住房租賃新規來了

近年來，租賃市場發展迅速。在當前房地產處于加快轉型的新時期，為規范租賃市場秩序，推動構建房地產發展新模式，出臺《住房租賃條例》意義重大。這標志著我國住房租賃市場進入了法治化、規范化新階段，必將激勵市場主體投資住房租賃，推動加快建立租購并舉的住房制度。

Inrecentyears，therentalmarkethas grown rapidly.Inthecurrenteraofaccelerated transformation in the realestateindustry，thepromulgationoftheHousingRentalRegulationsmarksanewstageoflegalizationand standardization inChina's housing rentalmarket.Thiswillundoubtedlyencourage marketplayersto investin housing rentalsand accelerate theestablishmentofahousing system that promotesboth rentingand purchasing.

住房租賃迎來全面監管

2025年9月15日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將正式實施，這是中國首部專門規范住房租賃的行政法規。新規劍指虛假房源、押金亂扣等市場頑疾，卻意外掀起了一場靜悄悄卻影響深遠的房地產變革。

在合同締約環節，《條例》深切回應住房租賃市場存在的發布虛假房源信息、重要信息缺失或失真等行業亂象，通過強化出租方和經紀機構的及時、全面、真實信息披露義務，從源頭上化解合同雙方信息不對等難題，促進住房租賃各方達成真實意思表示。

在合同履行環節，《條例》首先劃定了住房租賃標的物的底線條件。用于租賃的房屋既要符合安全、健康方面的強制性規定，又要嚴肅杜絕非居住空間單獨出租用于居住使用，還因城施策確立了單間租住人數上限和人均最低居住面積，明確了住房在改善人居環境方面的意義，體現了以人民為中心的發展理念。《條例》通過明晰各方主體權利義務來規范合同履行行為。如明確出租方個人身份信息和標的物信息的披露義務、不得擅自進入租賃房屋的義務，以及承租方安全合理使用租賃住房、遵守物業管理規約等義務，總體上實現雙方權利義務對等。

在合同解除環節，《條例》一定程度上側重于對承租人權益的適度傾斜保護。一方面，規定“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”；明令禁止經紀機構“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，為出租方依法行使解除權劃定邊界，嚴厲打擊“采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房”等違法犯罪行為。

據統計，全國有2.6億租客將迎來命運大轉折，租賃市場長期以來“提燈定損、串串房、隔斷房、二房東”等亂象將成為歷史。而更深層次的影響是，這場變革正在徹底剝離住房的金融屬性，推動“房住不炒”從政策導向轉化為市場現實。

條例中最引人注目的規定是一“承租人子女與購房者子女享有同等公共服務權益”。這意味著長期以來學區房的核心賣點“有房才能上學”被徹底打破，租房者也能享受就近入學資格。

政策尚未落地，市場已聞風而動。北京一些重點學區房的價格已經出現松動下跌的趨勢。

租購同權的關鍵突破在于疏通了最大的阻塞：租客自己就能去備案入學，房東配不配合不再起決定性作用。尤其對于那些“六年一學位”“九年一學位”的地區，租客娃用了學位，房東自家娃就會受影響，這是以前房東不愿意配合備案的主要原因。現在法規白紙黑字撐腰，房東要么別租，租了就得認。租客只要符合條件，備案一辦，孩子照樣上對口學校。

隨著《條例》實施日期臨近，“房東稅開征”的消息在社交平臺、租房社群中熱度攀升。但事實上，所謂“房東稅”并非新出現的稅種。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，“房東稅”并非新稅種，而是對現有房屋出租相關稅費（如個人所得稅、增值稅、房產稅等）的統稱。租賃備案制度早在2011年《商品房屋租賃管理辦法》就已提出，但此前執行力度較弱。

多地稅務部門也已經對此進行了澄清。微信公眾號“成都稅務”文章顯示，出租房屋相應的稅費政策，是實施了數十年的規定，并未因《條例》出臺而調整，更沒有新增“房東稅”。

個人出租房屋，月租金收入在10萬元以下的，按照 2.5% 的綜合稅率征收（包含個人所得稅、房產稅等）；月租金超過10萬元的，綜合稅率約為 4% 。業內人士算了一筆賬，以4000元月租金收入為例，需繳納稅費約為100元，對房東個人來說沒有太大的影響。

租購市場的雙重變革

《條例》的出臺對于規范住房租賃活動，維護各方當事人合法權益，促進住房租賃市場和租賃行業高質量發展，加快建立租購并舉的住房制度都具有重大意義，并將成為房地產發展新模式中的重要組成部分。

有業內人士表示，《條例》的實施也將對住房租賃市場現存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題起到較大的遏制作用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長、研究員柴強指出，住房是生活必需品，人人都需要住房。在我國社會主義市場經濟下，租房和買房是人民群眾解決住房問題的兩個主要途徑。鑒于過去“重購輕租”的情況，“租購并舉”主要是補“租”這個短板。《條例》的頒布實施，進一步完善了住房租賃法規制度。

“住房租賃市場在快速發展的同時，逐漸暴露出承租人合法權益保障不到位、市場監督管理有短板等問題，已經成為制約租購并舉住房制度發揮實際成效的一大瓶頸。”清華大學房地產研究中心主任吳璟表示。在他看來，對于住房租賃市場中存在的各類亂象，《條例》建立了針對性管理制度予以整治，致力于構建穩定、健康、可持續的住房租賃市場生態。

《條例》規定“從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定”。

在業內人士看來，設立“轉租資金監管賬戶”制度，能夠有效保護承租人預付款安全、維護租賃關系穩定，也為金融機構介入租賃市場提供了信任基礎和監管接口。

新規實施后，租賃市場呈現明顯的“馬太效應”。在北上廣深等一線城市核心地段，優質房源供不應求的賣方市場格局，使得房東具備充分的議價能力。

數據顯示，北京三環內租房供需比已達1：8，這類區域的房東可以通過提高租金將每年約 4% 的稅費成本轉嫁給租客。某機構測算，月租8000元的房屋，年稅費約3840元，分攤到每月相當于租金上漲3.2% ，而一線城市租客通過個稅抵扣可抵消約 1.5% 的成本，實際凈漲幅在可接受范圍內。

反觀二線城市，尤其是非核心區域的老舊房源，市場格局截然不同。鄭州、重慶等城市租賃房源空置率已超 15% ，形成典型的買方市場。在這些區域，試圖轉嫁稅費的房東將面臨租客用腳投票一一貝殼研究院調查顯示，當租金上漲超過 2% 時，67%的租客會考慮換租。

大量“以租養貸”的投資客面臨租金收入縮水而持有成本不變的剪刀差壓力。以成都為例，四五年前購房的出租房源，平均租金回報率已從 4.5% 降至2.8% ，若再扣除稅費，凈回報率將跌破2% ，遠低于房貸利率，這將迫使部分投資者拋售資產。

新規對不同類型房東的影響呈現結構性差異。對于擁有3-5套房的“職業二房東”，其收入性質可能被重新認定為“經營所得”，適用 5%-35% 的超額累進稅率，而非原本的財產租賃所得20% 稅率。

一項測算數據顯示，月租金總收入3萬元的職業房東，年稅費可能從現行的約2.4萬元激增至6.8萬元，漲幅達 183% 。這將迫使該群體要么退出市場，要么向機構化、規模化轉型以獲得稅收優惠。

相比之下，僅有一套閑置房出租的“散戶房東”受影響較小。現行政策允許每月800元的免征額，且可扣除 20% 費用，實際有效稅率僅約 0.8% 。

政策對長租公寓等機構房東反而形成利好一一其增值稅可抵扣、企業所得稅有優惠，綜合稅負率約 15% ，較個人房東更具競爭力。這種差異化的稅收設計，實質上是推動租賃市場從碎片化向規模化升級的“供給側改革”。

《條例》還明確支持盤活閑置廠房、商業物業改造租賃住房，為房地產行業轉型指明方向。擁有存量物業資源的企業可通過改造升級獲取穩定現金流，其中兩類標的顯著受益：存量資源持有方和輕資產運營商。

加速住房屬性本質回歸

這場稅制變革的最深遠影響，在于加速住房屬性的本質回歸。過去二十年，中國住房市場被異化為金融投資工具，租金回報率長期低于 2% ，遠低于國際 4-6% 的正常水平。

新規通過提高持有成本，正在強行矯正這種扭曲一當租金收入無法覆蓋資金成本，住房將被迫回歸其居住本質。

這種回歸帶來三重變革：首先，開發商從“高周轉”模式轉向“好房子”戰略，萬科等頭部企業已開始增加自持租賃住房比例。

其次，投資者重新評估房地產在資產配置中的角色，某私人銀行調查顯示，高凈值人群的房地產配置比例已從2018年的35% 降至2025年的 18% 0

最后，普通居民的財富觀念發生轉變，“買房穩賺”的集體認知被打破，央行的一項問卷調查顯示，預期房價上漲的居民比例首次跌破 20% 。

租賃市場規范化降低行業周期波動，相關企業盈利確定性增強，更適合價值投資者布局。此次立法不僅是行業整頓，更是對房地產發展新模式的制度奠基。

不過，《條例》的出臺僅是第一步，其全面有效落地仍面臨現實挑戰。

業內人士認為，“市場各方需要時間消化和適應，特別是個體房東、‘二房東’等小規模的出租群體，對于諸如‘押金退還時限’‘漲租限制’等關鍵專業性條款存在認知模糊、甚至抵觸的情緒。”該條例的落地效果需要各地職能部門進行廣泛的普及宣傳，讓租客、房東、中介機構都充分了解新規內容及其權利義務。

與此同時，個體房東與“二房東”分散式的房源數量眾多，這類房源隱蔽性強、流動性大，在監管層面全面有效覆蓋的難度極大，容易形成新規的執行盲區，對相關職能管理部門提出更高的工作要求。

對租客而言，迎來了全方位的權益保障新時代。新規如同一套堅實的“鎧甲”，保護其免受惡劣居住環境、惡意克扣押金和虛假房源之害。備案制度、租金監測機制和示范合同文本，賦予了租客更多知情權和議價能力，有望建立更穩定的租賃關系。但權益也需要主動維護，租客需通過正規渠道租房，仔細查驗合同與房屋狀況，并依法維權。

對市場而言，將經歷專業化、合規化的轉型陣痛與升級。短期內，大量不合規房源（如隔斷房、串串房）被清退，可能導致部分區域租金波動。但這將倒逼市場出清劣質供給，為萬科泊寓、龍湖冠寓等專業機構以及太原等地的保障性租賃住房發展騰出空間，推動行業向高質量、規模化發展。一個更透明、更規范、更穩定的租賃市場環境正在形成。

《條例》的出臺，考驗著地方的治理智慧與執行力度。最大的挑戰在于如何覆蓋數量龐大、隱蔽性強的個體房東和“二房東”。普及新規內容、消除認知模糊和抵觸情緒，需要廣泛的普法宣傳。同時，住建、市場監管、公安、金融等多部門需建立高效的聯合監管與快速響應機制，破解“九龍治水”難題，確保新規不留執行盲區。