成都“地王”不斷刷新背后

2025年3月11日成都的土拍大廳，空氣里夾雜著咖啡、茶葉味道。當高新區桂溪街道64畝純住宅地塊競價板最終定格在約27億元的總價時，成都又一“地王”誕生了，現場響起零星的掌聲——經過130多輪的競拍，招商蛇口代表在座椅上終于松了一口氣。

表面鎮定，內心活動可能很豐富。大廳里所有的競價企業都明白，平均下來31700元/m2的價格，意味著未來兩年開發這塊地想賺錢，得建上每平方米近6萬元的房子。

這場看似尋常的土拍，是成都樓市的一個縮影。成交套數穩居全國前列的表面下，成都樓市供應與需求的變化也正悄悄翻涌。

成都土拍再現 “高溢價”

3月11日當天，成都一共有3宗高溢價的地塊落槌。除了前文所述高新區桂溪街道這塊，還有錦江區三圣鄉板塊、成華區槐樹店板塊。

其中錦江區三圣鄉地塊，起拍價為18500元/m2，成交地價25100元/m2，溢價率超35%；成華區槐樹店地塊，起拍價為14000元/m2，成交地價19500元/m2，溢價率近40%。

全國樓市還在企穩階段，成都3塊土地為何被追捧？

中指研究院四川公司總經理黃雪認為，從住房需求釋放的角度看，近年成都并未出現所謂的需求萎縮，而是在“先租后買，先舊后新”的住房梯級消費體系下，進行了需求的分流。據中指數據，2024年，成都保持商品房約2400萬平方米、商品住宅約1500萬平方米的成交量級。

中指數據研究報告顯示，成都商品住宅成交面積連續3年保持全國第一。

成都樓市的表現吸引了不少外地人來此置業。成都文創投資發展有限公司董事長盧勇就對記者透露，不少沿海地區的企業高管向他打聽過成都在哪兒買房子好。“產業轉移與產業備份肯定會帶來外地人才的輸入，這些人也會跟著產業發展置業，畢竟國家都產業備份，他們自己不也來備份一下？”他半開玩笑似的表示。

從北京回到成都從事文創行業的王燦也表示，對比北京，成都房價確實不高，其公司主創團隊大多數是從北京、杭州等地來到成都的，近兩年都陸續有置業的打算。

不同區域冷熱不均

當開發商在土拍現場頻繁舉牌高新區地塊時，近郊某項目建筑工地上，塔吊已經幾個月沒挪位置了。這種“冰火兩重天”的背后是成都不同區域樓市供需結構的變化。

去年成都核心區新房庫存并不多，成都市宅喔科技有限責任公司總經理周道金發現，高新區新房長期“供需緊張”，2024年主城區宅地供應縮減超七成。新希望地產西部區域公司總經理宋延安透露，2023—2025年，成都核心區的供地量呈明顯下滑趨勢，特別是過去比較稀缺搶手的高新區、錦江區的供地量也在逐年減少。

中心城區核心地塊土拍價格屢創紀錄，但成都嘉禾興地產集團總經理李為國發現，近郊區熱門區域的地塊卻多以起拍價成交，還有多個近郊地塊因故終止拍賣。

天府新區一個“網紅盤”對外稱開盤當天便已賣出八成房源。但開車往西30公里，溫江區的售樓部門可羅雀。

盡管去年成都一二手房交易面積兩項數據都“吊打”北上廣深。但還有十幾萬套二手房掛牌量正像沙漏里的沙子，緩慢但無聲地堆積在房產交易平臺。

在桐梓林一個老舊小區，二手房平臺上顯示房主已經11次調整掛牌價。這套89平方米的房子從320萬元一路降到268萬元。

中介計算器按得噼啪響。來看房的外地年輕人皺眉一算：“首付80萬，月供9000，工資兜不住。”貝殼找房的數據顯示，成都二手房成交周期從45天拉長到87天，平均每套房要經歷5.3次調價。

這場博弈的背后，多少有點供需錯配的味道。被瘋搶的依然是核心地段的網紅樓盤與高端住宅，而外圍區域以及那些品質不高的高密度產品幾乎被置業者們無視。

產業豐則地產穩

降價銷售與高溢價拿地，背后是現如今整個樓市的生存法則。

高新區這塊地拍出高價并非偶然，李為國分析，2024年成都限購政策取消后，外地客群比重明顯增加，“5+2主城區”區域部分優質樓盤熱銷；宋延安認為，成都是具備人口紅利的城市，已從過去依靠單一落戶吸引人口轉向導入年輕高收入人才，這些人群對居住品質的升級需求推動著住宅市場的變化。

由新興產業吸引而來，選擇在核心地段置業的高收入人群，或是現在的地產企業最想爭取的客群之一。

對于成都房地產市場如何繼續保持韌性，中建西南院產城規劃研究中心原主任王松濤認為，城市發展要基于人，房子要服務于人，同時周邊配套要讓城市生活消費得起。

這塊成都高新區相對核心位置、低密度的“地王”，也透露出日后地產市場的風向。

易居房地產研究院報告認為，核心地段的地價在持續攀升，說明目前投資拿地的邏輯非常清晰，即聚焦在核心城市、核心地段和核心項目。

3月27日，成都金融城三期H10地塊以樓面價41200元/平方米成交，半月時間，成都“地王”紀錄又被刷新了。

責編：郭霽瑤" guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭