我國房地產轉型之路與新模式探索

2025年4月25日，中共中央政治局會議指出，加快構建房地產發展新模式。結合我國迫切需要構建房地產發展新模式背景，分析美國、日本和德國房地產市場發展和調控經驗，從理念、體系、制度和要素配置四方面出發探討我國房地產發展新模式的內涵及特征、新舊模式切換的主要突破點，為房地產市場健康發展相關政策制定提供有力支持。

房地產業規模大、權重高、鏈條長，房地產業相關收入約占地方綜合財力的 40% ，與房地產相關的貸款約占銀行信貸比重的 40% ，房產約占城鎮居民資產的 60% 。作為中長期的支柱性產業，近些年房地產行業一直處于下行階段。房地產發展模式的更新涉及業務重心、土地供應、住宅供給、房地產企業運營模式等多個方面，將重構整個房地產行業發展的底層邏輯。研究探索在房地產市場深度調整過程中，如何構建我國房地產發展新模式，不僅關乎行業轉型升級與競爭力提升，還直接影響到我國經濟、就業、地方財政和金融穩定全局，是推動整個社會邁向高質量發展的關鍵所在。

房地產市場發展模式面臨重要變革

房地產市場高速發展時很難實現模式轉型。自1998年房改以來，房地產市場經歷了四輪顯著的調控周期，從2008年金融危機沖擊，到2009年至2013年政策刺激下的快速增長，再到2014至2016年的去庫存，以及2016年以來“房住不炒”政策的深人實施，商品房銷售面積實現了從1.2億平方米到17.9億平方米的飛躍式增長，住房短缺問題得到明顯解決，人民居住條件顯著改善。這期間，依靠高負債、高杠桿、高周轉的運營模式和對土地財政的過度依賴，房地產市場快速擴張，但同時也引發了一系列如資金過度向房地產集中、房價地價輪蕃上漲、地方財政可持續性風險不斷加大、上下游產業鏈與供需兩端風險明顯加劇等問題。長期以來，盡管構建新發展模式已成為房地產市場主體的共識，并且不斷積累了諸多有利條件，但在市場高速順利發展時期，市場主體往往缺乏轉向新模式的動力。相反，由于舊模式在短期內仍能帶來可觀收益，市場主體甚至更傾向于延續舊模式。這種利益調整的復雜性，導致模式的自我轉型很難實現。

房地產發展舊模式難以為繼。近年來，我國經濟發展已由高速增長階段轉向高質量發展階段，經濟增速從過去 9% 左右逐步下降到目前 5% 左右。在經濟新常態下，房地產發展舊模式面臨較大制約。從供需關系看，人口出生率、結婚率下降，老齡化加劇，城鎮化率逐步提升，居民部門杠桿率已超過 60% ，進一步抑制了按揭貸款需求。多數市場人士預計，未來五年商品房銷售容量將顯著縮減至約10億平方米，遠低于2021年的17.9億平方米水平。這預示著房地產行業的高增長階段已成為過去，未來要轉向高質量發展的新階段，實現質的有效提升和結構的合理優化。這些因素共同構成了房地產舊模式發展的重大制約，促使行業亟須加速轉型與調整。

當前房地產市場深度調整倒逼發展模式調整。2016年以來，房地產市場進入新一輪下行周期，三年疫情沖擊加速了這一進程。當前房地產市場出現需求萎縮一信用沖擊一房企暴雷一房價下降負反饋的跡象，開發投資、項目開工、竣工、銷售及回款等房地產行業的各個環節均出現了收縮，且至今仍未全面好轉。2024年全年，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降 12.9% 和 17.1% ，降幅比2023年全年分別擴大4.4和10.6個百分點。房企流動性緊張，房地產開發資金來源同比下降17% ，降幅比2023年全年擴大3.4個百分點。房價進人下行循環，累計下跌約 15% ，70個大中城市新房、二手房銷售價格分別已經連續33個月和35個月負增長，是我國歷史上房價下跌幅度最大、持續時間最長的一次。按照國際經驗，房地產危機平均下降時長在6年左右，目前我國房地產市場下跌已持續3年，短時間內止跌回穩壓力仍較大。房地產市場持續深度調整不僅影響房地產行業本身，還導致上下游行業經營狀況持續惡化、地方政府可用財力明顯下降，對經濟增長的負面影響呈現非線性上升趨勢。一大批深陷傳統模式無法轉型的市場主體面臨淘汰，留下一批率先選擇新發展模式的市場主體，倒逼一批面臨巨大困難和風險的市場主體在陣痛中轉向新發展模式。

國際上看房地產發展模式

主要國家和地區在不同時期都曾面臨過房地產市場發展困境，其中有些國家和地區采取科學的調控手段，熨平房地產市場的周期性波動，這些經歷對我國加快構建房地產發展新模式、豐富房地產市場調控體系具有參考意義。

美國

美國房地產市場供需基本平衡，呈現出供給結構分層、金融化程度高、稅收輕買方重賣方、房價波動上漲等特點。

從供給看，美國房地產市場供給相對穩定，結構上呈現出明顯的分化特征，為不同收人層次的家庭在住房配置上提供不同的選擇，包括獨棟別墅、公寓等。美國政府對中低收入家庭在滿足住房需求方面提供了大力支持，出臺了降低首付比例、提高抵押貸款可得性、稅收抵免等政策。在政策支持下，美國住房自有率從1970年的 164% 持續上升至2006年的69% ，盡管2007年后受次貸危機影響有所回落，但目前仍維持在 65% 左右的水平，套戶比保持在1.3以上。

美國房地產市場金融化程度高，房地產抵押證券（MBS）、不動產投資信托基金（REITs）等金融工具被廣泛使用。抵押貸款是美國居民購房的主要融資方式，MBS的流動性和規模都僅次于國債，且MBS收益率和住房抵押貸款利率直接掛鉤，進一步增強了美國房地產的金融屬性。通過資產證券化，房貸發放機構增加了流動性，降低了期限錯配風險，分散了信用風險，同時帶動更多創新型金融產品研發。從房企運營模式來看，REITs類房企在美國上市房企數量占比高達 70% ，市值占比更達到 86% 。另外房企也會兼營按揭貸款、產權保險等金融業務，這種運營模式使得美國房企能夠更好地利用金融市場進行融資和擴張。

美國政府在房地產市場上的稅收調控政策輕買方重賣方，在房產保有環節主要征收房地產稅，但實際稅率不高，有一半的州實際有效稅率在 1% 以下，在房產交易環節征收轉讓稅、記錄稅、抵押貸款稅等，賣方還須承擔經紀人傭金和資本利得稅，導致賣方總交易成本可能高于成交房價的20% 。這種住房稅收體系一定程度上抑制了短期投機，控制了房價的大幅上漲。近些年，盡管美國房價波動上漲，但房價收入比常年維持在5.0以下，遠低于國際平均水平，居民購房負擔相對較輕。

日本

20世紀90年代初，日本房地產市場調控政策趨嚴，地產泡沫破裂，房價急劇下降，市場供需關系失衡，購房需求受到嚴重抑制。但日本租賃市場發達，具有相對完備的租賃法律體系，保障租戶權利，為居民提供了除購房外的更多選擇。數據顯示，日本家庭租房率在 40% 左右，超過 60% 的年輕人租房結婚。

泡沫破裂后，為應對房地產市場的低迷，日本政府采取了一系列措施，其中安倍經濟學“三支箭”對日本房地產復蘇有重要的積極作用。一方面，通過創造極其寬松的貨幣環境，降低購房者和開發商成本，激發購房需求，吸引國內外投資者參與。另一方面，通過靈活的財政政策刺激經濟增長和消除財政赤字，改善日本投資環境，鼓勵企業和個人進行房地產投資。再者，通過促進增長的策略如降低企業稅負、促進金融和資本市場發展以及設置開發創新特區等措施，提升日本國際形象和吸引力。在“三支箭”的影響下，日本房地產行業逐漸走出低谷，價格和銷售連續攀升。

日本還強化房屋居住屬性，較早發展房地產稅制，目前已形成成熟完整的稅收體系，主要特點是輕保有重投機，若持有房屋不滿5年轉讓，須繳納 30% 的所得稅和 19% 的居民稅，在此基礎上，有效鼓勵居民長期持有、遏制短期投機，有利于房地產市場長期健康發展。

德國

德國房地產市場的特點是鼓勵自住、租賃主導、抑制炒房、房價穩定，主要源于其獨特的發展模式和政府的有效調控。

在購房方面，德國政府通過一系列政策手段調控房價，避免房價非理性上漲。例如，《住房建設法》《住房補貼法》《私有住房促進法》等法律文件，明確規定了住房的大規模建設、低收入群體住房補貼、私有住房的促進等政策。同時，德國具有穩健的金融制度和獨特的住房互助儲蓄金融制度，長期維持相對收緊的貨幣政策，住房互助儲蓄“先存后貸、專業經營、?？顚Ｓ?、利率固定、享受補貼”，引導居民理性加杠桿。德國還通過稅收制度有效調節房地產市場，在購置、持有、交易、繼承、贈予等各個環節均制定相應的稅收政策，在流通交易環節設置的不動產交易稅較高，以抑制投資性需求。這些措施使得德國的房價趨于理性增長，整體市場并沒有顯著的泡沫風險。

德國房地產市場供需相對平衡。盡管人口增長和城市化進程對住房產生了巨大需求，但德國政府通過增加住房供應、優化土地利用和城市規劃等措施，保持了房地產市場的供需平衡，維持每年新建住宅數量在較高水平，有效緩解了住房短缺問題。同時，德國政府還注重租售并舉，德國人的住房租賃率高達五成以上，租賃市場非常成熟。政府通過稅收優惠和低息貸款支持社會資本建設只租不售、低租金的社會保障房，還通過推進租售同權、租房補貼和限制租金上漲等措施，促進租賃市場發展，保障租戶權益。

我國房地產發展新模式的內涵及特征

針對我國房地產市場現狀，參考美、日、德國際經驗，構建我國房地產發展新模式，要堅持房住不炒定位，以滿足剛性和改善性需求為重點，理念上房子要回歸居住本質，體系上政府與市場要協同發力，制度上要通過改革夯實轉型發展基礎，要素聯動上要構建人房地錢新機制，促進房地產市場健康可持續發展。

理念先行：房子回歸居住本質

加快構建我國房地產發展新模式，首先要推動住房回歸居住屬性，防止過度金融化，構建以人為核心的居住價值體系。這一理念不僅是當前房地產市場調控的指導思想，也是房地產發展新模式的核心內涵。

數據顯示，近年來我國城鎮居民人均住房建筑面積天幅提升，全國城鎮住宅套戶比已超過1，住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足。新發展模式下住房建設的核心，要求必須精準對接新市民群體需求，通過優化保障性租賃住房供給體系、完善租購并舉制度等措施，切實解決2.8億新市民、青年人的安居問題。同時要精準捕捉并滿足人民群眾對住房的新期待，注重住房的品質躍升，引導房地產企業從追求規模擴張轉為專注項目品質，使住房真正成為承載美好生活的物理空間。

新模式下，住房建設將向設計人性化、功能完善化、環境宜居化以及科技智能化等多個維度縱深發展。其中，科技智能化作為核心驅動力，正在引領房地產行業的深刻變革。在數字技術賦能下，新模式下房地產行業加速向智慧居住方向演進。新建住房須深度融合物聯網、人工智能、天數據等技術，構建全方位、多層次的數字化居住場景。存量住房則可通過智慧物業平臺建設，實現設施運維可視化、服務響應即時化。通過智能化升級，推動住房從“物理空間”向“智慧生活載體”的質變，全方位滿足人民群眾高品質居住需求。

體系優化：政府與市場協同發力

房地產發展新模式強調構建政府與市場協同發力的住房供應體系，形成“市場歸市場、保障歸保障”的雙軌制體系。這一體系旨在通過市場機制滿足多樣化住房需求，同時強化政府在保障性住房供給中的主導作用，確保住房資源的公平分配和有效供給，共同推動房地產市場平穩健康發展。

政府端，聚焦保障性住房和公房建設，重點解決低收入群體和新市民的住房問題。近年來我國住房總量明顯過剩，但重點城市結構性供給不足。截至2024年，我國城鎮化率已達 67% ，城鎮常住人口超過9億，其中新市民、青年人群體規模龐大，住房需求持續增長。根據人口普查數據，2020年我國租賃廉租住房/公租房家庭占比僅為 12.35% ，購買經濟適用房/兩限房的家庭占比僅為 12.58% ，而自建和購買新建商品房/二手房占比高達 73.7% 。新發展模式以政府為主提供基本保障，因城施策，進一步完善保障性住房體系建設，補齊住房供應短板，滿足剛性住房需求。

市場端，通過商品房供應滿足改善型和中高端住房需求，通過發展租賃市場解決低收入群體居住困境。當前，在一些超大特大城市，改善型住房供不應求現象尤為突出。新發展模式下市場回歸其本質，充分發揮住房的商品屬性，房地產企業加大高品質住房投資和開發力度，通過引人先進的設計理念和技術手段，提升住房品質和舒適度，滿足城鄉居民多樣化改善型住房需求。同時，租賃市場散亂差，租賃立法還須完善，中介機構不規范，難以滿足年輕人群體租房需求。數據顯示，超七成租房者希望月租金控制在3000元以內，但實際租金水平普遍偏高，尤其是一線城市。新發展模式下，政策要更大力度支持租賃市場發展，通過推出租房補貼、公積金支付租金等舉措，降低租房成本，增強租賃市場吸引力。通過完善租賃市場監管機制，保障租客權益，提升租賃住房品質，優化租賃市場供給結構。

制度改革：夯實轉型發展基礎

房地產新發展模式以系統性制度重塑為重要支撐，通過土地、銷售、融資、稅收四大維度的聯動改革，破解傳統發展路徑依賴。

土地供應機制方面，當前土地供應區位結構錯位。2014年至2023年，一線、二線、三四線城市商品房成交面積與土地成交建筑面積比值分別為 133.6% 、 92.2% 和 62.2% ，一、二線核心城市土地供應不足，三四線城市供過于求。新模式下王地供應順應居住需求，通過城中村和危舊房改造等方式釋放一、二線城市優質土地資源，合理控制新增房地產用地供應，降低住房成本。另外，傳統的招拍掛制度雖然在一定程度上保證了土地市場的公開、公平和公正，但其“價高者得”模式存在高地價推高房價的問題。新模式下招拍掛制度改革可能的方向包括引人綜合評標、限地價競配建等方式，倒逼土地供應機制從“增量擴張”轉向“精準調控”，遏制地價非理性上漲。

住房銷售制度方面，“一刀改”取消預售制度可能會造成商品房供應銳減，不利于市場穩定。新模式下預售制度優化聚焦資金監管與質量管控，提高預售資金監管賬戶覆蓋率，可采取分階段按工程進度撥付資金等方式，降低爛尾風險，也要逐步提高現房銷售比例，對現房銷售項目在土地、融資、稅收等方面給予支持，做好期房一現房銷售的有序過渡和銜接。

開發融資方面，當前房企融資渠道收緊，債務償還壓力較大，現金流緊張。新模式旨在拓寬房企融資渠道，降低融資成本，提高資金使用效率。鼓勵金融機構創新金融產品，支持房企通過REITs、專項債等多種方式籌集資金。降低對短期銀行貸款依賴，持續推進非標轉標，優化綠色資金監管。另外，引導房企從過去3到5年的投資開發周期向建筑物的全生命周期轉變。通過經營管理過程，增加現金流收人、實現投資回報。

稅收制度方面，當前土地財政直接貢獻財政收入比重超四成，其中政府性基金收人有 80% 以上來自土地出讓收人。這種對土地財政的過度依賴，在遇到房地產市場大幅波動時，容易加劇地方財政收支矛盾，增大償債壓力。新模式下應推行新一輪財稅體制改革，健全中央與地方財稅體系，探索新的財政收入來源，減少對土地出讓收入的依賴，還需要優化地方政府債務管理，提高財政的可持續性和穩定性。另外，針對我國房地產稅收體系相對單一的情況，要完善房地產稅收法律框架，增加房地產持有環節稅收種類等，形成多元化稅收體系，也要根據市場變化適時調整稅收政策，發揮稅收調控市場作用。

要素聯動：構建人房地錢新機制

建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制，是房地產發展新模式的又一重要特征，旨在通過要素聯動實現房地產市場的供需平衡和協調發展。具體有以下三方面：

一是以人定房。過去住房發展規劃主要聚焦解決城鎮常住人口居住問題，新模式下“以人定房”是以人的需求為核心來規劃、分配或設計住房模式，強調根據不同人群的特征、需求和社會背景提供適配的住房解決方案。如根據城市發展過程中的新形勢新情況，統籌考慮流動人口、跨城通勤人口等各類群體的居住問題，科學規劃住房供應規模和布局。

二是以房定地。新模式下構建房地聯動機制，分區域動態監測住房銷售情況，根據住房建設銷售情況需要適當增加或減少土地供應，科學研判土地供應時序、規模、條件，對存量閑置低效用地進行盤活再出讓，確保土地資源有效利用，調節樓市動態平衡。

三是以房定錢。根據住房特征制定匹配相應的銷售價格，如保障性住房、人才住房、商品房等銷售價格或租賃價格要有階梯有差別，并根據不同住房給予適當貸款額度。為防止不連續的房地產融資政策可能帶來的流動性風險，要根據住房供需情況確定房地產融資規模，引導金融資源向房地產市場合理流動，滿足住房建設和改造的資金需求。

推動房地產發展新舊模式切換的主要舉措

房地產市場穩定對經濟發展至關重要。2024年以來，各項穩地產政策積極出臺，房地產市場出現積極改善跡象，但能否就此筑底企穩仍存較大不確定性。在此情況下，要充分準備應對房地產市場可能對宏觀經濟各方面帶來的挑戰，抓緊實現新舊模式轉換突破，助力市場企穩回升。

優化政策調控，激發市場活力。市場交易修復是房地產行業企穩回暖的基礎，需求端政策要持續加力，逐步實現預期修復。靈活調整購房政策，根據市場變化，盡快全面放開一線城市限購政策，針對特殊群體出臺更多購房補貼政策，釋放合理的住房需求。繼續加大對合理購房需求的財稅支持，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

合理引導房價預期，化解房地產領域風險。穩房價是化解存量風險的前提。關注房價走勢，切實防止個別城市房價繼續大幅下跌、出現盲目拋售等行為，盡力扭轉房價下行預期，推進保交房、收儲存量房、收購房企存量土地等工作，緩解房企流動性壓力，推動購房者、房企、金融機構和地方政府等各方的信心同步提升、相互驅動，盡快形成良性循環。

完善體制機制保障，建立雙軌并行制度。確立商品房與保障房作為房地產市場兩大支柱。實行合理化、差異化土地供應，針對不同家庭實際住房需求，提供多層次、多樣化的商品房和保障性住房。加大對保障性住房的投入，鼓勵開發商提供高質量的改善性住房。增加租賃住房供給，加強行業監管，加快建立租購并舉的住房制度，確保市場化租賃住房有序健康發展。

創新金融工具，增強房地產市場融資能力。發展多層次金融服務體系，建立滿足不同類型房地產項目融資需求的金融服務體系。鼓勵金融機構針對房地產市場特點，開發創新適合房企的融資產品和服務。加力發展REITs，助力房企釋放沉淀成本，激活存量資產，優化資產結構，加速向輕資產模式轉型。

（苗藝馨為中證金融研究院助理研究員。責任編輯/王茅）