解決住房問題的新剛需

最近召開的中央城市工作會議，在著力建設舒適便利的宜居城市這個重點任務中再次提出“加快構建房地產發展新模式”。這個新模式的核心是告別“高周轉、高負債、高規模”的舊路徑，以適應我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期的變化，涉及建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

隨著中國住宅戶均超過1套，人均居住面積超過40平方米，家庭自有產權住房比例超過大部分發達國家，我國在解決住房問題領域的政策重點已轉向對新市民和年輕人面對的住房困難問題的關注，對租購并舉的強調正是由此而來的。

2022年國家發展改革委印發的《“十四五”新型城鎮化實施方案》，對這個問題有更詳盡的闡述，“培育發展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益”，“以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題”。

20世紀90年代，為解決當時中國發展中的資金短缺問題，快速、提前兌現沉沒在國有土地中的資本，使其變成流動資金，快速征用集體土地，通過適度改良（“七通一平”），以更高的價格進入土地市場，就是所謂“土地經濟”的由來。其本質上是以地生財的“地租經濟”，而且是以批租方式，提前套現今后30—70年的土地預估價值。

得益于此，我們在城鄉建設中用幾十年的時間走完別國一兩百年的路，在不到30年的時間內消滅“無房戶”“缺房戶”，使人均居住面積實現5倍以上增長。

但批租制“地租經濟”可持續增長的核心是可批租土地的持續供給和買房人群的持續增長，當二者都達到“天花板”，這個模式就結束了。不過，新剛需住房問題仍待解決：農業轉移人口市民化不僅要有渠道進城，還要“住得下”和“過得好”；青年人走向社會，要成家立業、獨立門戶。

新剛需有其自身特征：一是這類人群收入低，住房以外的基礎型消費和發展型消費壓力大，面對高企的房價收入比（城市居民家庭年收入與住房價格之比）難成購房主力。發達國家的房價收入比普遍穩定在1.8—5.5，發展中國家通常高于10，全球平均8.4，中國則一度高達30—40。之所以有“房奴”之論，就是由于過高的住房購置消費大大壓縮了其他基礎型消費和發展型消費的空間。新市民和青年人正是釋放基礎型消費和迫切需要發展型消費的關鍵時段，過高的房價對其個人和家庭長期發展能力培育、代際素質提升十分不利。解決這部分人群的住房問題，無疑需要補貼和救助。

二是這個群體面對的困難是時段性的，補貼也應是時段性的。這類新剛需真實需要的是一定時段（若干年）內的住房補貼，“廉租起步，達標退出”是最公平的辦法。而廉價售房（如經適房、福利房）則把補貼終身化了，創造的是炒房和投機的機會，這也是近年保障性租賃住房的供給成為重點的原因。我們鼓勵的是經過奮斗實現幸福。

三是流動性的加強，流動性是現代性的基本特征之一，傳統農業社會和傳統工業社會中人的一生是與特定的土地資源或企業資源綁定的，安居樂業帶有確定且長期化的地理標識特征。在現代化過程中，“流動性”已演變成一種覆蓋人、資本、信息、權力、風險乃至社會結構的能力。全國統一大市場本質上是打破制度性的流動壁壘，技術上講中國已構建了全球最高效的人流、物流、資金流系統，社會生活中網絡教育、平臺經濟、直播電商等新型流動渠道也在重塑階層躍遷的路徑。當一切流動起來時，長期定點定居的意義在減弱。這也是為什么現代化國家通過租賃解決住房問題的人群比例在上升，購房定居人群的比例在下降。

住房問題的解決，有賴于以租為主的時代逐步取代以購為主的時代，建立租購并舉的市場供給模式是房地產新模式的核心和未來。面向未來的安居樂業，一定是流動中的充分就業和發展機遇及福祉隨人走的新平衡關系的建立。

（作者系清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長）