土地出讓方式市場化能否影響土地價格

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1000-176X（2025）05-0118-12

一、問題的提出

土地是稀缺性自然資源，具有重要的市場價值，對經濟高質量發展產生重要作用。為了實行土地集中統一供給，中國政府不斷加強對城市經營性用地的行政壟斷。本文根據《中國國土資源統計年鑒》的數據計算得出，隨著2004年8月31日土地“招拍掛”政策的全面實施，近九成的經營性用地以“招拍掛”方式出讓。《2011年中國地價指數報告》數據顯示，2000—2009年，全國層面的住宅用地價格定基指數為186。相較于其他類型用地價格，全國層面的住宅用地價格定基指數上漲最快。土地“招拍掛”出讓方式有助于充分發揮市場的價格機制，避免土地出讓尋租行為帶來的國有資產流失。然而，土地“招拍掛”政策實施后，處于土地一級市場壟斷地位的地方政府利用“招拍掛”的經濟功能實現土地出讓收入最大化，由此可能帶來的土地供給不足、土地價格上漲過快，進而導致房產價格過高問題引起社會的廣泛關切。

從已有研究來看，與本文相關的文獻主要集中在三個方面。其一，土地財政、土地金融對房價的影響。這類研究認為，地方政府具有推動房價上漲的內在激勵，地方政府對土地財政的依賴程度越高，土地價格上漲壓力越大[1]，房產價格上漲越快[2]。其二，地方政府壟斷土地供給對土地價格的影響。這類研究認為，地方政府在土地“招拍掛”政策實施后實現了土地一級市場的壟斷[3]，通過限制經營性用地供給來實現土地出讓收入最大化[46]，但缺乏實證檢驗。其三，土地出讓方式與土地價格、房產價格的關系。況偉大和李濤[研究發現，土地價格主要是由房產價格決定的，而不是由土地出讓方式決定的。王岳龍8研究發現，土地“招拍掛”政策實施會促進房產價格上漲。

那么，土地“招拍掛”政策實施后，土地出讓方式的改變是否會帶來土地價格的快速上漲？是否還存在地方政府完全壟斷土地一級市場后，為最大化土地出讓收人，限制住宅用地供給行為，進而推動土地價格持續上漲？為了回答上述兩個問題，本文基于土地“招拍掛”政策的準自然實驗，實證檢驗了土地出讓方式市場化對土地價格的影響及作用機制。基于此，本文可能的學術貢獻集中在兩個方面。一方面，本文基于中國土地市場網的微觀數據構建了土地市場化指標，利用土地“招拍掛”政策的準自然實驗，實證檢驗了土地出讓方式市場化對土地價格的影響。這不僅為提高土地資源配置效率奠定了理論基礎，而且為建立符合國情、適應市場規律的長效機制提供了決策依據，回應了社會各界對土地“招拍掛”政策實施影響土地價格的爭議和關切。另一方面，本文從地方政府供地激勵的視角考察了土地出讓方式市場化對土地價格影響的具體作用機制，發現地方政府會主動調整土地供給規模以最大化其土地出讓收入。這為準確理解地方政府行為提供了經驗證據。

二、制度背景、理論分析與研究假設

（一）制度背景

中國的土地制度安排非常獨特，在社會主義公有制下，農村土地屬于集體所有，城市土地屬于國家所有，國有土地所有權屬于國務院，權力的行使在市縣政府[9]。1998年，《中華人民共和國土地管理法》規定：國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。之后，地方政府開始控制建設用地總量，實行土地用途管制，農民利用集體土地從事非農建設被限制在自辦鄉鎮企業，農用地轉為建設用地必須經過征地，地方政府名義上獲得壟斷土地的權力。但是，由于存量土地已分散在各個企事業單位，存在多頭供地現象，政府仍難以實現土地的集中供給，且存在征地拆遷等程序，政府也難以控制目標地塊上市的時間。1999年，中國大部分城市開始借鑒杭州和青島推行土地儲備制度的經驗，進行相關改革和調整[10]。2001年，《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》提出：目前國有土地資產通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法人市，隱形交易；隨意減免土地價格，擠占國有土地收益的現象嚴重，使得大量應由國家取得的土地收益流失到少數單位和個人手中。到2003年末，大、中、小城市土地儲備機構的覆蓋率分別達到 9 3 % 、 9 0 % 、 7 9 % ，土地儲備機構在各個城市落地生根[3]。

為建立城市建設用地統一供地制度所實行的一系列舉措，逐步增強了地方政府的土地壟斷供給權力，直接導致土地財政的迅速膨脹[11]。進一步地，為了從源頭上防止土地供給環節產生腐敗行為，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，強化政府對土地的集中統一管理，避免多頭供地、惡性競爭，中國開始實施土地“招拍掛”政策。雖然國家于2002年、2003年出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》《關于開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作方案》，但是土地“招拍掛”政策并沒有在全國范圍內全面落實。2004年《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（以下簡稱《通知》）提出：“2003年，經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度已經初步建立，經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的比例有所提高。”從全國來看，《通知》中提出的各項措施并沒有全面落實，領導干部違反規定干預和插手經營性土地使用權出讓的行為依然存在，有的地方問題還相當嚴重。例如，北京等地區的土地協議出讓比例在2003年仍達到 8 0 % 以上[12]。為此，《通知》規定：2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權。《中國國土資源統計年鑒》的數據表明，普通商品房“招拍掛”方式出讓的面積占普通商品房出讓總面積的比重從2004年的 6 0 % 增長到2005年的 8 8 % 。自此，地方政府將超過 4 0 % 的征收土地以非常低的價格，通過協議出讓方式出讓給制造業用地者，而且對經營性用地實施壟斷式限量供給，以“招拍掛”方式高價出讓，獲取巨大的級差地租[3]。

（二）理論分析與研究假設

相比于協議出讓方式，“招拍掛”出讓方式更加透明公開，有利于所有意向用地者公平公正地參與競爭，充分發揮市場機制的作用，發現土地的真實價值。原本被低估的土地價格會隨著土地出讓方式的市場化轉變快速上漲。土地“招拍掛”政策的實施，不僅僅是土地出讓方式的變化，更重要的意義在于國家壟斷土地所有權。土地“招拍掛”政策實施前，城市土地供給市場是多頭供地的競爭性市場。通過行政劃撥獲得土地的各類國有企業和事業單位，可以通過補繳土地出讓金合法轉讓土地使用權；除市縣政府出讓土地外，鄉鎮政府也出讓土地；在政府主導的公開市場之外，各個城市還通過“以地注資”、直接在劃撥土地上開發房地產等方式規避繳納土地出讓金，或者農村集體經濟組織違規將城鄉接合部土地使用權轉讓給城市土地使用者[3]。多頭供地的競爭性市場能夠保證土地市場的有效供給，而激烈的區域競爭可能會使得那些采用“招拍掛”出讓方式的地區損失建筑業和房地產業等營業稅收人[12]。在這種情形下，土地價格維持在較低的水平。土地“招拍掛”政策實施后，經營性用地需以“招拍掛”方式出讓，這就要求市縣政府實現土地的集中統一供給。隨著城市化進程的加快和房地產市場的興起，土地出讓金變得至關重要。地方政府有動力全面建設土地儲備機構，將原有的存量土地集中收購，以極低的補償將農村建設用地征用為新增建設用地，并利用“招拍掛”的經濟功能，通過限制經營性用地供給，最大化土地出讓收入，地方政府完全壟斷土地一級市場。此外，中國的土地二級市場交易并不活躍，地方政府為實現壟斷利潤所引起的土地供給不足，可能會促進土地價格的持續上漲[14]。《中國國土資源統計年鑒》數據顯示，自2005年土地“招拍掛”政策全面實施后，無論是普通商品房還是商服用地，土地以“招拍掛”方式出讓的面積占比均大幅增加，近九成全國層面商品房用地均以市場化程度更高的“招拍掛”方式出讓，地方政府完全壟斷土地一級市場。在經營性用地主要以協議出讓方式的地區，相較于主要采用“招拍掛”出讓方式的地區，在土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深幅度更大，土地價格上漲更快。基于上述分析，本文提出如下假設：

H1：土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，土地價格上漲更快。

在建設用地指標總量限制的前提之下，地方政府缺乏增加住宅用地供給的內在激勵。一方面，地方政府為招商引資對工業用地的寬供給擠壓了住宅用地配置[15]，而且商服用地較住宅用地有更高的營業稅收入，地方政府出讓商服用地的財政激勵更強[16]。另一方面，地方政府為了大規模提高財政收入，限制經營性用地的供給，土地的計劃供給與實際供給之間出現顯著缺口。為了進一步推動本地區經濟的增長，地方政府想盡辦法擴大稅基，利用其所能支配的經濟資源和政治資源，展開激烈的區域間競爭[5]。隨著財政收人向中央集中，地方政府實際支出責任并未減少，巨大的財政壓力也激勵地方政府努力爭取非稅收人[17]，尤其是土地出讓收人。土地“招拍掛”政策實施后，地方政府壟斷土地一級市場，將土地出讓收入最大化設定為決策目標[10]，通過“土地儲備中心”調節和控制經營性用地的供給規模，提高土地出讓收入[4]。由于土地出讓同樣服從市場經濟的基本規律[18]，土地供給不足會帶來土地價格持續上漲。基于上述分析，本文提出如下假設：

H2：土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，政府供地激勵顯著下降，推動土地價格持續上漲。

三、研究設計

（一）變量定義

1.被解釋變量：土地價格

本文的被解釋變量是土地價格 （ R P ） ，用城市層面住宅用地出讓價款與土地出讓面積之比的平均值的自然對數衡量。鑒于我國重點城市在土地改革中所起的重要作用，本文還利用中國地價監測網公布的105個重要城市的土地價格（RP2）進一步具體估計土地“招拍掛”政策對重點城市的影響。

2.解釋變量：土地\"招拍掛\"政策

本文的解釋變量是土地“招拍掛”政策 （ N B A L × P o s t ） ，用土地“招拍掛”政策實施前各個城市的土地市場化程度（NBAL）與政策是否推行虛擬變量（ P o s t ）的交乘項衡量。NBAL用1-2004年地級市層面經營性用地“招拍掛”出讓宗數占經營性用地總供給宗數的比重衡量。其中，經營性用地為商服用地和除經濟適用房外的住宅用地。 為是否為“招拍掛”政策全面實施后的虛擬變量，2005年及之后的年份取值為1，2005年之前的年份取值為0。進一步地，由于機制檢驗需要用到省級層面的數據，本文還計算了省級層面土地“招拍掛”政策 L其中，NBALp用1-省級層面經營性土地“招拍掛”出讓面積占省級層面經營性土地供給總面積的比重衡量。

3.機制變量：政府供地激勵

本文的機制變量是政府供地激勵（Rarea）。本文用三種方法衡量政府供地激勵。其一，本文用地級市層面住宅用地出讓面積加總后的自然對數（Rarea1）衡量政府供地激勵。其二，考慮到地方政府新增建設用地規模受土地利用規劃的限制，本文進一步用各省份審批住宅用地面積占總審批面積的比重乘以地級市供給建設用地面積的自然對數（Rarea2）衡量政府供地激勵。需要注意的是，該指標有較強的假設要求，且可能受到地級市供給建設用地面積變化的影響。其三，由于地方政府需將建設用地指標進行用途配置后上報，再由國務院、省級政府審批，本文進一步用省級層面審批住宅用地面積的自然對數（Rareap）衡量政府供地激勵。

4.控制變量

為了減少遺漏變量給基準回歸結果帶來的估計偏誤，確保估計結果的準確性，本文主要選取如下一系列控制變量：人均地區生產總值（ G D P p c ） ，用地區生產總值與常住人口之比的自然對數衡量；人口密度（Density），用常住人口與土地面積之比的自然對數衡量；總人口數 （ P o p ） 用常住人口的自然對數衡量；第二產業占地區生產總值比重（Second），用第二產業增加值占地區生產總值的比重衡量；第三產業占地區生產總值比重（Third），用第三產業增加值占地區生產總值的比重衡量；公共預算收人（BudgetR），用地方財政一般預算內收入的自然對數衡量；公共預算支出（BudgetE），用地方財政一般預算內支出的自然對數衡量；外商直接投資（FDI），用當年實際使用外資的自然對數衡量；投資規模（Fixasset），用城市固定資產投資總額的自然對數衡量。

（二）模型構建

1.基準回歸模型

土地“招拍掛”政策的全面實施，為本文的研究提供了良好的準自然實驗。由于該政策是國家層面的政策，主要是為了糾正經營性土地出讓過程中的違規操作和違紀違法問題，從源頭上預防和治理土地出讓中的腐敗行為，使得土地交易更加透明化、市場化。土地“招拍掛”政策的實施與土地價格沒有直接相關性，且土地“招拍掛”政策實施前各個城市間土地市場化程度存在差異，各城市受到政策的沖擊程度不同。因此，本文參照Qian[19]與梁若冰[20]的方法，用倍差法分析土地出讓方式市場化對土地價格的影響，如下：

其中， 表示城市 第 t 期的土地價格， 表示土地“招拍掛”政策，系數β表示土地出讓方式的變化對各個城市在土地“招拍掛”政策實施前后土地價格變化的處理強度，如果系數 為正，表明土地“招拍掛”政策實施后，原土地市場化程度較低城市較原土地市場化程度較高城市，因土地市場化程度加深而導致土地價格上漲更快。 表示一系列控制變量。 表示城市固定效應，控制了城市層面不隨時間變化的因素對土地價格的影響。 表示年份固定效應，控制了宏觀經濟波動等不可觀測因素對土地價格的影響。 表示隨機擾動項。考慮到聚類樣本可能存在異方差和自相關問題，所有估計系數的標準誤均為城市層面的聚類穩健標準誤。

模型（1）通過控制城市固定效應和年份固定效應使得土地“招拍掛”政策實施前各個城市的土地市場化程度與政策是否實施虛擬變量的交乘項的估計結果類似于雙重差分（Difference-in-Difference，DID）模型的處理效應，以處理強度的形式捕獲了全面實施土地“招拍掛”政策的影響。與嚴格的DID存在明顯不同，模型（1）的分析并不存在處理組和對照組。模型設定的最大優點是可以有效處理內生性問題，即只要滿足土地“招拍掛”政策的外生條件，以及不同城市在改革實施前存在共同趨勢，那么采用處理強度估計策略就是可行的[21]。

2.機制模型

土地“招拍掛”政策通過政府供地激勵影響土地價格的機制模型設定如下：

其中，Rarea表示政府供地激勵，具體為Rarea1、Rarea2和Rareap。其他變量含義同模型（1）。

（三）數據說明

本文與土地相關的數據主要來源于中國土地市場網，通過網絡爬蟲獲取了每一筆土地出讓的詳細數據，包括土地出讓的電子監管號、主要用途、出讓面積、供地方式、土地使用年限、成交價格、合同簽訂日期、項目名稱、項目位置等重要信息。重點城市的土地價格數據來源于中國地價監測網，外商直接投資與固定資產投資數據來源于《中國區域經濟統計年鑒》，國有土地供給成交價款與供給面積等變量的數據來源于《中國國土資源統計年鑒》，城市層面的其他數據來源于《中國城市統計年鑒》。由于土地“招拍掛”政策在2004年8月31日正式實施，因而本文將研究樣本的時間區間限制在覆蓋了土地“招拍掛”政策實施前后的2002—2009年。

為了排除異常值的影響，本文將依據中國土地市場網數據計算的地級市層面土地價格變量進行上下 5 % 的縮尾處理，將土地出讓面積變量進行上下 1 % 的縮尾處理。將上述兩個變量與地級市層面數據合并后，分別獲得179個城市的1118個觀測值、180個城市的1314個觀測值。在計算地級市層面土地價格時，除了土地出讓面積變量外，還涉及土地出讓價款變量，由于該變量存在缺失值，這使得城市層面土地價格觀測值少于土地出讓面積的觀測值。本文主要變量的描述性統計結果如表1所示。

四、實證結果與分析

（一）基準回歸結果與分析

土地出讓方式市場化對土地價格影響的基準回歸結果如表2所示。其中，列（1）僅控制了城市和年份固定效應；列（2）和列（3）在列（1）的基礎上，進一步加入一系列控制變量。

由表2的列（1）和列（2）可知， N B A L × P o s t 的估計系數分別為0.337和0.357，且在 10 % 和5 % 水平上顯著，表明土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，土地價格上漲更快。具體來看，列（2）中， N B A L × P o s t 的估計系數為0.357，其經濟意義為，處于土地非市場化水平中位數的城市（ 3 5 . 3 % ），相對于土地完全市場化的地區，在土地“招拍掛”政策實施后，土地價格上漲了15. 14 % 。因此，H1得到驗證。為了考察土地“招拍掛”政策實施對重點城市土地價格的影響，列（3）將被解釋變量更換為依據中國地價監測網數據計算的重點城市住宅用地價格。由表2列（3）可知， N B A L × P o s t 的估計系數為0.182，且在 5 % 水平下顯著，表明上述結果對于重點城市依然成立。

（二）平行趨勢檢驗

倍差法估計有效性的一個重要前提是滿足平行趨勢假設，即處理組（政策實施前土地市場化程度較低的城市）在反事實情形下的變化趨勢應該與對照組（政策實施前土地市場化程度較高的城市）保持平行，由此得到的平均處理效應才不存在估計偏誤。為了檢驗本文基準回歸模型的平行趨勢假設，并考察政策實施后土地出讓方式市場化對土地價格的動態影響，本文參照Beck等[21]的方法，采用事件研究法構建模型，如下：

其中， 表示指示變量，在樣本期間內，如果年份為t則取值為1，否則為0，系數 刻畫了土地“招拍掛”政策實施后，土地出讓方式市場化對土地價格的動態影響。如模型（3）所示，由于排除了土地“招拍掛”政策實施的前一年，因而所有交乘項的估計系數均是相對于2004年而言的。其他變量含義同模型（1）。

圖1展示了平行趨勢檢驗結果。由圖1可知，在土地“招拍掛”政策實施前，交乘項的估計系數在統計上與0無差異，表明在控制了固定效應和控制變量后，初始市場化程度不同地區的土地價格變動沒有顯著差異。在土地“招拍掛”政策實施后，交乘項的估計系數從2002年開始顯著為正，即對于初始市場化程度更低的城市，土地價格有更明顯的上漲，表明本文的估計結果基本滿足平行趨勢的假設。這一結果也表明，雖然2002年和2003年中央均出臺了鼓勵各個城市實施土地“招拍掛”的政策，但是由于土地“招拍掛”政策并未在全國范圍內全面執行，并沒有對各個城市的土地價格帶來較大的沖擊，直至2004年8月31日土地“招拍掛”政策全面實施后，該政策才真正落地。

（三）安慰劑檢驗

由于土地“招拍掛”政策僅針對經營性用地出讓，工業用地出讓仍然主要以協議出讓為主。在各地招商引資、吸引稅源、發展經濟的背景下，土地“招拍掛”政策的實施不應該引起工業用地價格的大幅變動。因此，本文進一步將被解釋變量更換為工業用地價格的自然對數進行安慰劑檢驗，結果如表3所示。其中，列（1）僅控制了城市固定效應和年份固定效應，列（2）在列（1）的基礎上加入一系列控制變量。由列（1）和列（2）可知， N B A L × P o s t 的估計系數均為正，但在統計上不顯著。此外，為了檢驗該結論是否對重點城市同樣成立，本文將被解釋變量更換為中國地價監測網的工業用地價格的自然對數進行回歸，結果如表3列（3）所示。由列（3）可知， N B A L × P o s t 的估計系數仍然不顯著。這表明土地“招拍掛”政策實施對工業用地價格沒有影響。

（四）穩健性檢驗①

1.更換被解釋變量的衡量方法

為了確保估計結果的穩健性，本文參照況偉大和李濤[7]的方法，將依據《中國國土資源統計年鑒》數據計算的國有土地出讓價格作為土地價格的替代變量。同時，將依據《中國國土資源統計年鑒》數據計算的地級市國有土地出讓總成交價款與出讓面積之比、國有土地出讓純收益與出讓面積之比作為土地價格的替代變量，重新進行估計。結果顯示， N B A L × P o s t 的估計系數為正，且至少在 10 % 水平上顯著，與基準回歸結果一致。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

2.更換解釋變量的衡量方法

本文重新定義土地“招拍掛”政策變量，以類似傳統DID的形式進行識別。如果該城市的初始市場化程度低于中位數則取值為1，否則取值為0。估計結果表明， N B A L × P o s t 的估計系數為正，且在 10 % 水平上顯著。同時，考慮到不同類型項目用地面積不同，單純根據土地出讓宗數可能難以反映城市用地出讓情況，本文將處理變量更換為用經營性土地出讓面積衡量的土地“招拍掛”政策 （ N B A L 2 × P o s t ） ）重新進行估計。結果顯示， N B A L 2 × P o s t 的估計系數為正，且在 5 % 水平上顯著，與基準回歸結果一致。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

3.考慮預期效應

土地“招拍掛”政策于2004年8月31日全面推行。考慮到文件出臺于2004年3月31日，土地稀缺的預期可能會導致資金充裕的市場交易主體盡可能多地囤積土地，從而使得估計結果存在偏誤。因此，本文參照已有研究的做法，在模型（1）的基礎上，加入土地“招拍掛”政策與政策實施前一年虛擬變量的交互項 （ N B A L × P o s t 2 ），Post2為虛擬變量，2004年及以后年份取值為

1，2004年以前取值為0。結果顯示， N B A L × P o s t 2 的估計系數在統計上并不顯著，而 N B A L × P o s t 的估計系數為正，且在 1 % 水平上顯著，表明即使考慮了預期效應，也不會影響本文的估計結果。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

4.剔除異常值

土地“招拍掛”政策實施后，全國層面經營性用地“招拍掛”平均出讓面積占經營性用地供給總面積的比重迅速上升，土地市場化程度大幅提高，但在土地“招拍掛”政策實施早期，中國土地市場網公布的數據可能存在缺失，會對估計結果產生影響。因此，本文通過剔除異常值來進行穩健性檢驗。其一，本文剔除了2005年土地市場化程度相較于2004年土地市場化程度下降的城市樣本。其二，考慮到土地“招拍掛”政策實施早期，各個城市可能選擇性地公布土地出讓數據，如僅公布土地以“招拍掛”方式出讓的數據，本文進一步剔除了土地“招拍掛”占比為0或1的異常值。結果顯示， N B A L × P o s t 的估計系數仍然為正，且在 5 % 水平上顯著。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

5.改變樣本期

考慮到2003年后中國的土地供給向中西部地區傾斜，東部地區建設用地供給收緊也可能會導致土地供給的減少[14.22]，推動土地價格上漲。本文的樣本期包括土地供給指標變化前的2002年，可能高估土地“招拍掛”政策實施帶來的影響。因此，本文將樣本期限定在2003—2009年，排除土地供給向中西部傾斜政策帶來的估計偏誤。結果顯示， N B A L × P o s t 的估計系數為正，且在5 % 水平上顯著。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

6.排除土地不規范行為的影響

土地“招拍掛”政策實施前，大量土地以協議方式出讓給開發商，在這一過程中可能會滋生權力尋租等腐敗行為[12，23]。因此，在土地“招拍掛”政策實施以前，各地的土地市場化程度可能與當地的土地不規范行為有關，即各地較多的違法批地等土地不規范行為會導致當地土地市場化程度較低。同時，土地不規范行為也可能與土地“招拍掛”政策實施早期城市土地價格較低存在一定的關系。

為了減少土地不規范行為對土地價格的潛在影響，本文在基準回歸的基礎上進一步控制了土地不規范行為變量，該變量用土地違法查處水平衡量。由于《中國國土資源統計年鑒》僅公布了省級層面土地不規范行為的數據，本文用省級層面本年土地違法結案數占全國層面土地違法結案數的比重衡量該省份土地不規范行為發生的概率，并將其與地級市層面國有土地供給宗數相乘，用這一結果的自然對數衡量土地違法查處水平，重新進行回歸。結果顯示，在控制了土地違法查處水平變量后， N B A L × P o s t 的估計系數為正，且在 5 % 水平上顯著，與基準回歸結果一致。這表明本文的基準回歸結果具有穩健性。

五、機制檢驗

土地“招拍掛”政策通過政府供地激勵影響土地價格的機制檢驗結果如表4所示。其中，列（1）僅控制城市固定效應和年份固定效應，列（2）和列（3）在列（1）基礎上進一步加入一系列控制變量。由列（1）和列（2）可知， N B A L × P o s t 的估計系數分別為-1.306和-1.233，且均在1 % 水平上顯著。這表明土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，政府供地激勵顯著下降，原土地市場化程度較低的城市相較原土地市場化程度較高的城市，住宅用地出讓面積下降得更快。列（3）在列（2）的基礎上進一步考慮了地方政府對建設用地指標進行用途配置的行為，將政府供地激勵更換為Rarea2后重新進行估計。由列（3）可知， N B A L × P o s t 的估計系數為-0.567，且在 5 % 水平上顯著。考慮到該指標有較強的假設要求，本文將被解釋變量更換為省級層面政府供地激勵（Rareap），將解釋變量更換為省級層面土地“招拍掛”政策變量，將控制變量更換為省級層面控制變量，并控制省份固定效應和年份固定效應。由列（4）可知， 的估計系數為-1.534，且在 5 % 水平上顯著。因此，H2得到驗證。需要說明的是，列（4）各變量估計系數標準誤均在省級層面聚類。同時，為避免小樣本聚類問題，該聚類穩健標準誤是利用聚類自助法循環1000次得到的。

六、研究結論與政策建議

（一）研究結論

中國獨特的土地制度安排為轉型期中國經濟高質量發展提供了強大動力，也深刻影響著土地價格的變動。土地供給不足、土地價格上漲進而引起房產價格過高是學術界關注的熱點話題，社會各界也圍繞土地“招拍掛”政策實施帶來的影響展開了一系列討論。本文基于土地“招拍掛”政策的準自然實驗，利用2002—2009年中國土地市場網的土地出讓數據和地級市層面數據，采用雙重差分模型實證檢驗了土地出讓方式市場化對土地價格的影響及作用機制。研究發現，土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，土地價格上漲更快，這一結論在經過平行趨勢檢驗、安慰劑檢驗和一系列穩健性檢驗后仍然成立。機制檢驗結果表明，土地“招拍掛”政策實施后，土地市場化程度加深的地區，政府供地激勵顯著下降，推動土地價格持續上漲。本文的研究結論為地方政府壟斷土地供給、限制土地供給面積以最大化土地出讓收入提供了經驗證據。

（二）政策建議

基于上述研究結論，本文提出如下政策建議：

第一，建立健全城鄉統一的全國建設用地市場，真正賦予農村集體經營性用地與城市國有建設用地同等的權能，實現同等人市、同權同價。在推動集體土地入市的進程中，中央政府應充分考慮政策過渡期地方政府的財政壓力，通過一定方式緩解地方政府財權與事權不匹配的問題，改變地方政府在現有利益格局中的扭曲激勵，提高土地資源的配置效率，進而打破城鄉“二元”土地制度對經濟發展的束縛[13]。

第二，完善城鄉建設用地增減掛鉤節余指標省內調劑機制，開展節余指標跨省域調劑。受土地供給向中西部傾斜政策的影響，東部地區土地供給日益緊張，中西部地區土地利用效率不高。隨著人口流動，建設用地指標在區域間實現跨區配置，有助于優化土地供給的空間配置，緩解土地供需矛盾。

第三，增加土地供給有助于抑制土地價格和房產價格的過快上漲[24]。但需要注意的是，只有剝離房地產的交易、投資和抵押屬性，有針對性地提高無產權保障性住房的供給，才能真正實現土地的有效供給[25]。這也是實現“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”這一政策目標的重要路徑[26]。

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Doesthe Marketization of Land Transfer Method AffectLand Prices： A Quasi-Natural Experiment Based on the Land “Bidding， Auctioning， andListing\"Policy

WANG Xiaoting， KANG Shulong，LI Haoliang （School ofFinance，Dongbei Universityof Finance and Economics，Dalian 116o25，China）

Summary：China’sunique land system allows local governments to fuel economic growth during the transition period while significantly influencing landand housing prices.Existing studies extensively examine how local governments’ dependence on“land finance”drives housing price increases.Theoretical analyses suggest thattheir monopoly over the primarylandmarket enables them tomaximizerevenuebyrestrictingthesupplyofresidentialand commercial land. However，empiricalstudiesonhowresidentiallandtransfersaffectlandandhousing pricesremainscarce，hinderedbydata limitations and endogeneity concerns，leading to inconclusive findings.

This study uses web scraping to colect micro-level land transaction data from the Land Market website，calculating the marketizationoflandtransfers，land price，andthesupplyofvarious typesoflandacrossChineseprefecture-levelcities. Using thelandtransferdataof theland marketnetworkandthemacro-dataat theprefecturelevelcitiesfrom 2OO2to 2009， this paper examines the impact and mechanismof the efect of marketization of land transfer methodonland price by employingadifference-in-diferencemodel.Thestudyfinds thatafterimplementationoftheland“bidding，auctioning，and listing”policy，theregionswith deepening land marketization haveamoresignificant increase in landprice，and this conclusionholdsafterparallel trendtest，placebo testandaseriesofrobustness tests.The mechanismanalysisshows that after the implementationof theland“bidding，auctioning，andlisting”policy，thelandsupply incentiveof the govenment intheregions with depening land marketizationhassignificantlydecreased，thuspromoting thecontinuous riseof land price.

This study offersvaluable insights into formulating policies that align land transfer and housing price regulation， contributing to the establishmentofasustainable housing pricecontrol mechanismbasedon market principles.Itserves as auseful reference for futureresearch.Thepolicyimplicationsareas folows.Inadvancing landsystemreforms，it is essential toincrease theeffective supplyofland inhigh-population inflowareasand cities withsoaring housing prices.A unified nationwide land marketshouldbeestablished，granting ruralcolective-operating landandurban state-owned land equal rights，allowing them toenter the marketonequalterms.This willbreak local governments’landmonopoliesand create apositive feedback lop between land and housing prices.Furthermore，it is importantto decouplerealestatefrom itsinvestment，trading，andcollteral functions，while focusingonincreasing thesupplyof non-ownership affrdable housing to meet the needs of low-and middle-income groups.

Keywords：land transfer method；land price；land“bidding，auctioning，andlisting”policy；govermment land supply incentives

（責任編輯：巴紅靜）