房企跨界養老：機遇與挑戰并存的轉型路

全球人口老齡化問題越來越嚴重，不少相關的社會問題也跟著出現。養老行業的發展態勢與前景持續被關注，人口老齡化加劇帶來的問題也需要認真思考。

同時，隨著我國“房住不炒”的政策成效顯著，房地產企業要適應新形勢就得作出調整。從盤活存量資產、降低減值風險、為開發主業賦能以及助力社會穩定等角度出發，能清楚地看到房地產與養老行業跨界的必要性。房地產企業進入養老行業，還會遇到存量項目改造風險、沉淀資金難以盤活、存量項目土地性質問題、稅收難題以及居民購買力不足等風險。

房地產企業當前面臨的困境

供需關系失衡，市場調整艱難。隨著“房住不炒”政策及各類配套政策的持續推進，再加上城市化率已達 、經濟增速放緩等因素，房地產市場已從過去的供不應求轉為供過于求，這種狀況在未來很長一段時間恐怕很難有根本改變。

金融屬性褪去，消費屬性難立。黨的十九大提出“房子是用來住的”理念后，房屋的居住屬性愈發凸顯。多項政策舉措出臺，目的是促進房地產市場中住房的多樣化供給，包括供給主體、供給方式等多個方面的多樣化。供給增加后，需求得到滿足，房地產一級市場和二級市場的交易價格持續走低。價格下降又引發了對房地產抵押物及資產價格的重新評估，這削弱了房地產本身的金融和投資屬性，也讓“房住不炒”的理念得到進一步強化。

盈利空間受限，財務狀況承壓。2024年典型房企營收與利潤雙降，整體毛利率下降至" ，整體歸母虧損擴大至3151億元。2025年典型房企面臨5257億元債務到期高峰，隨著利潤率進一步下降，償債壓力加劇，整體財務狀況呈現緊張態勢。

房地產與養老行業跨界的必要性

盤活存量資產

黨的十九大清晰指出，我國經濟已從高速增長階段邁向高質量發展階段。在全國經濟轉向高質量發展的大背景下，房地產業需要應對的重要問題之一，就是怎樣構建房地產發展新模式，推動房地產市場平穩健康發展。通常來說，房地產企業握有大量的住宅、商業和辦公等存量資產。當這些資產面臨市場飽和與需求變化時，可被改造為老年公寓、護理院、適老社區等養老用房。

降低減值風險

房地產市場競爭異常激烈，銷售已經沒法只靠價格戰了。降價促銷這種方式，一來不能快速賣掉庫存，二來還會損害母公司所有者權益和項目整體利潤。所以，房地產企業得及時轉型，采取自持策略，把部分資產轉變成長期持有的養老設施。這樣做，既能提前進入養老產業，又能避開短期內的行業價格戰，保住項目價值。而且，穩定的租金收入能不斷給企業提供資金支持，讓企業抵抗風險的能力更強。

賦能開發主業

隨著住宅的金融屬性減弱、消費屬性愈發明顯，房地產行業得重視提升住宅產品的品質和配套服務，以滿足居民越來越多元且不斷升級的需求。房地產企業涉足養老領域，能延長自身的產業鏈條，從青年居住到老年養老提供一站式服務。跨界整合業務不僅能豐富企業的產品線、提升品牌形象，還能增強客戶黏性，為房地產開發商長期發展特色業務提供助力。

助力社會穩定

在當前行業調整期，房地產企業逐步涉足養老領域，既能增加有效投資、推動經濟增長，又能帶動醫療、裝飾、物業管理等相關產業協同發展，形成新的經濟增長點。

房地產企業進入養老產業，還會在護理、醫療、物業管理等一線崗位創造大量就業機會，有助于維護社會穩定、緩解就業壓力。比如，一家有400個床位的護理院（包含頤養功能），至少需要170名全職工作人員，其中一線崗位約140個。這就相當于400位老年人能帶來170個中青年就業崗位。

房地產企業進入養老行業的風險與難點

存量項目改造的風險

房地產企業利用存量項目改造養老項目，首先要確認項目建設時按原使用功能設計遵循的規范，是否與現行規范要求相符。評價項目時，要從使用功能、抗震等級、日照、消防疏散等方面做系統性評估。不過，企業在進行改造時，可能會因為原有建筑不符合新規范或養老、醫療方面的規范，導致抗震、消防疏散等方面的論證難度大、成本投入高。這部分成本老年群體感受不到，卻會加大企業的實施難度和資金投入。

沉淀資金無法盤活的難點

在監管調控下，養老行業的收費方式有了明顯改變，像躉交式、會籍式、產權式等高額收費模式正慢慢退出。政府監管部門出臺了限制高額押金的辦法，這說明房地產企業不能再像賣房那樣，通過一次性收大額費用來回籠資金，只能靠收年費、月費慢慢回收，這種情況會對企業的長期發展規劃產生不利影響。

存量項目稅收的難點

房地產企業涉足養老行業，稅收也是一個難題。目前我國還沒有針對養老行業出臺具體的稅收優惠政策。拿房產稅來說，用自有房產開展養老服務的房地產企業，繳納房產稅時仍要按從價原則計算；由于自有房產的賬面成本通常較高，房產稅就加重了這些企業的稅負。

要是企業租賃他人房產開展養老服務，出租該設施的產權方需按從租原則繳納房產稅；這部分稅費會變相轉嫁給運營主體，同樣增加了運營主體的負擔。這些稅費最終都會落到養老服務的消費者，也就是老年人身上。養老行業本就不是暴利行業，企業正常投資后，一般要10年以上才能收回成本。如果能有一整套稅費優惠政策，對養老行業和消費者來說都會是好事。

居民購買力的風險

居民購買力，是影響養老行業規模的關鍵因素。護理服務有醫保、長護險等政策支持，能降低居民自費比例，帶動老年人的使用積極性。但其他不需要護理的養老服務產品，還缺乏相關政策支持，得由居民全額自費，這會削弱老年人的使用意愿。如果能在購買力方面給予適當補貼，就能提高老年人的付費意愿，也能助力養老行業發展。只是目前這方面的政策支持還比較欠缺，給養老行業的市場拓展帶來了挑戰。

國家一直堅持對房地產行業“房住不炒”的定位，為了讓房地產行業平穩健康發展，正積極推動房企“去庫存”，促進市場穩健運行。房企要抓住新機遇，在人口老齡化的時代背景下，主動應對供需關系失衡、金融屬性減弱、盈利空間受限等困境。通過盤活存量資產、降低減值風險、為開發主業賦能、助力社會穩定等方式，解決養老行業發展不平衡、不充分的問題，在跨界融合中實現產業可持續發展并獲得收益。不過，房企進入養老行業，會遇到存量項目改造風險、沉淀資金難以盤活、存量項目土地性質問題、稅收難題以及居民購買力不足等不少風險和難點，所以需要全面考量，制定相應策略來應對這些挑戰。