經濟新常態下長租公寓的發展之路

長租公寓行業在政策環境優化、租賃需求持續增長等因素的推動下，市場規模穩步擴大，市場競爭日益激烈。未來，隨著智能化和數字化水平的提升，長租公寓行業將迎來更加廣闊的發展前景。

在經濟新常態下，我國經濟增長注重持續與健康發展。長租公寓作為企業新供應主體，在住房租賃市場中扮演著關鍵角色，不僅為年輕人和家庭提供長期穩定的租賃服務，還滿足了其對于高品質居住環境的需求，從而有效緩解了住房壓力。當前，長租公寓成為租賃行業高質量創新發展的重要方向，但長租公寓發展同樣面臨著市場競爭、融資困難與運營復雜等多方面的風險與挑戰，如何找準具體風險點，優化經營管理路徑，成為長租公寓經營管理企業穩健、可持續發展并實現資產保值和增值的焦點。

長租公寓發展概況

經過多年的高速增長之后，我國經濟的增速逐漸放緩。隨著經濟結構逐步優化，我國經濟正經歷由傳統產業主導向新興產業和現代服務業主導轉變，發展動力正由要素與投資驅動轉向創新驅動。在消費方面，差異化特征更加凸顯，創新供給、激活需求成為著力點。在投資方面，新業態投資機會大量涌現，實體經濟與虛擬經濟的協同發展正面臨著考驗。在行業發展方面，服務業規模化與個性化之間的矛盾逐漸凸顯。就房地產業發展而言，正逐步從發展增量向調整存量的方向發展。

隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，租賃需求持續增長。特別是年輕群體，由于購房觀念的轉變和生活方式的需求，越來越多的人選擇租房居住。從發展現狀來看，長租公寓多集中在一線和熱點二線城市。長租公寓目前以分散式為主，集中式長租公寓雖配套完善、運營管理專業化，但建設和運營成本較高，所以市場份額相對較少。而分散式長租公寓雖份額較大，但發展潛力相對較弱。2025年1月中研普華產業研究院發布的《2024—2029年中國長租公寓行業深度剖析研究與投資分析預測報告》顯示，截至2024年底，中國長租公寓市場規模已達到數千億元人民幣，并預計在未來幾年內將繼續保持穩定增長。一線城市如北京、上海、廣州和深圳仍是長租公寓的主要市場，但二三線城市的增長潛力也不容忽視。

特別是在政策支持和市場需求的雙重驅動下，長租公寓市場正逐步走向成熟和規范化。

從需求端來看，部分城市的新興產業正吸引著大量人才涌入，年輕一代開始追求靈活和自由的居住形式，長租公寓契合了新的居住消費觀。一方面，政府出臺相關政策助力房屋租賃市場發展，提供土地與融資支持；另一方面，隨著勞動力成本的增加，給長租公寓企業的資本和資產帶來了考驗。社會資本涌入長租公寓市場，給長租公寓行業帶來更多房源，但在優勝劣汰的市場機制下，也同樣給相關企業帶來了巨大競爭壓力和資產保值風險。

長租公寓發展的SWOT分析

首先，優勢（Strengths）分析。一方面，長租公寓具有產品與服務質量優勢。長租公寓通常由大型企業投資和建設，具有較高的裝修品質和社區設施配置，能夠提供不同檔次的住房，實現供需精準匹配；另一方面，長租公寓的物業管理相對完善，專業化程度高，能為居住者帶來歸屬感，提升其居住滿意度，從而提升續租意愿。

長租公寓具有運營與管理能力優勢。企業化運營能為長租公寓的各個環節帶來更成熟的集成化成本控制方式，可降低總成本，提升利潤空間。同時，企業還可以結合新媒體渠道，使長租公寓在營銷方案和營銷渠道上更勝一籌。通過線上線下多渠道銷售推廣，有助于提高出租率，有利于企業的資金回流。

其次，劣勢（Weaknesses）分析。資金壓力大，融資渠道單一制約其發展。長租公寓建設前期需要大量資金投入，各環節的資金壓力環環相扣。現有的融資渠道多集中于傳統商業貸款和政策性銀行貸款，難以維持長租公寓的可持續運營。

盈利模式單一使資產保值和增值面臨著挑戰。長租公寓主要依靠長期租金收入來實現盈利，而租金回收周期相對較長，且受入住率、政策、租金波動等多重因素影響，使得資產保值和增值面臨著諸多不確定性。

現有長租公寓的品牌知名度、忠誠度不足。小眾品牌的知名度低，租戶更傾向于大企業知名品牌。同時，租戶的選擇更傾向于性價比高的房源，當出現區位與價格性價比更高的房源時，租戶很有可能選擇轉租，使得企業無法穩定維系租戶群體。

再次，機會（Opportunities）分析。目前，多項相關政策已為長租公寓的建設運營提供了保障。專項用地供應類政策為長租公寓的建設提供了穩定的建設用地；存量用地類政策盤活了土地資源，降低了開發成本；金融類政策使長租公寓企業財務可持續性得以保障；稅收優惠類政策降低了長租公寓企業的運營成本；住房保障類政策的逐步落實，使長租公寓入住率和收入有了更高的穩定性。

在經濟新常態下，勞動力往往流向大城市，特別是青年人群，因工作流動性強、購房壓力大等原因更傾向于選擇長租公寓，這為長租公寓帶來了一定的客源，保障了其資產的穩定性。同時，各大企業在轉型發展的過程中不斷增大人才引進力度，人才住房需求增加，使長租公寓的增值潛力較為可觀。

最后，挑戰（Threats）分析。房地產市場波動與行業競爭加劇，給長租公寓資產保值和增值帶來挑戰。當前，不少房屋價格呈下跌趨勢，長租公寓資產價值難免受到影響。同時，賣方市場不斷擴充，競爭激烈，易出現供過于求的情況。部分租賃方為資產保值，不斷降低租金，更易造成房源資產減值和損失。

隨著經濟增速放緩，消費結構不斷變化，房屋租賃市場購買力下降，部分高端公寓空置，給長租公寓市場帶來了極大挑戰。長租公寓既要滿足租戶個性化需求，又要考慮資金支出情況，若不能實現二者平衡，將損失市場，進而影響效益。

長租公寓的經營管理路徑

拓展服務，以多元化與差異化助推服務升級。應建立動態調研機制，劃分目標群體，實行多元化與差異化產品服務。針對青年群體，可提供小戶型公寓，在周邊提供多元服務。針對家庭群體，可提供教育、醫療配套成熟的房源。針對商務人士，則打造集成化保姆式物業服務。通過服務提升，增加用戶黏性，實現客源穩定。通過服務拓展，提升收入渠道，實現資產增值。

優化管理，建立健全風險應對機制與用戶反饋機制。長租公寓發展存在著諸多不穩定性，應建立風險應對機制，長期研判分析、實時優化管理。風險應對機制涵蓋市場供需與價格變動風險、房屋維護與管理風險等多個模塊，采取靈活的策略化解風險。同時，應建立租戶居住意見反饋機制，暢通反饋渠道，定期主動向租戶征求反饋意見，以提升服務質量和滿意度。

創新金融，跨界合作提供多元化融資保障。長租公寓經營管理企業可與科技公司跨界合作，利用數據挖掘和分析技術，分析用戶的信用情況和消費行為，評估租賃風險，制訂融資方案。同時可以與房地產企業開展品牌合作，不僅可以借助品牌影響賦能投融資，還可能獲得直接融資支持。企業還可以推動資產證券化工作，優化長租公寓資產負債結構，提高資產流動性和運營效率。

打造品牌，通過“走出去”與“引進來”提升品牌影響力。長租公寓經營管理企業可通過拓展產業鏈上下游業務，開展跨領域品牌合作來提升自身品牌的知名度，提升產品活力。同時打造有辨識度的品牌LOGO，并提煉自身品牌的價值觀，如以共享為主體，定期舉辦“共享晚餐”“共享生活物品”等活動，增進鄰里感情，傳遞品牌理念。

加強監管，助力長租公寓市場可持續發展。政府要建立嚴格的準入制度，使長租公寓經營管理企業自主運營得到有力保障，并對其資質進行動態監管。從裝修、衛生、安全等多方面推行服務質量認證制度，以規范市場，提升服務質量。同時，加強政策制定的前瞻性，在政策制定時充分結合未來發展趨勢，提前進行規劃，以便政策能更好地支持長租公寓市場發展，賦能長租公寓資產保值和增值。

綜上所述，長租公寓行業在政策環境優化、租賃需求持續增長等因素的推動下，市場規模穩步擴大，市場競爭日益激烈。未來，隨著智能化和數字化水平的提升，長租公寓行業將迎來更加廣闊的發展前景。

（作者單位：杭州濱江房產集團股份有限公司）