上海優(yōu)化調(diào)整樓市限購(gòu)政策 外環(huán)外符合條件不限套數(shù)

方正證券：第一，上?！?25新政”出臺(tái)，主要因當(dāng)前樓市與居民購(gòu)房端雙重承壓：二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)25個(gè)月同比下跌，6月后跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，二季度起環(huán)比價(jià)格增速也持續(xù)下行；居民實(shí)際購(gòu)房首付比例達(dá)68%，杠桿使用意愿較弱、信貸條件待優(yōu)化；同時(shí)為跟進(jìn)北京8月五環(huán)外限購(gòu)放寬政策，契合“精準(zhǔn)支持需求、促進(jìn)職住平衡”的調(diào)控方向。第二，新政核心圍繞三方面關(guān)鍵調(diào)整：限購(gòu)上外環(huán)外徹底取消套數(shù)限制，滬籍無(wú)需額外社保、非滬籍社保滿1年即可購(gòu)買（含二手房），外環(huán)內(nèi)仍保持非滬籍限購(gòu)1套、社保滿3年的原有政策，實(shí)現(xiàn)“郊區(qū)去庫(kù)存、核心保穩(wěn)定”；信貸與公積金端，商貸取消首套與二套利率區(qū)分，公積金最高額度提至184萬(wàn)（多子女家庭216萬(wàn)），且支持提取余額付首付；房產(chǎn)稅對(duì)非滬籍首套免征，二套給予人均60㎡免稅面積，降低新市民持有成本。第三，政策短期或帶動(dòng)外環(huán)外周度成交量環(huán)比增長(zhǎng)，嘉定、松江等軌交成熟板塊彈性最突出；中期能減輕改善群體還貸壓力，釋放改善與剛需購(gòu)房需求，但同時(shí)也存在資金與需求從三四線向一線城市外溢的情況，從而加劇全國(guó)市場(chǎng)分化的可能。第四，此次新政屬邊際優(yōu)化，尚未解決行業(yè)庫(kù)存高壓、購(gòu)買力瓶頸等核心問(wèn)題，但9月將進(jìn)入地產(chǎn)政策強(qiáng)預(yù)期窗口，深圳大概率跟進(jìn)松綁光明、龍崗等郊區(qū)限購(gòu)，形成“京滬深”政策協(xié)同，且6月全國(guó)地方政府專項(xiàng)債發(fā)行超8000億元（環(huán)比增60%），房地產(chǎn)類專項(xiàng)債為后續(xù)收儲(chǔ)提供資金支撐，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊，雖政策難快速推動(dòng)行業(yè)止跌，但強(qiáng)預(yù)期可改善地產(chǎn)股流動(dòng)性。

華泰證券：8月以來(lái)，北京、上海相繼出臺(tái)地產(chǎn)新政，疊加資本市場(chǎng)逐步走強(qiáng)，有望加速房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”進(jìn)程。我們更看好以一線城市為代表的核心城市復(fù)蘇節(jié)奏，繼續(xù)推薦具備“好信用、好城市、好產(chǎn)品”邏輯的“三好”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，分紅與業(yè)績(jī)穩(wěn)健的頭部物管公司，以及受益于香港資產(chǎn)重估邏輯的香港本地地產(chǎn)股。

申萬(wàn)宏源：我們認(rèn)為，我國(guó)廣義住房需求已經(jīng)見(jiàn)底，但量?jī)r(jià)并未如期進(jìn)入正向循環(huán)，預(yù)判房地產(chǎn)總量仍將繼續(xù)磨底，預(yù)計(jì)止跌回穩(wěn)政策將進(jìn)一步推出，并預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已在底部拐點(diǎn)區(qū)域，并將領(lǐng)先筑底回升。同時(shí)好房子政策將開(kāi)辟“新產(chǎn)品、新定價(jià)、新模式”的新發(fā)展賽道，將推動(dòng)好房子滲透率更低的核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善，同時(shí)也將助力布局核心城市并打造好房子的優(yōu)質(zhì)房企率先進(jìn)入底部拐點(diǎn)時(shí)刻，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。

平安證券：短期來(lái)看，本次上海政策優(yōu)化有望提振市場(chǎng)信心，利于區(qū)域市場(chǎng)成交恢復(fù)，中長(zhǎng)期來(lái)看，我們依舊強(qiáng)調(diào)淡化對(duì)短期市場(chǎng)整體及個(gè)別政策的關(guān)注，把握“核心區(qū)及好房子”正逐步止跌回穩(wěn)的確定性，從中期維度擁抱受益行業(yè)趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。