土地增減掛鉤指標跨區域交易對策

[摘要]" 城鄉建設用地增減掛鉤項目的實施，是在加快新型城鎮化建設，實施鄉村振興戰略大背景下，有效保護土地資源、優化土地利用結構，促進城鄉一體化發展、加速新型農村建設的有效途徑。全國各地城鎮化建設進程不一致，開展土地增減掛鉤項目指標跨區域交易，將更加有利于平衡用地指標，提升土地使用效率。通過地方政策支持、加強供需市場監管、保持信息對稱、優化交易程序等有力舉措，有效解決指標跨區域交易過程中遇到的問題，進一步存進城鄉建設融合發展。

[關鍵詞]" 土地增減掛鉤；跨區域交易；城鄉建設用地

[作者單位]" 四川能投新城投資有限公司

土地增減掛鉤項目是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊和擬用于城鎮建設的地塊，通過土地復墾和建新拆舊，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目標。隨著城鄉一體化進程的深化及城市化步伐的加快，各地區對土地資源的需求呈現出持續增長的趨勢。由于土地資源的有限性和地域性差異，不同地區之間的土地資源供需矛盾日益突出。因此，開展土地增減掛鉤項目指標跨區域交易，可以實現土地資源的優化配置和高效利用，促進城鄉統籌發展。

可行性分析

指標跨區域交易的優勢和作用。優化土地資源配置，不同地區之間的土地資源供需狀況存在差異，通過跨市交易可以將土地資源從供過于求的地區調配到供不應求的地區，實現土地資源的有效利用。促進城鄉統籌發展，將城市周邊的農村土地資源進行整理和復墾，轉化為城市建設用地，同時增加農村地區的耕地面積和農業生產能力，實現城鄉一體化發展。推動土地節約集約利用，避免土地資源的浪費和低效利用，減少土地資源的占用和破壞。同時，通過參與土地整理和復墾，提高土地質量、提升農業生產力等方式，創造就業崗位、增加農民收入。

政策支持是指標跨區交易的前置條件。通過制定相關政策措施，地方政府可以引導和規范土地增減掛鉤項目指標跨區域交易的行為，促進土地資源的優化配置和高效利用。以四川省為例，2015年7月，四川省政府辦公廳發布了《關于優化城鄉建設用地增減掛鉤試點改革的意見》，明確提出要結合優化掛鉤項目區設置試點工作，規范跨縣使用結余掛鉤指標制度，加大增減掛鉤對扶貧開發和生態搬遷的支持力度，為指標跨區域交易提供了基本依據和政策支撐。此后出臺《四川省跨縣級行政區域設置城鄉建設用地增減掛鉤試點項目區管理規定》，進一步細化了跨縣級行政區域設置增減掛鉤試點項目區的申報、實施、管理和監督流程，為跨區域交易提供了具體的操作指南。在政策支持下，各地方政府可以加強與其他地區的合作和交流，推動土地增減掛鉤項目指標跨區域交易協同發展，促進不同地區之間的土地資源整合和優化配置，提高土地資源的利用效率。

指標跨區域交易的市場需求空間大。供需市場情況直接影響交易可行性和效果。在需求方面，隨著城鄉一體化進程的深化及城市化進程的加快，各地區對土地資源的需求呈現持續增長趨勢。特別是一些經濟發達、城市化水平較高的地區，土地資源緊張的問題日益突出，對土地增減掛鉤項目指標的需求更加迫切。在供給方面，不同地區之間的土地資源供需狀況存在差異。一些地區土地資源豐富但利用效率較低，而另一些地區則土地資源緊張但需求旺盛。通過跨區域交易，可以將土地資源從供過于求的地區調配到供不應求的地區，實現土地資源的優化配置和高效利用。在供需方面，需要充分考慮不同地區之間的土地資源供需差異和市場需求情況，制定合理的交易策略和價格機制，從規模、價格等方面精準尋找匹配意向性買家，并協助買家與地方政府管理部門協調溝通，提高交易成功率，實現雙方利益最大化。

面臨的問題

政策執行層面。土地增減掛鉤項目指標跨區域交易涉及多個地區和部門之間的協調與合作，一方面政策操作執行層面難度較大，另一方面不同地區的指標供需情況不盡相同，匹配度低的情況時有發生。不同地區之間的政策差異、市場情況、信息不對稱等問題都可能影響政策的順利實施。

供需市場風險。土地增減掛鉤項目指標跨區域交易涉及市場交易行為，買賣雙方受外部整體經濟形勢以及所在地市場供需狀況的調整、價格波動、房地產市場變化等影響，可能引發交易雙方利益受損的風險。

土地權利保障。土地增減掛鉤項目指標跨區域交易涉及土地權利的轉移和變更，在實際操作過程中若監管不到位或出現其他違法行為，則可能發生項目區群眾合法權益得不到保障的情況。

應對舉措和建議

完善政策體系。進一步完善指標跨區域交易在價格成本約束、跨區域協同、保障土地資源利用、市場公平競爭等方面的政策體系建設，根據市場供需情況適時出臺扶持性指導文件，增強政策在地方政府、交易買賣雙方、交易管理平臺的推廣和落地。同時，建立政策調整機制，根據市場變化和政策需求及時進行調整和優化，確保政策的可持續性和操作性。

加強市場監管。加強土地增減掛鉤項目指標跨市交易的市場監管。建立健全市場監管機制，嚴格審批流程，加強實施管理，強化對交易活動的監管力度，以遏制市場操控、價格欺騙等不正當競爭現象的發生。同時，加強市場信息的收集和分析，及時發布市場動態和價格信息，提高市場的透明度和公正性，更加有效維持供需市場的整體平衡。

強化風險防控。在土地增減掛鉤項目指標跨區域交易中，增強風險防控意識，建立風險預警和應對機制。強化項目審核，保障項目合規合法；完善風險預警機制，從風險源頭加強控制，及時識別并應對潛在風險；在條件成熟情況下，可引入第三方評估，確保交易公開、公平、公正。此外，還要加強專業化、規范化的操作流程教育培訓，提高風險防范意識和應對能力。

推動區域合作。推動區域合作是降低土地增減掛鉤項目指標跨區域交易風險的有效途徑。強化政策協同與互認，建立跨區域協調機制，增進跨區域間的協作與溝通，促進土地資源合理布局與高效運用。通過區域合作，強化政策協同和信息共享機制，可以實現土地資源的互補和共享，降低交易成本和風險，提高交易效率和效益。

優化交易平臺功能。隨著土地增減掛鉤政策的深入實施，各級政府和相關部門積極推動土地增減掛鉤交易平臺的建設與完善。通過優化提升交易平臺對供需信息精準匹配、調劑功能，可以降低交易成本和時間成本，提高交易效率和透明度。同時，統一交易平臺還可以加強市場監管和風險防控，保障交易雙方的合法權益。

完善補償機制。在土地增減掛鉤項目指標跨市交易中，應完善補償機制，確保農民和土地權益人的合法權益得到充分保障。充分尊重群眾意愿和訴求，保障他們的知情權、參與權和監督權。建立健全土地補償標準和方式，確保補償資金及時到位、公平合理。加強對補償資金的監管和管理，防止資金挪用和濫用問題的發生。