2024年北上廣深樓市怎樣了？

2024年9月以來，在房地產政策組合拳發出之后，一線城市的樓市應聲升溫。在2024年12月，北上廣深的樓市成交量齊創新高，年末翹尾表現明顯。

綜合全年成交可見，一線城市中，深圳樓市成交量率先回穩，無論一手還是二手成交量都同比大升。而北京上海廣州則先從二手房成交激活，2024年成交量均同比上升。

去年年末樓市行情翹尾

據北京市住建委的數據，2024年12月，北京新房網簽5519套，環比上漲12.9%。但與2023年同期的6106套相比，減少587套，同比下降9.6%。相對之下，二手房交易表現相對火爆。2024年12月，北京二手房成交高達21556套，環比上漲15%，同比上漲66%。該成交規模為最近21個月以來的最高值，最近44個月來的第二高值。

在上海，據上海中原地產數據顯示，2024年12月，上海新建商品住宅成交面積為82.7萬平方米，環比增長5.5%，同比增長5.7%，為年內單月新高。二手房方面，據上海網上房地產數據，2024年12月，上海二手房成交量2.97萬套，刷新自2021年3月以來的新高，日均成交量961套，最高單日成交1466套。

在廣州，據廣州市住建局數據，2024年12月，廣州市一手住宅日均網簽成交3.87萬㎡、同比增長65.5%、環比11月增長29.0%；二手商品房日均網簽成交5.03萬㎡、同比增長18.5%、環比11月增長7.4%，二手住宅日均網簽成交4.68萬㎡、同比增長20.6%、環比11月增長13.0%。套數方面，據廣州市房地產中介協會的數據，12月，廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽11494宗，環比增長0.67%，同比增長17.33%。

在深圳，據深圳中原研究中心統計，12月深圳一手住宅網簽6769套，同比上升165%，環比下滑16.2%，但依然為近47個月第二高；12月新房認購5278套。二手住宅過戶8282套，同比上升133.7%，環比上升16.2%，二手住宅成交套數創近51個月最高，亦是2020年9月以后首次突破8000套。

一線城市二手樓成交量止跌

2024年，一線城市的二手住宅成交走出獨立行情，北上廣深的二手住宅成交量均遠高于一手。

在北京，自2024年9月30日新政后，四季度北京二手房市場連續3個月高位運行。從全年看，北京市二手住宅網簽17.57萬套，比2023年增長13%，創下2017年以來的次高水平，僅低于2021年。新房方面，數據顯示，2024年北京新房網簽50328套，比2023年（65903套）下降23.63%。

上海在近十年最寬松的政策影響下，樓市行情幾經起伏，2024年四季度的二手住宅成交量占全年的將近1/3。全年二手房成交量達到24.3萬套，同比增長26.08%，較2022年增加8.52萬套，上漲約54.09%；其中純住宅全年合計網簽成交純住宅21.3萬套，同比2023年上漲約20%。相對之下，新建商品房全年共成交5.8萬套。以面積看，新建商品住宅全年成交705.51萬平方米，同比減少22.95%。

在廣州，據廣州市房地產中介協會數據，2024年（統計周期：2023年12月26日至2024年12月25日）廣州二手住宅累計網簽110781套，同比增長1.63%。新房方面，據克而瑞數據，2024年廣州商品住宅成交72020套，較2023年略微下滑，但優于2022年。住建局的數據則顯示，2024年，廣州全市一、二手住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%，當中二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%。一手住宅網簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%；二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%。

深圳則是唯一一個一二手住宅成交均同比上升的一線城市。據深圳中原研究中心監測數據，2024年全年，新房住宅共成交37972套，總面積390萬平方米，為近三年來最高值。二手住宅成交量更是近4年的最高點，首次突破5萬套，在一二手住宅總成交量中比重達到59%。這與深圳在2022年、2023年受到多重因素影響，而2024年深圳的置業環境空前寬松，房價也調整到位，延遲置業需求得到釋放，從而帶動成交量走高有關。

存在“賣了二手房但暫時不換房”現象

自2024年9月底一線城市新政頻出之后，推動了四大城市的商品住宅去庫存，當前庫存量有所減少。

據中指院數據，截至2024年底，北京一手商品住宅可售面積966萬平方米，出清周期約19.5個月；上海可售面積為789萬平方米，出清周期約8.1個月；廣州可售面積1094萬平方米，出清周期約16.6個月；深圳可售面積399萬平方米，出清周期約12.3個月。

從易居研究院的數據可見，在2024年，北京新房成交面積同比減少19%，上海減少24%，廣州減少3%，深圳大增30%；二手成交套數方面，北京同比增加13%，上海增加20%，廣州增加2%，深圳暴增60%。

值得注意的是，在二手住宅成交量創新高的2024年，無論北上廣深，都存在“賣了二手房但暫時不換房”的現象。以廣州為例，根據中原大數據顯示，在全年成交業主中，有59.4%的業主出售物業后暫時沒有再置業的需要、40.6%的業主則出售物業后有再購房的需求。其中置換的占比為26.3%、投資占比為14.3%。若按照二手2024年全年成交11萬宗預估，2024年已經解套釋放出近4.5萬宗的改善、投資需求。這或也意味著，暫未再買房的業主，有可能在2025年或往后再重入樓市，將重新轉化為2025年或之后的買房需求，北上深亦如此。

根據58安居客的數據，2024年，一線城市的找房熱度都是呈現上升態勢，北京上海的表現尤為明顯。58安居客研究院院長張波指出，這一顯著增長主要歸因于2024年樓市刺激政策聚焦于一線城市，持續的政策激勵有效釋放了購房需求。

廣深樓市有望今年上半年進入修復行情？

為什么在四大城市中，2024年唯有深圳錄得一二手成交雙雙上漲？中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，雖然都是一線城市，但是各城樓市行情并不相同。深圳市場2021年為打新熱高峰，2023年基本消退，新房市場跌入歷史低谷，延續至2024年前三季度，開發商繼續加大折扣促銷，累積了不少優質存量新房，9.29新政后，性價比高的存量新房很快出清，大幅推高了新房成交。

鄭叔倫指出，北京、上海則不然，上海2023年打新熱潮依舊，新房成交還處于高位，北京2023年新房成交也處于相對高位。加上新房價格不像深圳一樣快速下滑，反而有所上漲，二手房性價比凸顯，導致2024年前三季度新房成交下滑幅度大，四季度反彈彌補不了前期的差距。

針對2025年的房地產市場，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，2025 年是限購基本取消、購房政策最寬松、購房需求開始釋放的第一年，一線城市虹吸效應會較為明顯。從目前限購政策的寬松程度排序看，廣州（全面取消）＞深圳（郊區全面取消）＞上海（僅有 1 年社保要求）＞北京（兩年社保要求），“據此可以看出，市場需求會加快進入廣深，其次是京滬”。

嚴躍進表示，從近期深圳市場來看，光明區等區市場表現非常好，“我們判斷，購房資金加快進入優質城市，包括一線城市和二線城市，這將是止跌回穩前期的重要特征”。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，2024年，管理層會議已經多次強調要穩住股市、樓市，促進房地產市場止跌回穩，已經成為政策導向。在2025年，廣州和深圳有望在上半年進入修復行情，回暖在即。