住房租賃新規為安心租住保駕護航

《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）日前正式公布，自2025年9月15日起施行。作為我國住房租賃領域首部行政法規，《條例》針對住房租賃市場的各類亂象亮出利劍。

廚房、衛生間、陽臺等非居住空間不得單獨出租用于居住，出租人無正當理由不得扣減押金，發布虛假房源信息將被嚴懲……這些直擊租房市場痛點的規定，意味著我國住房租賃市場正邁入法治規范的新階段。

新規核心內容直擊市場痛點

北京海淀區中關村派出所民警在今年2月的一次出租房屋安全檢查中，發現房東孫某在房屋出租過程中未定期檢查房屋使用情況，未履行監管責任，存在治安隱患。最終，孫某被責令限期整改并處以罰款。

長期以來，押金糾紛、虛假房源、隨意漲租等問題困擾著租客。國家相關部門負責人坦言：“市場秩序混亂、機構主體缺位、監管手段薄弱，已成民生痛點。”

群租房火災頻發、黑中介卷款跑路、租客被暴力驅趕等事件屢見報端。2017年北京“11·18”火災事故正源于違規隔斷房，這一慘痛教訓至今仍讓人警醒。

2020年人口普查數據顯示，中國城市家庭戶中租房家庭占比超過1/4。人口流入大省的租房比例更高，廣東超過55%，福建、浙江超過40%，上海、北京超過35%。面對如此龐大的租房群體，規范市場秩序刻不容緩。

《條例》從住房安全、合同管理、資金監管3個維度構建了全新的租賃秩序。

在住房安全方面，《條例》明確禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住。同時，要求租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

北京海淀法院2024年的一則判例中，房東多次未經允許進入租賃房屋，最終被判退還租金2.05萬元并支付違約金。《條例》明確租客的“門禁權”，為類似糾紛提供了解決依據。

針對“押金退還難”這一頑疾，《條例》明確規定，出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除合同約定的情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。

對于住房租賃企業和經紀機構，《條例》要求發布真實準確房源信息，從事轉租經營的企業需設立住房租賃資金監管賬戶。住房租賃經紀機構則需對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價收費。

監管升級，讓法規“長出牙齒”

《條例》不僅明確了各方責任，更設置了嚴厲的處罰措施，讓法規長出“牙齒”。

對于將非居住空間單獨出租的行為，單位最高罰10萬元，個人最高罰1萬元，并沒收違法所得。住房租賃企業若未按規定設立資金監管賬戶，最高可處50萬元罰款。

住房租賃經紀機構的從業人員，若同時在兩個以上機構從業或以個人名義承接業務，情節嚴重的將面臨5年行業禁入。

在監管機制上，《條例》要求設區的市級以上地方人民政府建立住房租金監測機制，定期公布不同區域、不同類型住房的租金水平信息。同時，建立信用評價制度，將違法違規行為納入全國信用信息共享平臺。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，《條例》首次以行政法規形式明確了住房租賃的社會公共服務定位，將租房從“市場自發行為升級為政府主導的民生工程”。

《條例》實施將帶來市場格局的深度調整，合規化轉型與專業化運營成為關鍵詞。

有業內人士指出，《條例》在短期內可能引發連鎖反應：企業資金監管成本可能轉嫁為5%—8%的租金上漲；押金限制或催生“全年租金預繳”等新型套路。

對個人房東而言，合規改造需要前期投入。以上海某老舊公寓為例，加裝消防噴淋系統、更換智能電表等改造費用達每間房8000元，投資回收期約5年。但長期租賃合同可享受稅收優惠，北京試點區域房東簽訂3年以上合同，可減免10%房產稅。

對住房租賃企業來說，行業將加速優勝劣汰。《條例》讓企業堅定了合規經營的信心和決心。新規將淘汰依賴資金池擴張的投機型企業。隨著機構化率提升，專業租賃企業將迎來巨大發展空間。

落地效果仍面臨多重挑戰

盡管《條例》為租賃市場繪制了清晰藍圖，但有業內人士指出，落地效果仍面臨多重挑戰。

58安居客研究院院長張波指出，《條例》實施面臨兩大挑戰：監管難度大，住房租賃市場主體眾多、房源分散，監管部門難以實時全面監督；跨部門協調難，涉及房產、市場監管、金融等多個部門。

企業合規成本也將增加。設立資金監管賬戶、建立住房租賃檔案等要求，會增加企業的運營成本和管理難度。同時，“非居改租”仍面臨改造成本高、用地性質變更難、消防報批難等問題。

有業內人士建議，實現《條例》從“立法意圖”向“執行實效”的轉化，需從4個方面協同推進，即出臺配套實施細則、推動典型城市先行示范、加強基層監管力量、加快建設數字化治理平臺。

對租客而言，專家建議簽訂合同前完成3個動作：查驗政府租金指導價（偏離均值30%以上需警惕），核對廚房陽臺是否違規改造，掃描合同備案二維碼。

上海某房屋租賃企業負責人齊先生表示，租賃新規的成效將在9月15日施行后逐漸顯現，一批“二房東”式的租賃企業將面臨淘汰。