深圳國(guó)資委“全力支持”，萬(wàn)科困局年底或大有改觀

最近一個(gè)多月的時(shí)間，萬(wàn)科管理層連續(xù)發(fā)生變動(dòng)。公告顯示，來(lái)自大股東深鐵集團(tuán)的“一把手”辛杰接任郁亮出任萬(wàn)科董事會(huì)主席。此外萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)布的《關(guān)于趙正陽(yáng)等人擬任職情況的公示》顯示，還有多名深鐵背景高管進(jìn)入萬(wàn)科管理層。

2017年，深鐵集團(tuán)在“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”后入主萬(wàn)科成為其第一大股東，但此后較少參與萬(wàn)科管理運(yùn)營(yíng)。此次罕見的強(qiáng)勢(shì)介入背后，萬(wàn)科不僅面臨巨額虧損，同時(shí)還面臨嚴(yán)峻的高債務(wù)困局。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)表示，虧損與負(fù)債相比之下，萬(wàn)科的負(fù)債問(wèn)題更為嚴(yán)峻，且已到了大股東必須出手拯救的絕對(duì)時(shí)間點(diǎn)，巨額虧損的出現(xiàn)也為深鐵集團(tuán)及深圳國(guó)資委介入公司經(jīng)營(yíng)提供契機(jī)。

公告發(fā)出后，多位深圳市國(guó)資委及深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表態(tài)將“全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)表態(tài)分量十足，且兜底意味明顯。預(yù)計(jì)到今年年底，萬(wàn)科的情況就將大有改觀。同時(shí)，相關(guān)舉措也將為全國(guó)各地以差異化方式介入當(dāng)?shù)卮笮头科螅飧邆鶆?wù)困局提供借鑒作用。

巨額虧損出現(xiàn)或成大股東介入經(jīng)營(yíng)契機(jī)

據(jù)南都灣財(cái)社此前報(bào)道，萬(wàn)科1月27日發(fā)布的2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，萬(wàn)科預(yù)計(jì)2024年歸母凈利虧損約450億元，同比驟降470%，2024年年報(bào)也成為萬(wàn)科上市以來(lái)首份虧損年報(bào)。Choice數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科歸母凈利在2020年達(dá)到上市以來(lái)最高的415.16億元，此后地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，萬(wàn)科歸母凈利在2021年至2023年分別降至225.24億元、226.18億元和121.63億元。

進(jìn)入2024年后，這一指標(biāo)首次轉(zhuǎn)虧。一季度歸母凈利尚僅虧損3.62億元，到三季報(bào)發(fā)布時(shí)，前三季度歸母凈利虧損就已達(dá)到179.43億元，最終全年預(yù)虧450億元較前三季度明顯擴(kuò)大。

前述業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2024年萬(wàn)科虧損主要原因包括由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，新增計(jì)提了信用減值和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等。

巨額虧損的出現(xiàn)也成為大股東介入公司經(jīng)營(yíng)的契機(jī)。1月27日發(fā)布的《第二十屆董事會(huì)第十二次會(huì)議決議公告》稱，“因2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告虧損額較大，本集團(tuán)流動(dòng)性遇到階段性困難”，董事會(huì)決定充實(shí)經(jīng)營(yíng)管理力量，“利用大股東深鐵集團(tuán)在內(nèi)的各方資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，加快融資模式轉(zhuǎn)型。”

國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁在接受南都灣財(cái)社采訪時(shí)表示，正是此次巨額的虧損，讓深鐵集團(tuán)以及深圳市國(guó)資委能夠有完全充分的理由來(lái)接管萬(wàn)科。

2017年6月，中國(guó)恒大轉(zhuǎn)讓14.07%萬(wàn)科股權(quán)予深鐵集團(tuán)，正式終結(jié)“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”僵局，深鐵集團(tuán)也由此成為萬(wàn)科第一大股東至今。萬(wàn)科三季報(bào)顯示，截至2024年9月30日深鐵集團(tuán)有萬(wàn)科27.18%的股份，而深鐵集團(tuán)則為深圳市國(guó)資委全資子公司。在2023年和2024年，深鐵集團(tuán)也曾多次表態(tài)力挺萬(wàn)科。

宋丁在接受采訪時(shí)向南都灣財(cái)社記者分析指出，當(dāng)前萬(wàn)科存在虧損與負(fù)債兩大問(wèn)題，但相比之下，負(fù)債將是更為嚴(yán)重的問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題也已嚴(yán)重到深鐵及深圳國(guó)資委必須出手拯救的絕對(duì)時(shí)間點(diǎn)。

公開資料顯示，截至2024年前三季度，萬(wàn)科負(fù)債合計(jì)9828.21億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1115.21億元，相較之下，萬(wàn)科賬面上的貨幣資金僅有797.45億元。

“以巨虧為契機(jī)完成萬(wàn)科的急速轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為是一個(gè)非常好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)”，宋丁表示，萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)的代表性上市公司，一旦出現(xiàn)戰(zhàn)略性塌方，將給所有股權(quán)方帶來(lái)重大損失和負(fù)面影響。對(duì)于深鐵集團(tuán)及深圳市國(guó)資委而言，絕不可能讓萬(wàn)科今年出現(xiàn)任何債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即便困難再大，也要堅(jiān)定出手，實(shí)施兜底行動(dòng)。

萬(wàn)科多名高管履新均為“國(guó)資”背景

1月27日萬(wàn)科發(fā)布多則公告，其中最引人注目的信息包括郁亮申請(qǐng)辭去公司董事會(huì)主席職務(wù)，擔(dān)任執(zhí)行副總裁職務(wù)。祝九勝則因身體原因申請(qǐng)辭去公司董事、總裁、首席執(zhí)行官、授權(quán)代表等職務(wù)，且辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。深鐵集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)辛杰則接任萬(wàn)科董事會(huì)主席一職。

同一天，萬(wàn)科發(fā)布的《第二十屆董事會(huì)第十二次會(huì)議決議公告》還顯示，多位具有深鐵集團(tuán)獲深圳國(guó)資背景的高管將出任萬(wàn)科高管。

果然，在公告發(fā)出一周多時(shí)間后，也就是乙巳蛇年第一個(gè)工作日，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部公示文件，多位深鐵及深圳國(guó)資背景高管也進(jìn)入了萬(wàn)科管理層。相關(guān)文件顯示，十名“新官”此前均有深圳國(guó)資背景，其中多人都有深鐵履職經(jīng)歷。

有接近萬(wàn)科人士向南都灣財(cái)社記者證實(shí)，2月5日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)布了《關(guān)于趙正陽(yáng)等人擬任職情況的公示》一文。公示顯示，“根據(jù)干部管理工作的有關(guān)要求，經(jīng)相關(guān)單位提名和選派，并報(bào)有關(guān)單位相關(guān)程序?qū)彾ǎ瘓F(tuán)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)議審議，現(xiàn)對(duì)以下人員擬任職情況予以公示。”

擬任職的管理人員共有十人，分別為趙正陽(yáng)，現(xiàn)任深圳資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理，擬任萬(wàn)科戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理；肖靜華，現(xiàn)任深鐵集團(tuán)專家，擬任萬(wàn)科財(cái)務(wù)資金管理部總經(jīng)理；商德良，現(xiàn)任深鐵集團(tuán)專職監(jiān)事、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司監(jiān)事，擬任萬(wàn)科法務(wù)部總經(jīng)理；王智余，現(xiàn)任深鐵置業(yè)副總經(jīng)理，擬任萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)北京區(qū)域管理部總經(jīng)理；陳武，現(xiàn)任廣州市天健興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，擬任萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)華東區(qū)域管理部總經(jīng)理；萬(wàn)梅，現(xiàn)任深圳市市政設(shè)計(jì)研究院紀(jì)檢監(jiān)察室/監(jiān)事會(huì)辦公室主任，擬任萬(wàn)科集團(tuán)辦公室副主任；鄢伯通，現(xiàn)任深圳市中小擔(dān)保創(chuàng)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理助理兼投資二部部長(zhǎng)，擬任萬(wàn)科戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部副總經(jīng)理；段軍，現(xiàn)任深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理，擬任萬(wàn)科戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部副總經(jīng)理；李海洋，現(xiàn)任深鐵物業(yè)高級(jí)督導(dǎo)，擬任萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)成本總監(jiān)；郭偉，現(xiàn)任深圳鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司安全總監(jiān)，擬任開發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)集團(tuán)安全總監(jiān)。

這十名“新官”均有深圳國(guó)資企業(yè)任職背景，其中多人在深鐵集團(tuán)任職。南都灣財(cái)社記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司、廣州市天健興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均具有深圳市國(guó)資委背景，而深圳市市政設(shè)計(jì)研究院有限公司、深圳鐵路投資建設(shè)集團(tuán)有限公司則為深鐵集團(tuán)全資子公司。

而在這連續(xù)幾次任職任命之前，深鐵集團(tuán)曾多次公開表態(tài)不會(huì)干預(yù)或參與萬(wàn)科具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，即便房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入震蕩下行周期以來(lái)，深鐵集團(tuán)在2023年和2024年多次表態(tài)力挺萬(wàn)科，也未插手具體業(yè)務(wù)。

在去年底，深鐵集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)80多億的虧損，宋丁認(rèn)為，在房地產(chǎn)債務(wù)大困局時(shí)期，深鐵很難像以往那樣公開力挺萬(wàn)科，因此必須換一種策略，以實(shí)現(xiàn)大股東對(duì)萬(wàn)科困局的有效治理。

郁亮卸任董事會(huì)主席但仍將扮演重要角色

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)指出，萬(wàn)科此前一直是一家非常典型的管理層影響力較大的公司，此次深鐵集團(tuán)辛杰接任郁亮出任萬(wàn)科董事會(huì)主席，并由股東方面委派對(duì)管理層進(jìn)行了較大調(diào)整，而非從內(nèi)部提拔，符合公司治理的基本邏輯。但在亂局中進(jìn)行人事調(diào)整，也需要確保公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從積極的方面來(lái)，此次人事變動(dòng)可以理解為萬(wàn)科獲得官方背書，將進(jìn)一步增強(qiáng)萬(wàn)科后續(xù)在處置債務(wù)、管理運(yùn)營(yíng)方面的底氣。但管理效應(yīng)的發(fā)揮，仍要取決于主營(yíng)業(yè)務(wù)的恢復(fù)，需要寄希望于房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的整體態(tài)勢(shì)，及其帶來(lái)的房屋銷售市場(chǎng)的提升。

2017年6月，“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”落幕后，郁亮開始接任王石掌舵萬(wàn)科，如今雖卸任董事會(huì)主席，但在四位執(zhí)行副總裁中排位第一。宋丁認(rèn)為，這意味著郁亮在萬(wàn)科的成績(jī)和作用仍然是被肯定的。在萬(wàn)科新一年化解債務(wù)、解除虧損以及未來(lái)的發(fā)展中，郁亮仍將扮演非常重要的角色。

值得注意的是，在公告祝九勝辭去總裁一職后，萬(wàn)科相關(guān)公告并未公布新任總裁人選，這意味著萬(wàn)科總裁一職或仍處空缺狀態(tài)。南都灣財(cái)社記者獲悉，目前萬(wàn)科暫無(wú)文件任命新任總裁。

萬(wàn)科獲深鐵70億借款政府銀行齊為其助力

公告發(fā)出后，深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，“截至2024年底，深圳市屬國(guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展。”此外，深圳市還將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)、分批、逐步通過(guò)直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進(jìn)一步降低地鐵集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)其流動(dòng)性，支持其更好地發(fā)揮萬(wàn)科第一大股東的作用。

宋丁認(rèn)為，這樣的表態(tài)分量十足，兜底意味明顯，而新管理層也一定會(huì)積極采取一切措施解決化債問(wèn)題。一方面是通過(guò)市場(chǎng)化的辦法，利用去年9月新政后市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)盡快盡可能多地完成銷售，另一方面則是借力化債能力更強(qiáng)的深鐵集團(tuán)。

據(jù)南都灣財(cái)社此前報(bào)道，“為優(yōu)化公司現(xiàn)金流，助力公司提前回籠項(xiàng)目資金，優(yōu)化公司在商辦物業(yè)的投資金額”，萬(wàn)科以人民幣12.92億元的價(jià)格向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓公司持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)。2024年以來(lái)，地鐵集團(tuán)已先后認(rèn)購(gòu)了中金印力公募基金29.75%的份額、受讓萬(wàn)科深圳灣超級(jí)總部基地地塊等。

同時(shí)，有媒體報(bào)道稱深圳地區(qū)8家國(guó)有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人均表示，將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬(wàn)科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)萬(wàn)科主要股東的支持力度。深圳市住建部門也表示將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬(wàn)科部分閑置存量土地，幫助萬(wàn)科盤活資產(chǎn)、回籠資金。

事實(shí)上也的確如此，不僅是人力上，而且在財(cái)力上，萬(wàn)科正不斷地獲得“輸血”。

2月21日晚，萬(wàn)科公告稱獲深鐵集團(tuán)42億元借款用于償債。萬(wàn)科發(fā)布的《關(guān)于深鐵集團(tuán)向公司提供42億元借款暨關(guān)聯(lián)交易的公告》顯示，萬(wàn)科第一大股東深鐵集團(tuán)擬向公司提供借款，借款金額為42億元，用于償還公司在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券的本金與利息，借款利率定價(jià)基準(zhǔn)為每筆借款提款日前一工作日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)為減76個(gè)基點(diǎn)，目前為2.34%。

增信安排則為初始由萬(wàn)科全資子公司上海萬(wàn)科投資管理有限公司、深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司、萬(wàn)科公寓管理有限公司提供保證擔(dān)保，在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科需在取得股東大會(huì)審議通過(guò)后，提供不超過(guò)價(jià)值60億元的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押。

萬(wàn)科方面表示，股東借款有利于滿足公司資金需求，相關(guān)借款利率低于公司從金融機(jī)構(gòu)的融資利率，借款質(zhì)押率高于市場(chǎng)慣例水平，充分體現(xiàn)了大股東對(duì)公司的支持。

而這是年內(nèi)深鐵集團(tuán)為萬(wàn)科提供的第二筆借款。此前的2月10日晚，萬(wàn)科亦曾公告深鐵集團(tuán)將向其借款28億元，用于償還公司在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券的本金與利息，該筆貸款利率同樣為2.34%。

值得關(guān)注的是，在深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科連續(xù)提供合計(jì)70億元低息借款的同時(shí)，萬(wàn)科正面臨年內(nèi)首個(gè)償債高峰，2025年一季度，萬(wàn)科有98.9億元的境內(nèi)公開債需要兌付，而全年到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債規(guī)模則達(dá)到326.4億元。目前，萬(wàn)科的兌付工作正有序推進(jìn)。

“今年的確是萬(wàn)科的轉(zhuǎn)折之年”，宋丁向南都灣財(cái)社記者表示，如果萬(wàn)科能夠在深圳市國(guó)資委和深鐵集團(tuán)的兜底下，通過(guò)若干渠道穩(wěn)健化解債務(wù)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)也能在年內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，到今年年底萬(wàn)科的情況就將大有改觀。

同時(shí)，宋丁認(rèn)為，此次深圳市國(guó)資委對(duì)萬(wàn)科采取的兜底性動(dòng)作，是地方國(guó)有經(jīng)濟(jì)體系對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施實(shí)質(zhì)性化解困局的重大舉措，對(duì)全國(guó)各地城市以差異化方式介入當(dāng)?shù)卮笮头科蠡飧邆鶆?wù)和高庫(kù)存困局都具有很好的借鑒作用。