋保障”的住房供應(yīng)雙軌制，讓“市場的歸市場，保障的歸保障”。

在這一體系下，商品房市場應(yīng)更多由市場機制調(diào)節(jié)。而保障房需要承擔(dān)起滿足低收入群體居住需求的功能，讓他們能夠以可承受的價格獲得住房。

信心比黃金更珍貴

《中國經(jīng)濟周刊》：北京樓市新政出臺后，8月北京新房、二手房成交量雙升，接下來，如何進一步有效提振樓市信心？

孟曉蘇：當(dāng)前北京樓市成交量回升，有利于市場信心的恢復(fù)。房地產(chǎn)市場的低迷，歸根結(jié)底是信心不足。正如那句廣為流傳的說法，“信心比黃金更珍貴”。從全國而言，眼下樓市預(yù)期偏弱，甚至存在進一步下探的風(fēng)險，因此穩(wěn)定信心、扭轉(zhuǎn)預(yù)期已成為政策發(fā)力最關(guān)鍵的一環(huán)。

盡管京滬深等一線城市已陸續(xù)松綁限購，北京樓市成交量也有一些回升，但還是有許多潛在購房者仍處于觀望狀態(tài)。原因在于房價持續(xù)下跌的背景下，“買早不如買晚”成了一種普遍心理。購房畢竟屬于重大家庭決策，只有當(dāng)市場真正企穩(wěn)、價格出現(xiàn)確定性回升時，購房者才愿意果斷入市。

如何讓購房者相信市場已經(jīng)見底？其實道理并不復(fù)雜。正如股市回暖會吸引投資者回歸一樣，樓市能否企穩(wěn)，最終要靠實實在在的價格止跌回升來說話。

《中國經(jīng)濟周刊》：這一輪一線城市放寬限購，最終目標(biāo)是“提振市場預(yù)期”還是實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”？兩者有何聯(lián)系？

孟曉蘇：這兩件事密切相關(guān)。如果市場預(yù)期持續(xù)低迷，那么“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)就難以實現(xiàn)。從現(xiàn)實來看，目前市場僅初步呈現(xiàn)跌幅收窄，距離真正企穩(wěn)，尤其是“企穩(wěn)回升”仍面臨很大挑戰(zhàn)。

北京、上海、深圳等一線城市，保障房的建設(shè)與供應(yīng)并未同步完全跟上。保障房的供應(yīng)重點本應(yīng)放在特大和超大城市，尤其是人口持續(xù)流入的地區(qū)。

增加保障性住房供給

《中國經(jīng)濟周刊》：8月18日，國務(wù)院召開的第九次全體會議提出要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。您認(rèn)為，如何有效實現(xiàn)這一目標(biāo)？

孟曉蘇：建議從以下方面著力推進：首先，一線城市或可考慮進一步取消商品房限購政策。

其次，應(yīng)加快推進規(guī)模化保障房建設(shè)。中央已多次強調(diào)規(guī)劃建設(shè)保障性住房、加大保障性住房的建設(shè)和供給。大規(guī)模推動保障房建設(shè)，不僅可直接帶動新開工規(guī)模，還能有效彌補當(dāng)前房地產(chǎn)投資下滑缺口。

數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)投資已從2021年的14.8萬億元下降至2024年的約10萬億元，累計萎縮近5萬億元。一定規(guī)模的保障房投資可以對沖，政府只需安排一定比例的資本金，就能有效撬動銀行貸款與地方政府配套資金，形成可持續(xù)、可循環(huán)的投融資機制。

與此同時，建議將“限購、限售”等行政調(diào)控工具規(guī)范應(yīng)用于保障房領(lǐng)域。應(yīng)嚴(yán)格限定保障對象準(zhǔn)入資格，并設(shè)定明晰的退出管理機制，包括購買保障房后在規(guī)定年限內(nèi)不得上市交易，退出時需由政府回購，防止套利行為發(fā)生。

《中國經(jīng)濟周刊》：我國在保障房供給方面的現(xiàn)狀如何？

孟曉蘇：目前，全國城市保障房覆蓋比例不足15%。若通過10年持續(xù)努力將這一比例提升至25%，將能基本滿足大城市的保障房需求。具體來看，特大城市、大城市應(yīng)力爭覆蓋約50%的居民家庭，中小城市應(yīng)采取多種形式落實保障房基本保障。

大規(guī)模推進保障房建設(shè)，不僅能帶動施工復(fù)蘇、增加就業(yè)、提高居民收入、促進消費，還能促進商品房市場需求回暖。更重要的是，隨著保障房供給體系的完善，政府對商品房價格調(diào)控壓力將明顯減輕，那時商品房價格即使上漲，也不會對基本居住需求造成沖擊，普通購房者真正實現(xiàn)了“住有所居”。這正是住房“雙軌制”的核心價值：市場歸市場，保障歸保障。

《中國經(jīng)濟周刊》：新加坡的住房體系同時涵蓋保障房與商品房，有什么經(jīng)驗可以借鑒？

孟曉蘇：在新加坡，組屋體系已經(jīng)覆蓋了超過80%的本國人口，但與此同時，其商品房價格卻在近年出現(xiàn)較大漲幅。這說明，在“雙軌制”住房體系下，市場與保障可以做到相互獨立：商品房價格由市場供求決定，而保障房則面向符合資格的群體。

商品房和保障房這兩個體系所服務(wù)的人群是不同的。除非出現(xiàn)本不應(yīng)享受保障房的中高收入群體違規(guī)占用資源，才可能扭曲市場需求、間接影響商品房購買力。但目前我國沒有證據(jù)表明此類情況普遍發(fā)生。即便未來出現(xiàn)類似問題，我們也應(yīng)當(dāng)相信，政府具備有效的監(jiān)管與治理能力，能夠及時糾偏、確保資源公平分配。

編輯：孫曉萌sunxiaomeng@ceweekly.cn

美編：孟凡婷