我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)狀與思考

Current Situation and Thinking of Standardization of Housing Rental Services in China

MIN Fang1* HUO Jia-jia1 WEN Yan-yue-han2 （1.Anhui Institute of Quality and Standardization； 2. Hefei Anju Holding Group Co.，Ltd.）

Abstract：“Adheringtotheprinciplethathousingisforliving inandnotforspeculation，wewillmovefastertobuild a housing system featuring multiple suppliers and variouschannels of support that encourages both housing rentals and purchases\"， the report to the 20th CPC National Congressin 2022 said. With the increasing scale of China's housing rental market and the increasing of suppliers， the problemoftheoverallack of standardization management of the housing rental market has gradually emerged.Based on the current situation and existing problems of the standardization ofhousing rental services，this paper puts forward suggestions and countermeasures to promote the standardization of housing rental services.

Keywords： housing rental， flat， standardization

0 引言

1住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜述

經(jīng)多年發(fā)展，我國房屋租賃行業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)開始細(xì)分，按照產(chǎn)權(quán)特征劃分，我國房屋租賃市場主要分為3類：一是散租市場的自然人房東的個人住房供給的分散式公寓；二是房企、中介、酒店等運(yùn)營商供給的集中式公寓；三是地方政府參與的保障性租賃住房和廉租房。按租客類型劃分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租賃式社區(qū)。

1.1住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1.1租房需求：市場規(guī)模增長

近年來，我國流動人口數(shù)量越來越多。根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果顯示，我國流動人口約為3.76億人。由于大城市的人口流動和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，許多人更傾向于選擇租房。這推動了住房租賃市場的快速發(fā)展，不僅涉及個人住宅，還包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等不同類型的物業(yè)租賃。隨著城市化進(jìn)程的加速和人們對居住環(huán)境的要求提高，租房市場的需求持續(xù)增加，市場規(guī)模迅速膨脹。2023-2028年中國出租房行業(yè)市場需求與投資報(bào)告指出，2030年房屋租賃市場規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到4.2萬億，因此預(yù)計(jì)我國未來房屋租賃市場需求仍將持續(xù)旺盛。

1.1.2政策環(huán)境：政策紅利來臨

房屋租賃行業(yè)具備前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉(zhuǎn)慢等特征，行業(yè)投資金額下滑對行業(yè)造成較大影響。而房屋租賃需求是城市居民的剛性需求，因此，為了穩(wěn)民生促和諧，加速國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，2023年，在住房租賃市場方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中央和地方政府出臺160余條政策支持住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，涉及政策培育、金融支持、稅收優(yōu)惠、市場監(jiān)管、房源籌集、獎補(bǔ)措施、租金減免等供需兩端，在政策支持下租賃住房項(xiàng)自商業(yè)模式逐漸清晰，市場規(guī)模有望進(jìn)一步增長。

1.1.3企業(yè)規(guī)模：發(fā)展表現(xiàn)良好

根據(jù)邁點(diǎn)研究院《2024年中國住房租賃項(xiàng)目運(yùn)營分析報(bào)告》，TOP50住房租賃企業(yè)合計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)140.01萬間；T0P50住房租賃企業(yè)合計(jì)管理規(guī)模達(dá)204.75萬間。出租率方面，人才公寓在國企背書下，出租率排名靠前，達(dá)到 92% ；其他類型項(xiàng)目出租率位于 83%～88% 之間。續(xù)租率方面，多數(shù)項(xiàng)目續(xù)租率為 50%～60% （占比 20.69% ）、40%～50% （占比 17.93% ）、 60%～70% （占比15.86% ），整體表現(xiàn)良好。

1.2住房租賃行業(yè)發(fā)展問題分析

目前，我國租賃市場發(fā)展雖然朝著向好方向發(fā)展，但仍然存在發(fā)展不充分、不完善等問題，亟待我們?nèi)ソ鉀Q與完善。一是供給端缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系。受限于目前租賃住房行業(yè)在供給端缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系和房屋規(guī)格，使得租賃住房在供給端的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，增加了房源與租客的匹配難度；甚至由于房屋管理規(guī)范性不足、信息不對稱，導(dǎo)致了哄抬房租、強(qiáng)迫交易等“黑中介”問題的發(fā)生2。二是中介服務(wù)不規(guī)范，缺乏相關(guān)配套服務(wù)。目前，住房租賃市場上主要的租房人群為30歲以下群體，這部分群體在選擇居住環(huán)境時需求更加豐富和細(xì)化。目前，部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或分散式的租賃住房并不具備提供相關(guān)配套服務(wù)的能力；房屋中介服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員普遍受教育水平低、專業(yè)能力不足、人員流動性強(qiáng)，造成房屋中介機(jī)構(gòu)過度追求利潤、惡性競爭、缺乏信譽(yù)，無法建立長效的市場機(jī)制與服務(wù)機(jī)制[3]。三是租戶端體驗(yàn)普遍較差，缺乏反饋通道。傳統(tǒng)租賃行業(yè)最大的痛點(diǎn)之一就是租房服務(wù)長期缺失，租戶處于被動地位，租房體驗(yàn)較差。特別是在市場發(fā)育初期，以出售房源信息為核心的中介收費(fèi)模式使得租賃行業(yè)缺乏提供租賃住房服務(wù)價值的動力，租戶體驗(yàn)長期得不到重視，乃至租戶遭遇“黑中介”都缺乏反饋、維權(quán)通道[2]

2我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)思考

2.1我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1標(biāo)準(zhǔn)制定

截至2024年，我國住房租賃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)共有36項(xiàng)（包括保障性住房7項(xiàng)、公租房10項(xiàng)、普通租賃住房19項(xiàng)），其中國家標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)24項(xiàng)，團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)10項(xiàng)。具體如表1所示

2.1.2標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)組織

在住房租賃行業(yè)，我國尚未成立專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)組織，經(jīng)檢索，目前住房租賃服務(wù)相關(guān)的國家級標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會僅有全國服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會（TC264）、全國旅游標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會（TC210），國內(nèi)其他標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)有中國建筑裝飾協(xié)會、中國飯店協(xié)會、杭州市住房租賃管理服務(wù)中心等10家，分布于北京市、上海市、湖北省、山東省、廣東省、浙江省6個地區(qū)。具體名單如表2所示。

2.1.3標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)示范

標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)示范是標(biāo)準(zhǔn)化工作的重要方式和手段。標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)是指在特定領(lǐng)域利用標(biāo)準(zhǔn)化的原理和方法，通過制定、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)等措施促進(jìn)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量效益提升，探索新型標(biāo)準(zhǔn)化模式和方法，拓展新的標(biāo)準(zhǔn)化工作領(lǐng)域。標(biāo)準(zhǔn)化示范是指將特定領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)工作中取得的成功經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)內(nèi)推廣，充分發(fā)揮試點(diǎn)典型的引領(lǐng)、輻射和帶動作用。試點(diǎn)是為了探新路，示范是為了樹標(biāo)桿。截至2024年，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會共下達(dá)了3個住房租賃服務(wù)相關(guān)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)，具體見表3。

由此可見，我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作還處于起步階段，基礎(chǔ)比較薄弱，標(biāo)準(zhǔn)體系不完善，房屋質(zhì)量、租退服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、運(yùn)行管理、服務(wù)評價與監(jiān)督等多方面的標(biāo)準(zhǔn)空白較多，缺乏專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)化工作管理機(jī)制還不夠完善，住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作任重而道遠(yuǎn)。

2.2住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作建議

（1）構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)體系，解決頂層設(shè)計(jì)問題。當(dāng)前我國尚未構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)體系，只有建立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)體系，解決頂層設(shè)計(jì)問題，各行業(yè)部門和各城市地區(qū)才能在其基礎(chǔ)上梳理當(dāng)前最需要、最緊迫制定的標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)，制定市場急需相關(guān)各級標(biāo)準(zhǔn)。

（2）關(guān)注住房租賃服務(wù)需求，加強(qiáng)重要標(biāo)準(zhǔn)研制。目前，住房租賃領(lǐng)域國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量較少，結(jié)構(gòu)不均衡。為滿足群眾住房需求，保障其合法權(quán)益為重點(diǎn)，圍繞租賃房屋建設(shè)管理、住房租賃配套服務(wù)、租金管理、意見反饋投訴等加緊制定相關(guān)重要標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)空白。

（3）加快構(gòu)建住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化組織建設(shè)。我國沒有成立專門的住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會，由其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作，導(dǎo)致住房租賃服務(wù)領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)化工作不系統(tǒng)、不全面。因此，調(diào)研全國住房租賃服務(wù)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)籌建住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會。

（4）加強(qiáng)住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化人才建設(shè)。人才隊(duì)伍建設(shè)是住房租賃服務(wù)業(yè)發(fā)展的根本保障，是否有一支專業(yè)的住房租賃隊(duì)伍是決定能否提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要因素。加大與高校的合作力度，共同開展人才的聯(lián)合培養(yǎng)，廣泛開展服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化培訓(xùn)，提高服務(wù)人員職業(yè)技能和素質(zhì)，培養(yǎng)一批既懂住房租賃法律、管理等專業(yè)又懂標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)合型人才。

3結(jié)語

本文分析了住房租賃產(chǎn)品分類，總結(jié)歸納了我國住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，最終提出我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作建議，主要包括設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系框架，關(guān)注住房租賃服務(wù)需求，加強(qiáng)重要標(biāo)準(zhǔn)研制，加快構(gòu)建住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化組織建設(shè)以及加強(qiáng)住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化人才建設(shè)等，為我國住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展提供理論和技術(shù)支持。招

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作者簡介

閔芳，通信作者，碩士研究生，高級工程師，研究方向?yàn)榉?wù)業(yè)、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。

（責(zé)任編輯：張佩玉）