房地產企業項目成本管控現存問題及對策研究

摘要：項目成本作為房地產成本管理中最基本、占比最大的管理單元，是房地產企業成本管理的重中之重，構建科學的項目成本管控體系，能夠有效提升房地產企業的市場競爭力，幫助企業達成既定目標。但就目前情況來看，房地產企業項目成本管控仍然存在成本管控意識薄弱、全過程成本控制不到位、核算口徑不統一等諸多問題。為推動房地產企業實現高質量發展目標，文章以房地產企業為研究對象，首先就房地產項目成本管控進行簡要概述，其次分析了項目成本管控的意義及現存問題，最后提出優化對策。

關鍵詞：房地產企業；項目成本管控；成本核算；預算管理

房地產在我國經濟宏偉版圖中占據著舉足輕重的地位，它不僅是社會經濟增長的“穩定器”，更是國家穩就業的“頂梁柱”。隨著國家宏觀經濟政策、人口出生率等發生變化，房地產市場供求關系也隨之轉變，可能逐步壓縮企業的生存空間，如何實現可持續發展，成了擺在房地產企業面前的重大難題。房地產企業通過加強項目成本管控，可以在保證項目進度和質量的同時，提升房地產開發項目的管理質效，幫助房地產企業拓寬市場份額，使其在激烈的行業競爭環境中站穩腳跟。現階段，房地產企業項目成本管控水平仍有較大的提升空間，需要企業管理者及財務部門等相關部門結合外部市場環境和政策要求，立足于企業內部實際情況和需求，建立健全成本管控體系，制定科學有效的成本控制方案，以實現房地產項目利益的最大化。

一、房地產企業項目成本管控概述

房地產企業項目成本管控是指利用事前計劃、事中控制和事后監督等手段，從項目的最初規劃到最終交付使用的全過程成本費用進行控制與管理，在項目保質保量的前提下降低企業的成本費用。由于成本管理具有復雜性、專業性等特征，在實際操作中容易受到內外界因素影響，如何提高項目成本管控水平，優化工程項目建設質量，是房地產企業項目管理的重點。房地產企業在項目成本管理過程中，需要立足于工程項目實際情況，通過對各階段成本的動態管控，確保工程項目施工質量和安全。例如，房地產企業可以圍繞施工組織設計、工程材料采購和質量控制等方面入手，設定成本控制目標和制定成本控制方案，規范項目資金的分配和支出。房地產項目成本管控還可以依托先進的數字化技術和精細化管理理念，通過數據采集、信息分析和風險防范等手段，保證項目資金的最優化配置，以實現房地產項目管理目標。正是因為房地產項目成本管控的系統性，所以需要一支專業成本管控團隊，通過對各類工具和方法的運用，全過程管控房地產項目，為實現房地產企業可持續發展目標保駕護航。

二、房地產企業項目成本管控的意義

（一）提高企業的經濟效益

在復雜多變的市場經濟環境下，房地產企業通過實施項目成本管控，圍繞材料采購成本、人力資源成本、機械設備成本等方面，落實精細化成本管理理念，將成本控制在合理范圍內，可以有效避免資金濫用、浪費等問題，幫助房地產企業獲得更多的經濟效益，進而達成戰略發展目標。

（二）增強企業的市場競爭力

當前，國內房地產市場資源已經趨于飽和，傳統的管理理念和方法難以滿足房地產企業的自身發展需求，無法保證項目管理效果。高效的成本控制不僅關注成本的降低，更關注如何通過成本的有效投入實現更高的市場回報。房地產企業通過項目成本管控，不僅可以幫助企業控制項目成本，還能發現項目建設中的安全、質量和進度等問題，防范經營風險，有助于保證工程項目的順利推進，從而幫助企業樹立良好的口碑及聲譽。這樣一來，房地產企業項目成本大幅降低，盈利能力得到顯著提升，有助于房地產企業制定精準的市場營銷策略，提高客戶滿意度和忠誠度，從而提升企業的市場競爭力。

（三）實現企業內部資源的合理配置

房地產企業項目成本管控的本質是通過一系列管理活動與過程，實現企業整體的成本控制目標，管理活動勢必涉及資源的分配和調劑。房地產企業應立足于具體項目，制定合理的預算方案和成本控制計劃，通過對工程項目管理和資源分配的科學管控，提高房地產項目的質量和服務水平，杜絕資源浪費或閑置。如此一來，成本管控不僅能夠實現內部資源的合理配置，還能為房地產企業拓展業務范圍、獲得更多市場份額奠定基礎。

（四）提升企業的財務管理水平

房地產項目從前期規劃到投入使用耗時較長，若企業未能對成本實施全過程動態跟蹤管理，會影響房地產項目建設進度和質量，無法保證項目管理質效。通過實施項目成本管控，房地產企業可以根據企業戰略發展目標和項目實際情況進行成本規劃和估算，幫助管理人員動態掌握項目成本支出和進度情況，并結合需求調整預算方案，避免因資金不到位或使用浪費導致出現質量和進度方面等問題，切實提升房地產企業的財務管理水平。

（五）促使企業產業結構的轉型升級

經濟全球化背景下，房地產企業須根據經濟環境變化主動升級產業結構，緊跟時代發展，以提高自身的經營管理水平。在房地產企業升級轉型過程中，可以通過成本管控了解房地產企業項目的資金分配和使用情況，并幫助企業發現房地產項目管理中潛在的風險，協助企業建立健全風險預警體系和風險控制方案，最后結合企業的長期和短期發展目標及時調整資源分配方案，實現資源利用價值的最大化，助力房地產企業順利實現管理模式的轉型升級。

三、房地產企業項目成本管控現存問題

（一）成本控制意識薄弱

雖然政府部門出臺了一系列刺激房地產市場的政策，但政策能否真正促進樓市回暖還有待時間檢驗。部分房地產企業為了利用產品銷售獲得更多的利潤，將企業發展重點放在營銷方面，忽視產品成本管控。對于處在競爭激烈市場環境的房地產企業來講，成本管控尤為重要，不僅可以幫助企業控制資金支出，還能提高企業市場占有率，是提升企業競爭力的有效方法。由于部分企業缺少成本管控意識，出現了“抓大放小”的現象，從而影響了房地產項目成本管控效果。若想體現出房地產企業成本管控的應用價值，優化企業內部管理水平，則需要更新管理理念和工作手段，以精細化成本管理手段開展工作，實現對企業各項成本費用的動態管控。

（二）前期調研不充分

房地產項目投資前，需要項目負責人及團隊做好投資調研工作，了解此類項目的市場前景、消費者需求，并合理確定項目定位，從而預估項目投資金額，制定投資計劃，使項目投資、成本控制、項目管理等工作得以順利開展。房地產項目普遍具有建設周期長、資金量大、管理難度大的特征，如果項目建設環節出現大幅度調整情況，會增加項目管理難度，降低項目的利潤空間。大多數房地產企業在前期準備工作方面都存在以下問題：第一，立項調研流程不規范，執行效果差。部分房地產企業沒有意識到立項調研的價值，未針對此項制定管理制度，約束調研流程，使項目調研流于形式，調研人員無法獲取更全面、系統的信息，不能為項目投資提供可靠數據。第二，未在調研報告中進行具體說明。部分項目組為快速完成調研工作，忽視對項目市場定位及投資問題的深入分析，過于強調項目優勢，導致調研報告的參考價值大打折扣。第三，存在主觀思想。部分負責人過于注重主觀思想，忽視項目實際情況，影響調研報告的真實性，從而可能導致做出錯誤的經濟決策并造成巨額資產損失。

（三）成本管控手段有待完善

房地產項目成本管控工作，需要先進管理理念和科學管理手段的支撐，通過健全管理制度和有效措施，達到控制項目成本的目的。部分房地產企業會以壓縮項目成本支出作為控制項目成本的主要方法，缺少對項目質量安全的管控，無法保證工程項目管理水平。這一問題主要體現在以下方面：第一，成本管控制度不完善。房地產項目與企業財務、業務等部門關系密切，需要各部門及時溝通，通過資源共享和數據集約化管理提高成本管控效果。由于房地產項目開發工作比較復雜，成本控制難度大大增加。與此同時，缺少成本管控制度的支撐，不能約束相關人員的行為，影響成本管控效果。第二，成本控制手段有待創新。大多數房地產企業以人工管理的方式開展成本控制，受房地產項目管理復雜性的影響，不能保證成本控制實施的全面性、及時性，產生成本管控不到位的情況，影響工作質量。

（四）未落實全過程成本管控

房地產項目成本管控應貫穿于整個項目，通過對各個環節工作的管控，實現資源合理配置及在保質保量交付情況下有效降低成本。結合房地產項目成本管控狀態，部分管理層并不具備全局意識，將管理重點放在某個階段或者環節上，缺少對整個工程項目成本的管控，降低了成本管控效果。例如，大部分房地產企業沒有意識到前期調研的重要性，缺少對前期調研工作的投入，產生調研結果片面、參考價值不高的問題。房地產開發項目各個階段工作任務不同，對成本管理的要求也存在差異，比如工程項目設計階段雖然花費成本較少，但是設計方案會對項目施工、招投標產生直接的影響。如果不能保證設計階段產品設計的合理性，那么項目施工階段就會發生設計變更、增加建設成本的問題。由此可以看出全過程成本控制的重要性，房地產企業應結合項目情況制定成本控制方案，實時監督和控制項目成本。

（五）資金管理不到位

房地產項目成本管理中，應做好資金管理，控制資金的分配和支出，預防項目管理出現資金斷鏈等風險。在資金管理中普遍存在以下問題：第一，資金籌集不到位。房地產企業利潤回收周期長、項目建設資金量大，部分企業為保證現有項目順利進行，會尋求第三方金融機構的幫助，通過多種融資方式解決資金不足問題。該行為導致企業出現高負債的問題，增加融資成本和風險，從而可能會影響企業的信用等級和評分，不利于后期融資。第二，資金管理不到位。缺少對應收賬款的管理，延長項目資金回收周期，降低資產利用率，影響項目資金成本管控效果。

（六）缺少統一的核算口徑

房地產項目成本核算對象豐富，缺少統一核算口徑，不利于成本管控。房地產企業開發項目一般包含多個項目，會以分批、分時間段的方式開展工作，同時各類項目建設要求、材料采購標準等都存在差異，對成本核算要求也不同。部分房地產企業未針對實際情況統一核算口徑，影響成本核算的準確性，不利于企業項目成本的管控。

四、房地產企業項目成本管控的優化對策

（一）樹立全過程成本管控意識

第一，樹立全面成本管控意識。房地產企業成本管理人員應明確項目開發、管理、銷售等階段成本管控的必要性，從企業戰略發展和項目開發方面入手，設定符合實際的成本控制目標，確定成本管控范圍，使基層成本管控方向更加清晰。第二，將成本管控貫穿于整個房地產項目。成本管控要從項目立項、設計、招投標、施工、銷售、運維管理方面入手，根據各階段成本管控要求確定控制手段，通過全過程成本控制，降低項目管理成本。第三，鼓勵全體員工參與成本管控。房地產開發項目涉及較多部門，要求業務部門和財務部門協同操作，通過履行成本控制責任，預防管理風險，提高企業經濟效益。實際操作中，立足業財融合，有機銜接業務部門和財務部門工作，明確各部門成本控制責任、工作范圍，通過對房地產項目的綜合管理，達到成本控制的目的。

（二）加強項目立項管理

第一，確定立項決策流程。明確的工作流程能夠規范調研行為，幫助項目調研人員在信息收集和分析中獲取更多的重要數據。根據房地產企業以往投資決策經驗，制定立項標準和決策機制，做好立項評分工作，將項目調研數據、工作要求等重要信息保存在數據庫，為項目投資決策提供準確信息。與此同時，項目投資決策前，需要重點分析項目的可行性和必要性，要求專門負責此項工作的隊伍利用投資環境分析模型進行評估，基于數據分析結果確定項目類型、開發位置和投資金額，構建分析報告，上報領導經審核通過后決定是否投資。第二，確定立項調研范圍和程序。立足房地產項目開發涉及的業務，調研人員需要了解項目所在地的政策、市場環境、經濟等重要信息，獲取與房地產項目有關的信息，使管理者對房地產開發項目形成全面的了解。第三，制定監督機制和考核評價機制。為保證項目立項調研和決策的科學性，制定監督管理機制，動態監督各項工作實施情況，培養項目調研人員的規范化工作意識。項目結束后，組織績效考核評價工作，對信息調研結果、立項成效等進行多方面考核。對于表現良好、工作積極，遵守規章制度，且調研結果全面的團隊（人員），給予多方面的鼓勵，反之則考慮給予相應懲罰等。

（三）創新成本管理手段

第一，以預算管理為切入點，通過預算管控、信息化管理手段，控制房地產項目成本，實現事前管控。根據房地產項目成本管控目標制定預算管理計劃，確定項目操作流程，要求預算管理人員根據規章制度操作，合理控制工程項目各階段費用。為提高成本控制效果，設置關鍵控制點，根據項目實施進度和成本控制目標選擇控制方法，規避潛在風險。第二，加強信息化建設，將此作為成本控制的重要工具。與人工管理模式相比，信息系統的應用能提高成本控制效率，實時監督各類費用的支出。在信息系統的支持下，房地產企業能獲取準確的成本控制信息，可以了解各階段資金支出和費用使用情況，并根據成本管理目標及時調整成本控制措施，確保資金支出與預算方案一致。房地產企業也可以借助信息系統降低信息溝通成本，要求財務部門或者成本控制部門主動與業務部門交流，獲取與房地產項目開發有關的信息，提高信息交流及時性和有效性。

當前我國大部分房地產企業都認識到成本控制系統建設的價值，并根據自身信息化建設水平構建相應的信息系統，通過對企業各項工作的管控節約經營成本和管理成本。例如，萬科集團與金蝶集團合作開發了房地產企業成本管理系統，該系統具備十分強大的功能，不僅能控制工程項目建設成本，而且具備實時監督的職能，能實現對房地產開發項目的全過程成本控制。

（四）落實全生命周期成本控制措施

第一，做好項目規劃設計階段的成本控制。項目組應深入分析和論證設計單位提供的設計方案，分析該方案中采用的施工技術、方法，對比不同的設計方案，在保證項目功能和品質的前提下，選擇經濟性、效益性最佳的工程方案。第二，加強招投標階段的成本管控。企業應建立科學的供應商評估體系，為選擇適合的合作對象，需全面分析潛在投標單位的信用資質、業務能力以及產品質量等，并從中擇優；同時與優質供應商建立長期合作關系，爭取更優惠的價格、更好的付款條件和優先供應權，確保所需材料等能保質保量及時供應。第三，加強施工階段的成本管控。企業需綜合考慮施工工藝、材料供應、天氣等因素，制定詳細合理的工程進度計劃，做好成本與進度的平衡管理，避免為了趕進度而盲目增加成本，或者為了控制成本而導致進度嚴重滯后，同時審慎變更工程設計或施工方案等。例如工程項目施工階段若出現設計變更，會造成項目延期或者停工的情況。若出現這一問題，會增加工程項目的建設成本和管理成本，降低企業的利潤。因此，施工階段應控制工程設計變更頻次，針對工程設計變更制定追責制度、變更審批流程，要求工作人員按照制度操作。同時，控制工程材料的質量，做好進度和安全管理工作，避免監管不到位出現問題。第四，加強對竣工結算階段的成本控制。項目竣工后，收集工程項目建設相關資料，按照竣工驗收流程操作，確保工程項目建設的質量。此外，為保證竣工結算的專業性和科學性，與第三方咨詢機構合作，通過專業機構的參與保障竣工結算的科學性。

（五）加強資金管理

結合資金管理在房地產開發項目成本管控中的重要性，企業需做好融資成本管控和應收賬款的催收工作。一方面，控制融資成本。房地產企業可以與多個金融機構合作，利用多種渠道融資，降低企業的融資成本和風險。為推動房地產企業的發展，政府部門推出較多優惠政策，企業可以將此作為降低融資成本的依據，并通過優惠政策解決資金不足的問題。另一方面，創新應收賬款催收手段，在合理合法的前提下選擇多種方式快速收回資金，加快資金回籠速度。同時，針對應收賬款制定臺賬，將各類資金的支付時間、延期時間等體現在臺賬中，根據不同周期的應收賬款制定相應的催收方案，減少壞賬爛賬問題。

（六）統一成本核算口徑

第一，項目研發階段，了解項目類型、配套設施建設需求、開發周期等基礎信息，對于同一類型、開發周期相似、項目性質相同的項目，采用統一的成本核算標準，要求工作人員按照同一計算方法和規則操作。第二，及時辦理規劃許可證。房地產項目中，應按照項目管理要求和政策規定辦理規劃許可證，基于此進行稅務金額計算工作，防止出現偷稅漏稅的情況。第三，財務人員應重點控制項目進度，根據工程項目施工計劃，確定成本目標對象，做好成本歸集工作。同時，建立臺賬，根據合同內容和支付進度，做好相關數據的記錄，使成本控制有據可依。

五、結語

綜上所述，房地產企業高質量發展背景下，粗放式管理模式難以滿足企業產業升級轉型需求，也無法提高項目成本管控質效。為解決項目成本管控方面的問題，需要更新管理理念，創新工作手段，借助科學的成本管理制度和信息化管理手段，實現對房地產項目各個階段的管控。同時，統一房地產項目的成本核算口徑，加強資金管理，有助于維護企業運行穩定，提高房地產企業市場競爭力，為房地產行業可持續發展助力。

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（作者單位：廣西北投產城投資集團有限公司）