廣交所創新服務模式 破局存量資產盤活

在國企改革深化與存量資產盤活的時代背景下，產權交易市場正成為激活優質資產的重要樞紐。2024年11月，隨著廣州宏城發展有限公司 100% 股權以10.92億元在廣州產權交易所成功轉讓，中信證券旗下機構接棒，標志著廣州環貿中心（以下簡稱“廣州ICC”）“辦公空間 + 停車場”資產證券化項目落地。作為市場首單商業物業持有型ABS（資產支持證券）—“中信證券－越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃”的核心底層資產交易，該項目不僅為國企不動產盤活提供了“資產轉讓 + 證券化”的創新范本，更彰顯了廣州產權交易所在復雜交易結構中統籌資源、破解難題的專業服務價值。

一、項目背景：核心區位優質資產的盤活訴求

廣州ICC地處天河區天河北CBD中軸線上，與廣州塔南北對望，總建筑面積超18萬平方米，集寫字樓、商場、國際公寓于一體，是華南地區標志性商業綜合體。其寫字樓及地下停車場由廣州宏城發展有限公司持有，入駐企業中世界500強、中國500強及行業龍頭占比超 75% ，涵蓋中國建筑、京東、日立、渣打銀行等知名企業，資產質量與區位價值顯著。

項目轉讓方為越秀地產旗下廣州華振科技服務有限公司及香港注冊的金旺投資有限公司，受讓方為中信證券旗下廣州仁耀經濟信息咨詢有限公司。交易標的看似清晰，卻暗藏多重復雜要素：一是標的企業股權已全部質押給金融機構，涉及《民法典》下質押解除與交易路徑合規性問題；二是境外股東金旺投資的參與，導致資金跨境劃轉與聯合轉讓需協調不同法域規則；三是標的企業2023年簽署的《增資協議》涉及實物增資的在途交易，需妥善安排交割銜接；四是作為超甲級商業綜合體的核心資產，市場關注度高，需平衡信息披露與交易效率。

二、項目操作：全流程服務破解四大核心難題

（一）深度介入前期咨詢策劃：精準研判項目特性廣州產權交易所自2024年初接觸項目后，迅速組建專項工作組，聯合業主單位、律所開展多輪次研討，梳理出四大核心特性并制定應對策略。

1.資產屬性研判：明確項目公司無新開發計劃，核心價值在于成熟運營的寫字樓及停車場資產，聚焦其作為商業物業ABS底層資產的穩定現金流特征，為后續交易方案設計錨定方向。

2.股東結構處理：針對境內外雙股東聯合轉讓，提前評估香港股東資金出境的外匯管制要求，設計跨境交易資金路徑，確保符合國家外匯管理政策。

3.抵押質押協調：標的企業股權質押涉及金融機構利益，工作組前置溝通質押權人，依據《民法典》規定，在交易方案中明確質押解除條件、資金監管賬戶設立等條款，取得金融機構書面同意，化解法律障礙。

4.在途交易銜接：針對2023年未完成的實物增資，與相關方確認增資進度，在交易公告及合同中約定交割前需完成的手續，明確各方權責，避免交割糾紛。

（二）統籌交易方案：多維協同破解復雜難題

在依法合規前提下，廣州產權交易所為項目量身定制整體交易方案，實現“政策合規性、股東訴求、交易效率”的有機統一。

1.雙股東捆綁轉讓機制：將兩個股東的股權分別掛牌，設置“捆綁受讓”條款，要求意向方同時摘牌兩個標的，確保資產整體轉讓。同步披露跨境資金需求與在途交易安排，既滿足香港股東資金出境訴求，又保障國有資產轉讓的公開透明。

2.風險披露與合規審查：聯合律所對質押借款合同、增資協議進行逐條合規審核，在交易公告中詳細披露標的企業質押情況、增資進展及潛在風險，同時在交易合同中約定風險承擔條款，保障投資人知情權與合法權益。

3.跨境資金與交割時效管理：提前與銀行外匯管理部門溝通，明確資金跨境劃轉所需材料清單及審批流程，制定“交割－解押－付款”時間計劃表，實現交易節點無縫銜接。

（三）精進市場化服務：全流程賦能提升平臺價值

作為第三方交易平臺，廣州產權交易所充分發揮“發現價值、發現投資人”核心功能，通過精準營銷與高效撮合推動項目落地。

1.定向推送與圈層營銷：依托海量客戶資源庫，篩選符合商業物業投資、資產證券化需求的機構投資者，定向推送項目手冊，重點對接證券公司、私募基金、不動產投資機構等，吸引多家意向方關注，形成充分競爭的市場環境。

2.全流程時效管控：以“時間倒排表”驅動各環節進度，從掛牌前的材料準備、合規審查，到掛牌后的意向方資格審核、交易談判，再到交割階段的資金劃轉、產權過戶，每個節點設置明確時限，專人跟進協調。例如，在金融機構解押環節，提前介入溝通，壓縮審批時間15個工作日。

3.數字化工具提效：搭建線上溝通平臺，實現業主方、投資人、律所、銀行等多方實時信息共享，關鍵文件在線會簽，重大問題遠程協調，減少線下溝通成本，提升決策效率。項目從掛牌到成交僅耗時60天，低于同類復雜交易平均周期。

三、經驗總結與行業啟示：構建存量資產盤活服務新范式

（一）四階段方法論：全生命周期盤活路徑

廣州產權交易所在實踐中總結出“資產盤點-資產評估－方案策劃－盤活退出”四階段工作法，為國企存量資產盤活提供可復制框架。

1.資產盤點：厘清家底，分類施策

建立“物理盤點 + 價值評估”雙維度機制，不僅梳理資產權屬、區位、業態等基礎信息，更評估其商業價值、戰略價值及盤活潛力。例如，針對廣州宏城項目，聚焦核心區位資產的穩定現金流屬性，明確證券化方向。

2.資產評估：多元視角，精準定價

突破傳統估值局限，結合市場行情、資產運營數據、證券化預期收益等因素，引入收益法、市場法等多元評估模型。本項目中，通過測算寫字樓租金及停車場運營收入，為ABS產品設計提供底層資產估值依據。

3.方案策劃：問題導向，創新模式

針對交易中的特殊事項（如跨境交易、抵押質押、在途合同），聯合多方機構定制解決方案，平衡合規性與商業靈活性。本項目首創商業物業持有型ABS交易結構，為同類項目提供模式參考。

4.盤活退出：市場導向，多元渠道

結合資產特性選擇退出路徑，本項目通過“股權轉讓 + 資產證券化”組合模式，既實現國企資產變現，又為資本市場提供優質底層資產，打通“存量資產－標準化產品－市場化流通”鏈條。

（二）平臺價值升級：從交易通道到生態樞紐

本項目彰顯了產權交易平臺從“單一交易服務”向“全鏈條價值賦能”的轉型價值。

1.資源整合能力。匯聚投資人、金融機構、中介服務機構等多方資源，構建存量資產盤活生態圈。本項目中，協調境外股東、境內金融機構、證券化服務商，實現跨領域協作。

2.復雜問題解決能力。在法律合規框架下，為國企量身定制交易結構，化解跨境資金、抵押解除、多股東協同等難題，成為國企改革的專業“智囊團”。

3.市場化定價能力。通過充分信息披露與競爭機制，挖掘資產潛在價值。本項目最終成交價10.92億元，體現市場對核心資產的認可。

（三）行業啟示：多維創新激活存量資產新動能

1.模式創新：解鎖資產證券化新場景

本項目突破傳統ABS底層資產局限，將商業物業整體股權作為標的，為購物中心、寫字樓等持有型不動產提供證券化范本，拓寬國企資產盤活渠道。

2.合規底線：筑牢交易風險防火墻

在跨境交易、股權質押等敏感環節，需提前與監管部門、金融機構溝通，確保交易全程合法合規。本項目中，每一項特殊安排均取得相關方書面確認，未出現法律爭議。

3.服務延伸：從交易到運營的價值閉環

未來可探索“盤活前診斷－交易中賦能－盤活后跟蹤”全周期服務。例如為資產證券化項目提供后續運營監測，助力國企實現“資產盤活－價值提升－良性循環”。

四、結語

廣州宏城股權項目的成功落地，是產權交易平臺服務國企改革的一次創新性實踐。它不僅為商業物業資產證券化提供了可參考的操作范例，更凸顯了在存量資產盤活的復雜工程中，專業平臺的深度介入與創新服務的重要性。隨著國企改革深化與資本市場發展，廣州產權交易所將肩負更重要的使命一—從“資產轉讓通道”升級為“價值創造樞紐”，通過模式創新、流程優化、資源整合，助力更多存量資產煥發新活力，為國資保值增值與經濟高質量發展注入強勁動力。