住房租賃新規(guī)為安心租住保駕護航

《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）日前正式公布，自2025年9月15日起施行。作為我國住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)，《條例》針對住房租賃市場的各類亂象亮出利劍。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺等非居住空間不得單獨出租用于居住，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金，發(fā)布虛假房源信息將被嚴(yán)懲……這些直擊租房市場痛點的規(guī)定，意味著我國住房租賃市場正邁入法治規(guī)范的新階段。

新規(guī)核心內(nèi)容直擊市場痛點

北京海淀區(qū)中關(guān)村派出所民警在今年2月的一次出租房屋安全檢查中，發(fā)現(xiàn)房東孫某在房屋出租過程中未定期檢查房屋使用情況，未履行監(jiān)管責(zé)任，存在治安隱患。最終，孫某被責(zé)令限期整改并處以罰款。

長期以來，押金糾紛、虛假房源、隨意漲租等問題困擾著租客。國家相關(guān)部門負責(zé)人坦言：“市場秩序混亂、機構(gòu)主體缺位、監(jiān)管手段薄弱，已成民生痛點。”

群租房火災(zāi)頻發(fā)、黑中介卷款跑路、租客被暴力驅(qū)趕等事件屢見報端。2017年北京“11·18”火災(zāi)事故正源于違規(guī)隔斷房，這一慘痛教訓(xùn)至今仍讓人警醒。

2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國城市家庭戶中租房家庭占比超過1/4。人口流入大省的租房比例更高，廣東超過55%，福建、浙江超過40%，上海、北京超過35%。面對如此龐大的租房群體，規(guī)范市場秩序刻不容緩。

《條例》從住房安全、合同管理、資金監(jiān)管3個維度構(gòu)建了全新的租賃秩序。

在住房安全方面，《條例》明確禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。同時，要求租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

北京海淀法院2024年的一則判例中，房東多次未經(jīng)允許進入租賃房屋，最終被判退還租金2.05萬元并支付違約金。《條例》明確租客的“門禁權(quán)”，為類似糾紛提供了解決依據(jù)。

針對“押金退還難”這一頑疾，《條例》明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除合同約定的情形外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

對于住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，《條例》要求發(fā)布真實準(zhǔn)確房源信息，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的企業(yè)需設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)則需對收費服務(wù)項目明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價收費。

監(jiān)管升級，讓法規(guī)“長出牙齒”

《條例》不僅明確了各方責(zé)任，更設(shè)置了嚴(yán)厲的處罰措施，讓法規(guī)長出“牙齒”。

對于將非居住空間單獨出租的行為，單位最高罰10萬元，個人最高罰1萬元，并沒收違法所得。住房租賃企業(yè)若未按規(guī)定設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，最高可處50萬元罰款。

住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的從業(yè)人員，若同時在兩個以上機構(gòu)從業(yè)或以個人名義承接業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的將面臨5年行業(yè)禁入。

在監(jiān)管機制上，《條例》要求設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。同時，建立信用評價制度，將違法違規(guī)行為納入全國信用信息共享平臺。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，《條例》首次以行政法規(guī)形式明確了住房租賃的社會公共服務(wù)定位，將租房從“市場自發(fā)行為升級為政府主導(dǎo)的民生工程”。

《條例》實施將帶來市場格局的深度調(diào)整，合規(guī)化轉(zhuǎn)型與專業(yè)化運營成為關(guān)鍵詞。

有業(yè)內(nèi)人士指出，《條例》在短期內(nèi)可能引發(fā)連鎖反應(yīng)：企業(yè)資金監(jiān)管成本可能轉(zhuǎn)嫁為5%—8%的租金上漲；押金限制或催生“全年租金預(yù)繳”等新型套路。

對個人房東而言，合規(guī)改造需要前期投入。以上海某老舊公寓為例，加裝消防噴淋系統(tǒng)、更換智能電表等改造費用達每間房8000元，投資回收期約5年。但長期租賃合同可享受稅收優(yōu)惠，北京試點區(qū)域房東簽訂3年以上合同，可減免10%房產(chǎn)稅。

對住房租賃企業(yè)來說，行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰。《條例》讓企業(yè)堅定了合規(guī)經(jīng)營的信心和決心。新規(guī)將淘汰依賴資金池擴張的投機型企業(yè)。隨著機構(gòu)化率提升，專業(yè)租賃企業(yè)將迎來巨大發(fā)展空間。

落地效果仍面臨多重挑戰(zhàn)

盡管《條例》為租賃市場繪制了清晰藍圖，但有業(yè)內(nèi)人士指出，落地效果仍面臨多重挑戰(zhàn)。

58安居客研究院院長張波指出，《條例》實施面臨兩大挑戰(zhàn)：監(jiān)管難度大，住房租賃市場主體眾多、房源分散，監(jiān)管部門難以實時全面監(jiān)督；跨部門協(xié)調(diào)難，涉及房產(chǎn)、市場監(jiān)管、金融等多個部門。

企業(yè)合規(guī)成本也將增加。設(shè)立資金監(jiān)管賬戶、建立住房租賃檔案等要求，會增加企業(yè)的運營成本和管理難度。同時，“非居改租”仍面臨改造成本高、用地性質(zhì)變更難、消防報批難等問題。

有業(yè)內(nèi)人士建議，實現(xiàn)《條例》從“立法意圖”向“執(zhí)行實效”的轉(zhuǎn)化，需從4個方面協(xié)同推進，即出臺配套實施細則、推動典型城市先行示范、加強基層監(jiān)管力量、加快建設(shè)數(shù)字化治理平臺。

對租客而言，專家建議簽訂合同前完成3個動作：查驗政府租金指導(dǎo)價（偏離均值30%以上需警惕），核對廚房陽臺是否違規(guī)改造，掃描合同備案二維碼。

上海某房屋租賃企業(yè)負責(zé)人齊先生表示，租賃新規(guī)的成效將在9月15日施行后逐漸顯現(xiàn)，一批“二房東”式的租賃企業(yè)將面臨淘汰。