2025年一線城市房子能入手嗎？

在“房地產(chǎn)前所未有的寬松政策環(huán)境之下”，2024年的廣州樓市將交上怎樣的答卷？2025年以廣州為代表的一線城市，又將出現(xiàn)怎樣的市場行情？樓市已經(jīng)止跌回穩(wěn)了嗎？一線城市的購房投資信心何時恢復(fù)？帶著種種問題，南都灣財社誠邀以廣州地區(qū)為主的十大資深房地產(chǎn)人士，分析2024年的廣州樓市實況，暢想2025年的廣州樓市發(fā)展盛景。

“高價地”頻出，一線城市優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的投資信心正在恢復(fù)

趙卓文（廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理）

在去年12月，房企有“三喜”：年末房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較為明顯的翹尾行情。以北上廣深為首的中心城市，一手房市場和二手房市場成交活躍度提高。其次，政策仍有空間，在“止跌回穩(wěn)”目標下，仍可期待房地產(chǎn)行業(yè)的利好新政。此外，“化債”新政推出，沖刺年末經(jīng)濟指標背景下，地方城投和央企、地方國有房企將獲得更大力度的支持，發(fā)展空間也將拓寬。

但也有隱憂：伴隨2021年以來樓價的持續(xù)下跌，房企盈利水平持續(xù)下降。A股94家房企中，在去年前三季度虧損房企達42家。年末再疊加降價促銷，預(yù)提損失，2024年房企業(yè)績總體難言樂觀。民營房企流動性危機仍未得到根本改善。

不過，去年12月，一線城市“高價地”不斷出現(xiàn)，市場已經(jīng)進入新階段。有關(guān)城市的管理部門不但不憚于“高價地”的出現(xiàn)，還反而希望“高價地”可以給市場帶來更大的熱度。

“高價地”的頻繁出現(xiàn)，意味著房地產(chǎn)市場的投資信心，尤其是一線城市優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)的投資信心正在得到恢復(fù)。開發(fā)商敢于投入百億總價的地塊，則必然對高端市場抱有足夠的信心。

與此同時，在取消限制性措施后，房地產(chǎn)減稅效應(yīng)也相當突出，5天全國申報36.7萬戶，契稅就減免84億元。一線城市房地產(chǎn)市場成為了年末全國市場的熱點，預(yù)計這個勢頭將延續(xù)到2025年。

在2024年年末，房地產(chǎn)市場的信心正在增強，預(yù)計年末市場的翹尾行情有望延續(xù)到2025年。從一線城市的量價分析，可以初步判斷，一線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近底部，市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢明顯。一線城市房地產(chǎn)的物業(yè)價值和投資價值，正在回歸。

從當前形勢看，房地產(chǎn)市場最快在今年上半年能夠初步企穩(wěn)，但不確定性還很多，方方面面都還要努力。

預(yù)計系列樓市提振措施在今年年中產(chǎn)生更明顯的效果

徐建平（廣州中地行投資咨詢有限公司董事長）

去年12月雖然進入傳統(tǒng)樓市淡季，但根據(jù)10-11月的市場表現(xiàn)看，市場新政的影響在繼續(xù)發(fā)揮效應(yīng)，能夠促進市場的交易活躍度，房價基本穩(wěn)定止跌。對整個2024年的樓市來說，系列政策出臺扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢，給予市場穩(wěn)定的預(yù)期和信心，為新一年樓市平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。目前廣州樓市有積極變化，交易量上升，價格實際上是有一定的分化，二手市場受到一手特別是新規(guī)項目的影響，還是出現(xiàn)一些局部的下調(diào)，一手市場基本呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

2024年已經(jīng)出臺了多項政策，預(yù)計2025年可能會根據(jù)市場情況和經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)出臺一些調(diào)整政策，比如進一步放寬信貸、加大房企資金支持等。在2025年，隨著政策實施，市場庫存優(yōu)化，需求釋放，全球降息潮也助力交易，且廣州經(jīng)濟基礎(chǔ)好，居民購買力強，政策持續(xù)發(fā)力和經(jīng)濟好轉(zhuǎn)下，樓市有望變好。

預(yù)計2025年整體樓市會趨穩(wěn)，但一二手可能會出現(xiàn)更進一步的分化。一手房會憑著銷量及新產(chǎn)品使用率的優(yōu)勢，還有一定的上升空間。二手房，特別是“老破小”產(chǎn)品上漲空間不大，為了加快出貨還可能會出現(xiàn)局部降價情況。但隨著二手房交投活躍，將會迎來置換潮。2025年，市場的新規(guī)產(chǎn)品將批量上市，基本都能做到120%的使用率，而二手房僅有85%甚至更低的使用率，這在客戶的價格錨定中也會進一步打折。

另一個影響市場預(yù)期的因素是明年將是市中心優(yōu)質(zhì)項目集中入市的時機，包括南方面粉廠、琶洲、越秀區(qū)等都有豪宅項目入市，是市場改善客戶置換的好機會，也會對整個市場的價格有一個引領(lǐng)作用。

但是房價的核心，經(jīng)濟是根本。預(yù)計一系列的提振措施能夠在明年年中產(chǎn)生更明顯的效果，經(jīng)濟能夠穩(wěn)定增長，政策繼續(xù)支持，樓市可能會逐漸回暖。

廣州作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，2025年的大灣區(qū)交通、互聯(lián)也會有很多進一步的突破，加上限購政策解除、入戶放松等政策，將持續(xù)吸引人才和資本流入，我對廣州的樓市發(fā)展還是很有信心的。

已摒棄購房即升值的心理

黎振偉（深圳世聯(lián)行集團首席技術(shù)官）

2024年，全國商品住宅銷售金額增速下滑約20%，1—10月的銷售金額為6.7萬億，回到2016年水平。在此背景下，全年降息降準各兩次，幾乎每個月都有刺激政策出臺。9月，中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，成為市場成交的分界線。10月，五部門出臺“五個取消”“五個降低”，進一步托穩(wěn)市場。調(diào)控頻次高，最高層定調(diào)，職能部門快速落地，是今年以來的政策調(diào)控規(guī)律和特點。

在一二三線城市，二手市場呈現(xiàn)“以價換量”的趨勢。去年下半年，廣州（月度正常成交8000套以上）、深圳（月度正常成交4000套以上）等一線城市成交量均恢復(fù)到正常水平。

廣州一手住宅市場，呈現(xiàn)政策出臺后短期存量需求釋放，隨后快速回落到低位的特點。去年9月市場成交分界線出現(xiàn)后，世聯(lián)監(jiān)控廣州170個指標盤，2022年周均認購1158套，2023年周均認購1034套，2024年周均認購815套，十一過后周均943套。市場基本恢復(fù)到了2023年的水平。市場出現(xiàn)“回溫”。未來市場去庫存仍是焦點所在，市場成交將會呈現(xiàn)震蕩上行走勢。

目前的政策刺激頻次和力度處于高位，但目前市場矛盾表現(xiàn)在，中低階層支付能力（意愿）的收縮，與結(jié)構(gòu)性去庫存的問題。預(yù)計今年年初將會出臺降低產(chǎn)品成本的政策，例如降地價，降低購房者支付成本的政策，例如進一步下調(diào)房貸利率、下調(diào)存量房貸利率等。只有經(jīng)濟回穩(wěn)，中低階層支付能力（意愿）回升，市場庫存才會逐漸回歸正常，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)才能真正出現(xiàn)回暖的預(yù)期。

中國房地產(chǎn)歷經(jīng)三十余載的發(fā)展與調(diào)整。預(yù)計政府今后定會從長遠穩(wěn)健發(fā)展視角審視房地產(chǎn)行業(yè)，審慎制定相關(guān)調(diào)整政策，力避市場大幅波動；房企亦不會再一味追逐規(guī)模擴張，而是將重心轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升、品牌塑造、運營優(yōu)化與長期效益考量；已摒棄購房即升值的心理，在消費購房時會進行更多權(quán)衡與比較，這些轉(zhuǎn)變正深刻重塑行業(yè)格局。

房價已回到六七年前，最差的時候已經(jīng)過去

黃韜（廣東中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理）

從廣州去年10月、11月的成交看，連續(xù)兩個月一二手住宅超兩萬套的成交，意味著廣州的樓市總體是穩(wěn)定的。年底開發(fā)商也會根據(jù)全年業(yè)績情況推貨，會搞一些促銷，從而搶走一些二手客戶，加上當前部分業(yè)主在漲價，這或?qū)е?2月的二手房成交不如11月高。但整個樓市到去年12月應(yīng)該止跌了，整體市場回暖，還要看今年小陽春。

我認為，今年廣州樓市肯定會有小陽春。如果1月份樓市不好，2月份政府肯定還會再出政策，政府一定會力保樓市小陽春的出現(xiàn)。所以，今年不會再出現(xiàn)樓市業(yè)績不好的情況。與此同時，經(jīng)濟在不斷調(diào)整，整個市場逐步穩(wěn)定，成交量正在上升，房地產(chǎn)政策也會基本筑底。

在當前，廣州部分區(qū)域或板塊的房價已經(jīng)回到六七年前了，房地產(chǎn)最差的時候已經(jīng)過去。房地產(chǎn)政策已經(jīng)應(yīng)出盡出，接下來的政策更多的是經(jīng)濟層面的政策，更多的購房者會根據(jù)自己實力和需求買房。只有在房價企穩(wěn)回升的時候，才會出現(xiàn)投資者進場。

從現(xiàn)階段而言，投資者出現(xiàn)的時刻還言之過早，畢竟影響房地產(chǎn)市場的因素太多。但我堅定認為，當前的樓市已經(jīng)是整體止跌了，房價已經(jīng)穩(wěn)定了。

2025年廣州的房地產(chǎn)市場，肯定會比2024年要好。但全面向好，還需要一定的時間，要看經(jīng)濟的復(fù)蘇情況，只有經(jīng)濟向好，大家的購房意愿就會增強。

當前廣州樓市處于前所未有的寬松政策環(huán)境

馮佩云（合富輝煌廣州公司市場首席分析師）

2024年11月18日，廣州市發(fā)展和改革委員會公開向社會征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見。疊加之前出臺的一系列樓市利好政策，當前廣州樓市處于前所未有的寬松政策環(huán)境，將大大增強購房者入市的信心，進一步促進購房需求的釋放。

廣州擬多渠道放寬入戶，也許未必會對樓市成交產(chǎn)生“立竿見影”的作用，但長期來看，影響深遠。放寬落戶政策，不僅令廣州更具競爭力，同時也會利好樓市。

自去年12月1日起，廣州取消普通住宅和非普通住宅標準，對廣州“大戶型”無論是新房還是存量房交易，肯定是利好，因為購房稅費減少了。尤其是“大戶型”住宅二手交易環(huán)節(jié)，增值稅的減少將會更加明顯，更有助于加快“大戶型”產(chǎn)品的交易和流通，而且有可能近郊及外圍的市場表現(xiàn)會更加明顯。因為市中心的“大戶型”，基本是千萬以上豪宅，而近郊及外圍的“大戶型”，價格相比中心區(qū)有著更為明顯的優(yōu)勢，因此這部分買家對價格的敏感度相對更高。這一新政，也將加快近郊及外圍“大戶型”住宅的交易和流通，而釋放的這部分需求有可能會流向更中心區(qū)域。

自2024年4月30日中共中央政治局召開會議，首提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，11月18日廣州安居集團有限公司對外發(fā)布“關(guān)于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告”，通告對房源征集范圍及條件均有明確要求，包括：房源權(quán)屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意；面積在90平方米以下；還有就是收購價格如何制定等等，這些都將影響收購行為。因此，短期內(nèi)收購的規(guī)模不會太大，預(yù)估對樓市的整體影響有限。

未來廣州出臺地方性樓市新政的頻率將會減少

肖文曉（克而瑞廣佛區(qū)域首席市場分析師）

取消“豪宅稅”帶來的稅費紅利非?？捎^。但在契稅征收環(huán)節(jié)仍然有140㎡這條差異線，將導致市場上原有的140-144㎡的“普通住宅”身份尷尬。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，截至去年10月末，全市一手住宅140-144㎡的證載庫存6026套，去化周期26.6個月。在該面積段總價近年來飆升的情況下，其與相鄰小面積段產(chǎn)品總價及契稅差額進一步拉大，新政下140-144㎡產(chǎn)品性價比下降，競爭力減弱，開發(fā)商應(yīng)考慮適當降價，未來該面積段產(chǎn)品的供應(yīng)也會減少。

我們判斷，廣州樓市成交量在經(jīng)歷了去年10月沖高、11月維穩(wěn)之后，12月廣州樓市再度發(fā)力，3個月的堅挺表現(xiàn)足以證明廣州樓市已經(jīng)穩(wěn)住了。

展望2025年，在“購房落戶”大招出臺之后，廣州基本已經(jīng)動用了樓市層面可以用的所有需求端的政策手段，未來出臺地方性樓市新政的頻率將會減少。2025年影響樓市更多的還是一些全國性的政策，包括可能的降準、降息，以及樓市供給側(cè)的一些改革，包括房企融資、存量土地收儲等方面。

中國商品房市場的銷售規(guī)模不管是高位的18萬億，還是現(xiàn)在的約10萬億，都是全世界絕無僅有的大市場。2024年一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了好幾宗總價在百億以上的土地成交，廣州在12月也是連續(xù)出讓了好幾宗宅地，除了國央企，一些混合所有制的企業(yè)和民企也出手了，這是一個積極的信號。

“老破小”戶型受到挑戰(zhàn)，未來需求量或面臨收縮風險將會減少

"張波（58安居客研究院院長）

安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，廣州全面放開限購至今，安居客平臺線上找房用戶中外地客群占比數(shù)量提升至40%，前三的城市分別為佛山、深圳及上海，可見放開限購對周邊及同類城市的虹吸效果明顯，大大激發(fā)了廣州的潛在購買力。

目前廣州改善需求上升表現(xiàn)明顯，取消豪宅稅進一步拉升廣州高總價及大戶型房源的熱度，安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，廣州總價1000萬以上的房源熱度占比提升至10%以上；5室及5室以上戶型占比也提升到12%以上。但在二手房市場中，“老破小”戶型會在這次新政后受到一定的挑戰(zhàn)，掛牌量預(yù)計會不斷增多，但需求量長期來看則面臨收縮風險。

2024年10月、11月份廣州一二手房市場熱度、成交表現(xiàn)和價格走勢回穩(wěn)態(tài)勢較為明顯，為后續(xù)市場向好發(fā)展營造了較為良好的環(huán)境，但整體仍呈現(xiàn)波動性趨勢，政策效力是否能持續(xù)到2025年一季度還有待觀察。

當下房產(chǎn)經(jīng)紀公司目前更看好一二線重點城市，但布局規(guī)模有所收縮，采取人員收縮但店面數(shù)量不變的方式。從房產(chǎn)經(jīng)紀人分布走勢來看，三四線城市經(jīng)紀人更為穩(wěn)定，包括廣州在內(nèi)的一線城市經(jīng)紀人流動性更大。

本輪房地產(chǎn)市場于2021年后半年開始調(diào)整，到現(xiàn)在已有3年多，調(diào)整時間長，調(diào)整幅度也較大，商品住宅的銷售量已有明顯下降，目前筑底企穩(wěn)的趨勢愈加明顯，但市場的止跌回穩(wěn)依賴于需求的回穩(wěn)和預(yù)期的回穩(wěn)，根本還在于經(jīng)濟、就業(yè)和收入的前景。

從政策看，目前一線城市還存在較大的發(fā)力空間，但三四線城市直接針對樓市的政策基本已出。因此本輪市場的復(fù)蘇還有待于一線熱度先行提升，從2024年11月一線城市的成交量來看已經(jīng)保持了一定高位，這一趨勢如果能保持，則有望在2025年上半年迎來一線城市市場的“企穩(wěn)回升”，并帶動更多城市不斷走出低谷。

房價止跌企穩(wěn)，二手房業(yè)主又恢復(fù)了討價還價之力

黎文江（廣東省房協(xié)專家咨詢委員會顧問）

2024年以來，從中央各部委到廣州各主管部門，出臺了一系列利好房地產(chǎn)市場新政策。這些新政策針對性都很強，解決了當前阻礙樓市交易的諸多問題，廣州的新房和二手房交易從10月份開始出現(xiàn)回暖趨勢，房價逐漸止跌回穩(wěn)。針對二手房掛牌待賣數(shù)量巨大的問題而出臺的新政尤其有效，2024年前11個月二手房交易量已達10萬套。

12月是歷年的沖業(yè)績關(guān)鍵月份，開發(fā)商借力新政的氣勢，全力以赴，從12月起取消征收“豪宅”稅，更有利于釋放一大批“豪宅”的成交量。二手房交易量全年有望沖高到11萬套，達到歷年最好水平。新房市場以高檔住宅交易最為活躍，帶動了改善型買家積極入市。第二套買家亦借股市上升之勢出擊樓市，多有收獲。剛需買家信心逐漸恢復(fù)，憑首付下調(diào)和利率優(yōu)惠等等多重利好，陸續(xù)加入購房大軍。樓市憑真實數(shù)據(jù)說話，一二手房交易量已回穩(wěn)上升，房價亦止跌企穩(wěn)，二手房業(yè)主又恢復(fù)了討價還價之力。

當前，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中仍占據(jù)重要地位，對房地產(chǎn)業(yè)的一系列利好政策仍在持續(xù)發(fā)力，估計2025年還將有更多更有力的政策，例如金融、財稅新政策加持。因此，2025年房地產(chǎn)市場仍然向好的愿景不會改變。估計廣州樓市2025年會有更多更好的高品質(zhì)住宅上市供應(yīng)，例如第四代新戶型住宅的大量推出，以滿足廣州市民追求美好幸福生活的需要。

2025年，廣州樓市成交量有望實現(xiàn)突破

姚育賓（華南城市研究會常務(wù)副會長）

在2024年出臺的樓市政策中，以全面取消限購和擬在七區(qū)實施購房入戶的政策影響最大，給了很多新廣州人置業(yè)和落地生根的機會，有助于提升廣州的城市競爭力。取消豪宅稅則利好改善型買家，促使高端物業(yè)購房者更積極地入市。廣州全面收購存量房作為保障房的政策，有助于加快商品房庫存的去化速度，促使房價有效企穩(wěn)。而房票安置制度，需要一定時間來觀察其對樓市的長期影響。

從目前廣州樓市成交數(shù)據(jù)看，廣州房地產(chǎn)市場已顯示出止跌回穩(wěn)的跡象。同時，七區(qū)購房入戶也有望從公開征求意見階段，轉(zhuǎn)變?yōu)槁涞貓?zhí)行。隨著各項政策持續(xù)落地，2025年，房地產(chǎn)或?qū)⒂瓉韺で笾椎年P(guān)鍵之年，廣州后期是否還會有新政出臺則取決于市場情況。

交銀國際預(yù)計2025年中國房地產(chǎn)市場將溫和復(fù)蘇，一手樓價格穩(wěn)定，成交面積年增15%。廣州樓市則會在2025年迎來新的成長機遇。通過系列密集救市組合拳，重獲增長契機。政策端的力度加大，需求端的新房銷售階段性回穩(wěn)，供給端的恢復(fù)仍需時間。

預(yù)計 2025年中國樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量增價穩(wěn)局面，成交量方面延續(xù)2024年9月底救市以來的增長勢頭，持續(xù)保持交易活躍度，但價格不會大漲，而是止跌回穩(wěn)，保持較為合理區(qū)間。同時，市場分化明顯，一二線城市可能相對穩(wěn)定，而三四線城市因人口流失將面臨更大下行壓力。

在2025年，預(yù)計樓市仍呈現(xiàn)出分化和逐步適配的趨勢。政策支持和市場調(diào)整將是影響樓市的關(guān)鍵因素，廣州樓市成交量或?qū)崿F(xiàn)突破，而房價有望處于相對企穩(wěn)狀態(tài)。

2025年廣州房地產(chǎn)市場將逐步筑底回穩(wěn)

陳雪強（中指研究院華南分院研究主管）

廣州取消普通住宅與非普通住宅的標準，從新房角度看，主要利好首套剛改（90-140㎡）及二套置業(yè)群體；從二手房角度看，主要利好改善群體，即購買證滿兩年的豪宅產(chǎn)品將減免5.3%的增值稅。從減免金額看，購買證滿兩年的二手豪宅產(chǎn)品無疑是最受益的，這也將使得開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品時，大戶型產(chǎn)品也將會越來越多，未來廣州新房戶型格局也將逐步改變，市面上會出現(xiàn)更多大面積產(chǎn)品。

在收購存量房做保障房方面，這一舉措將有利于加快廣州存量商品房庫存的去化，提振市場信心。同時收購的存量商品房用作保障房，將為更多廣州無房的年輕人及中低收入群體提供住房選擇，構(gòu)建多元的住房保障體系。

2024年9月底以來，廣州房地產(chǎn)政策能出盡出，市場在近兩月確實顯著回升，預(yù)計隨著利好政策的持續(xù)釋放，疊加年底開發(fā)企業(yè)推貨節(jié)奏的加快，整個四季度的成交明顯放量，對全年的成交起到下滑收窄的作用，對于廣州樓市的止跌回穩(wěn)起到積極作用。

目前，廣州房地產(chǎn)政策已創(chuàng)2010年以來最寬松時期，房貸首付及利率均為歷史最低水平，房地產(chǎn)契稅、二手房交易增值稅政策均已優(yōu)化，以及入戶條件擬大幅放寬。當前的房地產(chǎn)政策已基本上是政策底，未來房地產(chǎn)政策仍有一定優(yōu)化空間，比如公積金貸款首付比例、房貸利率等。

伴隨著房地產(chǎn)利好政策的持續(xù)釋放，廣州房地產(chǎn)政策已非常寬松，無論是對剛性置業(yè)，還是改善性需求購房者均十分友好，也將促進房地產(chǎn)市場需求的進一步釋放。未來伴隨著政策底的形成，2025年廣州房地產(chǎn)市場也將逐步筑底回穩(wěn)。