基于城市更新理念的老舊小區微改造策略研究

我國大量老舊小區建成于20世紀八九十年代，普遍面臨基礎設施老化、公共空間缺乏、環境品質低下等問題，與居民日益增長的美好生活需要形成鮮明反差。在新型城鎮化背景下，微改造作為一種低成本、漸進式的更新方式，能夠在保持社區肌理和鄰里關系的基礎上，實現老舊小區的功能完善和品質提升。本文立足城市更新理念，以老舊小區為研究對象，探討其微改造策略和實施路徑，為推動老舊小區更新改造工作提供借鑒。

一、老舊小區微改造現狀

當前，我國城市老舊小區普遍存在基礎設施陳舊、功能配套不足、居住環境差等問題。建筑本體方面，房屋外立面破損，樓道環境雜亂，管線裸露，建筑隔熱性能差，部分建筑甚至出現結構性裂縫；基礎設施方面，供水管網銹蝕嚴重，排水管網堵塞，供電線路老化，小區內路面破損，停車位緊缺，既有建筑電梯配備率較低；公共環境方面，綠地面積不達標，休憩空間缺乏，無障礙設施缺失，照明設施損壞，安防系統落后，居民活動場所匱乏。這些問題導致老舊小區居住品質持續下降，不僅影響居民日常生活，而且制約城市整體形象提升。從改造實踐看，目前老舊小區改造仍以工程性改造為主，對社區活力提升和鄰里關系重建關注不足；改造資金來源單一，社會資本參與度低；居民參與機制不完善，改造意愿不統一；后期管理機制缺失，改造效果難以持續。但也應看到，隨著城市更新理念的深入，微改造作為一種靈活適應、漸進推進的更新模式，在實踐中展現出良好效果，為老舊小區品質提升提供新思路。

二、老舊小區微改造策略體系構建

（一）空間功能重構策略

老舊小區空間功能重構應立足存量資源優化，著重解決空間利用效率低下問題。在建筑空間方面，對樓棟架空層、屋頂平臺等閑置空間進行功能植人，打造社區文化室、健身站點等公共活動場所；結合建筑節能改造，在外立面增設花池、晾衣架等便民設施，提升建筑使用功能。對部分一層住戶進行功能置換，引入社區便利店、快遞服務點等鄰里服務功能，激活建筑底層空間。在建筑立面改造中采用色彩分區、材質變化等手法，打破建筑單調性，塑造富有層次感的空間界面。

地面空間方面，整合零散綠地，構建連續貫通的活動空間體系。針對不同場地條件，規劃主次活動軸線，串聯各類功能節點；利用場地高差設置下沉廣場，提高地下空間使用效率，形成多層次的景觀序列。在微地形設計中結合場地豎向關系，采用臺地、坡地等形式營造豐富的空間層次，創造適宜不同年齡群體使用的活動場地。針對停車難問題，采用機械式立體停車、地下車庫改造等方式增加停車位并規范非機動車停放區域，實現停車空間集約利用。

在空間重構過程中，注重延續老社區空間特征和生活記憶。保留原有主要步行路徑，優化道路橫斷面設計，增設休憩驛站；維護既有標志性景觀節點，結合改造適度植入文化展示、鄰里交往等功能。對小區邊界進行開放式改造，打通與周邊地區的連接通道，增設休閑廣場、下沉庭院等過渡空間，弱化圍墻分隔，強化小區與城市空間的互動。合理布局出入口位置，結合公交站點設置便民驛站，提升小區可達性和開放共享水平[2]。

（二）公共環境改善策略

老舊小區公共環境改善應重點提升環境品質和使用體驗。在景觀環境方面，對既有綠地進行整治提升，增加鄉土樹種和觀賞性植物，打造四季變化的植物景觀層次。具體做法包括：在建筑前庭布置小型花園，營造入口景觀；沿步行路徑設置景觀游廊，配置藤本植物；利用地形高差設計自然式景觀，打造生態駁岸和雨水花園；結合建筑立面規劃垂直綠化，選用爬山虎、凌霄等耐陰植物，增加綠化覆蓋率，合理配置喬灌草比例，構建穩定的植物群落，降低后期維護成本。

活動場地改造需重點關注功能配套和環境品質。按照不同年齡段活動需求，規劃設置完整的休閑活動體系：為老年人設置健身區、棋牌室、休憩涼亭等設施，為兒童規劃沙池、攀爬架、趣味游樂等場地，為年輕人設置籃球場、室外健身等運動空間。場地鋪裝選用透水磚、彈性地墊等環保材料，確保安全性和耐久性；配套布置休憩座椅、景觀構筑物、文化展示墻等設施，提升場地使用體驗。道路系統優化強調人車分流，設置緩坡、扶手等無障礙設施；路面采用防滑鋪裝，增設指示標識；完善夜間照明系統，對重要節點增設景觀照明，營造安全舒適的夜間環境。

（三）設施設備提升策略

老舊小區設施設備提升應圍繞居民基本生活需求，系統性解決基礎設施老化問題。給排水系統改造上，采用PE管材更換老化供水管網，在管網設計中考慮分區計量，便于漏損控制；實施雨污分流改造，雨水管網采用鋼筋混凝土管，污水管網選用HDPE雙壁波紋管，確保排水通暢；增設化糞池處理設施，選用玻璃鋼材質，具備防滲、防腐等性能。供電系統改造中，更新老化線路，采用銅芯電纜，增設防雷接地裝置；擴容供電設施，配置智能電表，實現用電數據遠程采集；在地下車庫和公共區域預留充電樁安裝條件，配套變壓器容量，滿足新能源汽車充電需求。

燃氣系統改造重點關注安全性能提升。對原有管網進行檢測維護，采用PE燃氣管替換老化鋼管，連接部位采用熱熔工藝；在管道關鍵節點增設緊急切斷閥，設置管道試壓測點；對戶內燃氣表進行智能化改造，實現用氣數據遠程抄收；在住戶廚房安裝燃氣泄漏報警器，與緊急切斷閥聯動，確保用氣安全。弱電系統升級中，采用五類以上網線鋪設光纖網絡，預留5G基站安裝位置；建設智能安防系統，在出入口、地下車庫等重點區域安裝高清監控設備；配置單元門禁，采用人臉識別技術，提升小區安全防范能力。

既有建筑加裝電梯工作需統籌考慮多方因素。結合建筑結構特點，對基礎、框架等承重構件進行檢測評估，確定加裝可行性；選擇適宜的電梯型號，采用無機房電梯降低建筑高度需求，選用小機房電梯減少噪聲影響；制定精細化施工方案，采用鋼結構支撐體系，降低對原有建筑的擾動。在電梯井道設計中預留檢修通道，配置智能監控系統，實現運行狀態實時監測。設施設備改造過程中應做好管線綜合，科學布置管線敷設層次，預留檢修空間和管線增容空間，便于后期維護管理3]。

（四）綠色節能技術應用

綠色節能技術在老舊小區改造中的應用需立足節能減排目標，結合地域氣候特點，選擇適宜技術路線。建筑節能方面，采用外墻保溫系統改造，選用導熱系數 ?? 0.035W/ （m?K） 的保溫材料；更換斷橋鋁合金窗框、中空玻璃等節能門窗，提升建筑圍護結構熱工性能。可再生能源利用上，在屋頂安裝太陽能光伏發電系統，為公共照明提供清潔能源；結合小區集中供熱改造，應用地源熱泵等清潔供暖技術。雨水資源利用方面，設置雨水收集系統，將收集的雨水用于綠化灌溉和道路沖洗。在綠化設計中選用適應性強、耐旱耐寒的植物品種，減少灌溉用水需求，設備選型時優先采用節能產品，實現投資成本與運行效益的平衡。

三、老舊小區微改造實施路徑

（一）分類分級改造模式

老舊小區微改造應根據小區建成年代、物質條件、改造需求等因素建立分類分級體系。依據建筑安全性將小區劃分為重點改造類、綜合改造類和完善提升類三個等級。重點改造類小區主要針對1980年前建成的住宅區，由于普遍存在結構安全隱患，需優先實施房屋加固、建筑防滲、管網改造等工程，確保基本居住安全；綜合改造類小區多為1980—1990年建成的住宅區，基礎設施老化嚴重，需統籌推進給排水管網更新、供電設施改造、環境整治等項目；完善提升類小區基礎條件相對較好，重點圍繞智能化改造、無障礙設施配套、公共空間品質提升等方面開展工作。

在具體實施中，按照建筑本體、市政配套、環境景觀、服務設施四個方面進行分項改造。建筑本體改造包括結構加固、外立面整治、樓棟加裝電梯等內容，市政配套改造涵蓋道路系統優化、管網設施更新、照明系統改造等工程，環境景觀改造重點完善綠化系統、活動場地、景觀小品等要素，服務設施改造著重補充社區服務站點、文化活動空間、養老服務設施等配套。針對不同類型小區制定差異化改造方案，確定改造標準和實施步驟。對于改造內容相近的小區，采用片區聯動模式，統一規劃設計標準，整合改造資源，實現規模效益[4]。

（二）漸進式更新方法

漸進式更新是一種適應性強、可持續性好的老舊小區改造方法。在改造過程中將大規模改造任務分解為多個階段性目標，按照“試點示范一經驗總結一全面推廣”的路徑循序推進。第一階段選取有代表性的樓棟或區域開展試點，重點解決居民反映強烈的問題，積累改造經驗；第二階段總結試點成效，優化改造方案，完善實施機制；第三階段在小區范圍內全面推廣成熟做法。改造內容上采取“基礎類改造 + 可選類改造”的模式，基礎類改造著重解決安全隱患和基礎設施問題，可選類改造根據居民意愿和支付能力確定具體項目。漸進式更新方法能夠降低改造阻力，確保改造質量，實現老舊小區持續性改善。

（三）空間整合利用

以上海市楊浦區某老舊小區改造為例，該小區通過系統性空間整合提升了居住品質。小區將原本散落的邊角地進行串聯整合，打造出總面積達600平方米的連續綠地，設置了休閑座椅、健身器材和兒童游樂設施；利用一棟18層住宅樓的底層架空區，安裝全明框架玻璃幕墻，改造成室內活動中心，引人了老年日間照料站和幼兒托管點，滿足“一老一小”服務需求。在各單元樓道空間安裝智能快遞柜和垃圾分類回收設施，實現便民服務全覆蓋。通過屋頂改造在三棟樓頂建設空中花園，采用自動噴灌系統和適應性植物，打造出近1000平方米的公共活動空間，地下空間改造新增了86個停車位，有效緩解了停車難問題。小區還與相鄰的兩個住宅區進行聯動改造，打通內部人行通道，共同建設了一處800平方米的文體活動中心，內設圖書室、棋牌室和舞蹈室等功能空間，實現設施資源共享。通過空間整合改造，小區人均公共活動面積提升 40% ，設施使用率提高50% ，成為老舊小區空間改造的典型案例[5]。

（四）智慧社區建設

以北京市朝陽區某老舊小區改造為例，該小區通過智慧化改造顯著提升了管理服務水平。小區部署了智能門禁和視頻監控系統，居民可通過手機App或人臉識別進出社區，非住戶需線上預約登記；引入智慧停車管理系統，在地面劃設差異化車位，高峰時段可動態調整車位使用權限，實現車位資源共享。物業開發的“悅居通”App整合了線上繳費、報修、投訴等功能，并接入周邊商超、家政等生活服務，方便老年人“一鍵呼叫”。社區還建立了居民議事平臺，每月通過線上投票收集居民意見，對小區綠化改造、文化活動等事項進行共商共議。通過這些智慧化手段，小區管理效率提升 30% ，居民滿意度達到 95% ，形成了科技賦能社區治理的良好示范。

四、結語

老舊小區微改造是城市更新的重要組成部分，關系到廣大居民的居住品質和城市發展的可持續性。通過空間功能重構、公共環境改善、設施設備提升和綠色節能技術應用等系統性策略，結合分類分級改造模式和漸進式更新方法等實施途徑，可以有效提升老舊小區的宜居性和城市活力。在實施過程中應注重空間資源整合利用，積極推進智慧社區建設，實現老舊小區物質環境與社會環境的協同提升。這不僅能改善居民生活品質，而且能促進社區文化傳承，增強居民認同感和歸屬感，為城市可持續發展注入新的動力。

參考文獻：

[1]王涵宇.城市更新背景下青島老舊小區改造策略研究：以膠州市新立街片區改造為例[J].城市建筑，2024（21）：80-84.

[2]何欣蔚，呂飛，魏曉芳.基于多目標協同的城市老舊社區更新策略研究[J].西部人居環境學刊，2021（2）：102-111.

[3]唐華，欒志超，呂延平，等.微更新視角下城市更新路徑研究：以老舊小區改造為例[J].四川建材，2024（11）：54-56.

[4]劉明理，張占軍，辛建浩，等.城市更新背景下老舊社區改造策略研究：以蓮池區先鋒機械廠小區改造為例[J].城市建筑空間，2024（10）：44-46.

[5]郭璐瑤.基于“城市針灸”理論的老舊小區改造策略[J］.住宅與房地產，2024（28）：89-91.

作者簡介：

占科彪，碩士，浙江省地球物理技術應用研究所有限公司工程結構中心工程師。研究方向：高層建筑結構設計與抗震減震、建筑工程檢測鑒定與加固改造、橋梁工程檢測與監測。