房地產稅務籌劃現狀及對策分析

在激烈的市場競爭中，稅務籌劃對于房地產企業來說至關重要，不僅有助于降低稅負、提高經濟效益，還能增強法律意識、規范經營行為、提高市場競爭力和防范稅務風險。因此，房地產企業應當重視稅務籌劃工作，通過科學合理的稅務籌劃策略，實現企業可持續發展。為獲得更理想的稅務籌劃效果，房地產企業需結合企業實際情況，全面梳理工作的實際開展情況，找到現存問題，以此實現對企業稅務籌劃工作方案與策略的更新調整。

一、H房地產企業概述

H房地產企業成立于2000年，目前企業的主要經營業務是房地產開發與經營（憑資質證書經營）、土地整理、房屋租賃、物業服務。在H房地產企業的經營發展中，所涉及的主要稅種包括契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、增值稅、城建稅、教育附加費、地方教育附加費、企業所得稅、代扣個稅、房產稅等。

為獲得更理想的經濟收益，H房地產企業逐步加強稅務籌劃工作。期間， 主要針對增值稅、土地增值稅、企業所得稅這些占比相對較大的稅種進行合理籌劃，組合不同稅種的稅務籌劃方案，參考企業的現實經營目標，以此生成稅務籌劃方案。現階段，雖然H房地產企業的稅務籌劃工作取得了一定成果，但是依舊存在較多問題與不足，還需要進一步改進，以此推動企業可持續健康發展。

二、房地產稅務籌劃工作的現狀分析

（一）信息溝通不夠暢通

業財融合是現階段房地產企業經營發展中需重點關注的內容，基于業財融合，能夠大幅提升企業當前的財務管理水平，通過將業務與財務深度結合，優化資源配置，提升管理效率，為企業提供強有力的支持。以H房地產企業為例，該企業雖然逐步開展了業財融合工作，但是實際效果有待進一步提升，各部門之間的溝通和協調配合依舊存在較多問題。對于稅務籌劃而言，相應工作的展開涉及到房地產企業內部多個部門之間的協同合作，而這需要各部門之間能夠進行有效的信息溝通。受到稅務部門與財務部門之間信息傳遞不及時或不充分的影響，導致稅收籌劃的效果無法及時反饋，影響企業決策。此外，即使設立了稅務部門，但由于部門間協作不足、信息傳遞和反饋機制不健全，導致稅務籌劃工作無法順利進行。

（二）對于現有政策的挖掘與利用深度有待提高

一些房地產企業在開展納稅籌劃工作時，雖然針對現行政策進行了合理避稅，但對現有政策的挖掘與利用深度仍有待提高。企業決策者對稅收法規政策的理解不夠深入，導致企業因不了解稅收政策，出現少交稅或錯交稅的現象，或者未全面利用現行稅收優惠政策而多繳納稅額。在實際操作過程中，H房地產企業可能因對稅收優惠政策運用和執行不到位而產生風險，或因對稅收政策的整體把握不到位而產生綜合運用風險。此外，企業預期經濟活動的變化也會對稅收籌劃的效益產生較大影響，有時甚至導致稅收籌劃失敗。

（三）內部稅務風險防控系統尚不完善

在國家稅收征管政策優化的大背景下，打擊稅收違法行為的力度不斷加大。從房地產企業的角度來看，強化對涉稅風險的防控是必然選擇。就實際情況來看，H房地產企業內部稅務風險防控系統尚不完善，使得稅務籌劃方案的合法性、合理性下降。另外，H房地產企業納稅籌劃存在一定的風險，但企業領導和管理人員對稅收籌劃工作中可能存在的風險認識不足，無法及時采取相應的對策來避免風險，對企業造成了極為不利的影響。

（四）稅務籌劃工作難點相對較多

稅務籌劃工作專業性強，在工作中所面對的難點相對較多。例如，企業可能受傳統經營理念影響，對稅務籌劃的作用認識不全面，導致籌劃目標不合理或缺乏實用性；由于稅法政策具有時效性，企業可能未及時根據制度變化調整納稅籌劃方案，導致籌劃方案不合理。我國稅法體系龐大且更新迅速，不同法規之間可能純在規范沖突，甚至同一稅種可能存在新舊條款間體系矛盾的情況，這種狀況增加了稅務籌劃工作的復雜性和難度。企業的財務報表與稅務申報表數據不一致，或缺乏合規發票或相關憑證，可能導致稅務機關稽查。這些問題均會導致房地產企業稅務籌劃工作質量下降。

三、H房地產企業稅務籌劃工作的優化路徑

（一）加強內外部信息溝通

現階段，為提升房地產稅務籌劃工作實效性，需持續加強房地產企業的內部溝通。在此過程中，H房地產企業主要聚焦于以下幾方面。

第一，設立獨立的稅務部門。企業設立獨立于財務部門之外的稅務部門，負責整體稅收籌劃工作，確保稅務籌劃工作具有高度的專業性和獨立性。第二，明確各部門職責。明確稅務部門與其他部門的職責劃分，確保信息傳遞和反饋暢通，避免職責不清導致的溝通障礙。第三，加強部門間協作。建立跨部門協作機制，促進稅務部門與其他部門之間的信息交流和協作，確保稅務籌劃方案能夠順利實施。第四，提高稅務部門的專業能力。加強對稅務部門成員的專業培訓，提高其專業知識和能力，確保其能夠全面識別稅務風險，制定出有效的稅務籌劃方案。第五，建立有效的信息反饋機制。及時收集和反饋稅務籌劃的實際效果，為后續的稅務籌劃工作提供改進建議。

在此基礎上，為進一步實現房地產稅務籌劃工作的升級，H房地產企業在持續加強企業內部溝通的基礎上，還逐步加強了與企業外部的溝通。在此過程中，H房地產企業主要聚焦于以下幾方面：第一，加強與稅務機關的溝通合作。通過與稅務機關的溝通，企業可以更好地理解稅收政策，解決稅務問題，提高稅務合規性。同時，企業也可以通過稅務機關的指導，優化稅務籌劃方案，實現稅務籌劃最優化。第二，建立信息交換和共享機制。稅務機關與部門間的信息交換和共享機制不僅可以拓寬稅務部門的信息采集渠道，減少部門采集信息的重復勞動。第三，引入稅務管理軟件和建立稅務數據庫。通過引入稅務管理軟件、建立稅務數據庫等方式，提高稅務管理的效率和準確性。

（二）以獲得稅收優惠為目標積極報建綠色生態小區

結合前文的分析能夠了解到，H房地產企業在當前的稅務籌劃工作中，還存在著對于現有政策的挖掘與利用深度有待提高的問題。需要加強內外部信息溝通，及時掌握行業變化趨勢以及行業稅務管理規則的變更情況，并充分利用各種稅收優惠政策，以此增加企業的經濟收益。實踐中，H房地產企業圍繞稅務籌劃工作，積極報建綠色生態小區，以此充分利用現行稅務優惠政策，包括《企業所得稅優惠政策事項辦理辦法》等。現階段，綠色生態小區的報建標準有所提升，特別是對于裝配式建筑而言，其建安成本每平方米提高了約200-300元。與此同時，全裝修的規定與推行，也使得房地產產品前期研發設計的要求更加嚴格。但是，根據土地增值稅的特殊計稅方式，H房地產企業通過提升房地產項目品質、增加房地產產品投入等方式，爭取綠色生態小區的認定，以此獲得明顯超過前期成本投入的減稅額，提高企業的經濟效益，推動房地產項目建設品質的提升，實現稅務籌劃工作的升級。

參考某省2021年修訂后的綠色生態小區評價標準，以H房地產企業承建的某非普通標準住宅建筑項目為例，該項目的總建筑面積約為30073平方米，參考土地增值稅加計扣除規則，在項目單位平方米增加1200元的裝配式建筑與精裝修成本的情況下，整個項目所增加的成本達到1849萬元左右。此時，想要保證獲得原凈利潤，就需要在銷售階段將單價提高550元；如果按覆蓋精裝修投入成本的平價出售，則對應單價增加數額為900元，這樣企業在該項目中的獲利隨之提高502萬元左右；若是參考精裝修住宅建筑的市場價格，將單價提高1500元，那么此時企業在該項目中的獲利隨之增加1093萬元左右。

以H房地產企業承建的某普通標準住宅建筑項目為例，該項目的總建筑面積約為53233平方米。在項目單位平方米增加1200元建設裝配式建筑與進行精裝修的情況下，整個項目所增加的成本達到3273萬元左右。此時，想要保持原凈利潤，就需要在銷售階段將單價提高1250元；若是參考精裝修住宅建筑的市場價格，將單價提高1700元，那么此時企業在該項目中的獲利隨之增加1343萬元左右。結合對上述某非普通標準住宅建筑裝修項目的對比，能夠明確，綠色生態小區的報建，能夠在土地增值率、凈利潤率處于較高水平的建筑工程項目中獲得更為明顯的稅務籌劃效果。

（三）建立健全稅收風險預警系統

對于企業內部稅務風險防控系統尚不完善的問題，H房地產企業展開了稅收風險預警系統的搭建與應用，利用信息化、智能化手段對企業內部稅務風險進行有效防控，以此消除涉稅風險，提升企業稅務籌劃工作的質量，確保稅務籌劃的合法性與合理性。

搭建的稅收風險預警系統分為三個層級，即系統表示層、業務邏輯層以及數據層。其中，系統表示層主要提供風險管理頁面控制、任務對應頁面控制、基礎信息維護頁面控制等功能，基于對應功能頁面的直觀顯現，向系統管理人員、領導人員以及科級工作人員等具有不同權限的人員針對性地提供相關信息；業務邏輯層部分保存著系統管理業務邏輯、任務應對業務邏輯、查詢統計業務邏輯、風險管理業務邏輯、基礎信息維護業務邏輯等，為確保系統各項功能的高質量運行提供邏輯支持；數據層部分主要采集、保存、分析行業模型信息數據、任務應對信息數據、風險信息數據、預警值信息數據、用戶信息數據、風險評估指標信息數據等，對應數據均分類、統一保存在SQL數據庫內，為有效開展風險分析與預警工作提供更為充足的數據支持。

依托稅收風險預警系統，能夠基于企業經營異常指標、納稅情況異常指標，能迅速反映出企業的經營狀況和納稅情況與同行業或同地區的平均水平的較大差異，或可能潛在的違法等風險。稅收風險預警系統能夠及時向相關管理人員提供納稅申報準時預警、采購異常預警、進銷數據異常預警、總資產周轉率異常預警、存貨周轉率異常預警、往來指標異常預警、增值稅發票量異常預警、發票開具異常預警、企業所得稅稅負率異常預警、發票抵扣預警、查賬企業連續虧損預警、增值稅一般納稅人增值稅稅負率變動異常預警、期末存貨異常預警、進項稅額異常預警、增值稅收入與所得稅收入不一致預警、存貨扣稅比異常預警、預收賬款占比過大預警、所得稅貢獻率異常預警等多項預警服務。房地產企業需要時刻關注稅收風險預警系統的異常預警指標，以此把握、判斷企業的經營狀況以及納稅情況是否存在異常，保證可以第一時間進行整改與完善，提升稅務籌劃的合法性。

（四）多角度助推稅務籌劃工作高質量展開

隨著房地產行業稅務管理工作持續規范，為實現稅務籌劃工作高質量開展，H房地產企業從多角度入手，有效應對稅務籌劃難點，進一步實現稅務籌劃的升級。在此過程中，企業重點聚焦于以下幾方面。

第一，提升企業稅務籌劃意識，加強宣傳教育，確保籌劃工作與企業整體戰略相一致，并建立科學的稅務籌劃體系，將稅務籌劃融入企業日常運營中。第二，密切關注稅收政策變化，及時調整稅收籌劃方案，確保其合法性和時效性。深入了解稅收政策，確保籌劃方案符合法律法規要求，避免出現違法行為。第三，建立學習型組織，尤其是財務部門，加強稅法的學習和培訓，樹立合規意識，確保稅務籌劃工作在合法合規的前提下進行。第四，確保財務與稅務數據匹配，加強票據管理，確保所有成本費用的真實性和合法性。

四、結語

綜上所述，房地產企業的稅務籌劃有著極高的現實價值，是實現企業健康可持續發展的必然選擇。現階段，雖然H房地產企業的稅務籌劃工作取得了一定成果，但是依舊存在較多問題與不足，包括信息溝通不暢、對于現有政策的挖掘與利用深度有待提高、內部稅務風險防控系統不完善、工作難點相對較多等。實踐中，通過加強內外部信息溝通、積極報建綠色生態小區、建立健全稅收風險預警系統、多角度助推稅務籌劃工作高質量開展等，從而增強稅務籌劃工作的合法性與實效性，實現稅務籌劃工作持續升級。

（作者單位：河北潤龍實業發展集團有限公司）

作者簡介：葛立慧，女，1991年10月14日出生，漢族，河北邢臺人，碩士研究生，中級會計師。研究方向：管理會計。