破解租賃合同中的隱形陷阱

“押一付三”“轉(zhuǎn)租免責(zé)”“房東直租無中介費(fèi)”……租房市場看似明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)則暗藏玄機(jī)。全國租房糾紛案件數(shù)量每年都在大幅度上漲，其中超六成受害者系首次租房的年輕人。年輕人第一次租房不清楚流程、看不懂合同，再加上少數(shù)不正規(guī)的黑中介坑騙，使得不少年輕人落入了租賃合同的隱藏陷阱。

案例一：遭遇“二房東”跑路陷阱

應(yīng)屆畢業(yè)生小張通過某中介平臺(tái)租下“房東王姐”的次臥，一次性支付半年租金2.4萬元。三個(gè)月后，真房東上門要求騰房，原來“王姐”竟是轉(zhuǎn)租客，其與房東的租賃合同中明確約定“禁止轉(zhuǎn)租”。小張沒有想到房東也會(huì)有假？不僅損失租金，還被限期搬離。

朱律師說法：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條之規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，需要經(jīng)過出租人的同意。如果出租人明確表示不能轉(zhuǎn)租房屋，且基于出租人對(duì)于房屋的所有權(quán)，出租人可以解除與承租人的租賃合同，要求返還房屋。被二房東“非法轉(zhuǎn)租”坑騙的租戶只能搬離房屋，已付的租金需要找二房東索要。可實(shí)際過程中，二房東往往早已不見蹤影。

因此，在承租房屋時(shí)，承租方務(wù)必要求出租方出示房屋的所有權(quán)證，證明房屋產(chǎn)權(quán)人與出租人一致。

如果是二房東轉(zhuǎn)租，租戶務(wù)必與產(chǎn)權(quán)證上所登記的實(shí)際權(quán)利人聯(lián)系，確認(rèn)是否同意出租。同時(shí)在與二房東簽訂的租賃合同中，明確約定若發(fā)生非法轉(zhuǎn)租的情形導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)承租，二房東應(yīng)賠償損失并承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。

案例二：模糊條款吞噬押金

程序員小李退租時(shí)，房東以“墻面污漬需整體翻新”為由扣留全部押金5000元。而租賃合同僅含糊寫著“退房時(shí)房屋應(yīng)保持原狀”，未明確損耗賠償標(biāo)準(zhǔn)。小李因?yàn)樽赓U合同條款的不明不白吃了啞巴虧。

朱律師說法：

根據(jù)時(shí)下的交易習(xí)慣，租賃房屋都需要給付一定金額的押金。押金往往為一個(gè)月的房屋租金。以保證房屋有毀損或承租方不按時(shí)繳納房租時(shí)彌補(bǔ)損失。

但是部分房東在合同條款中涉及諸多返還押金的限制，導(dǎo)致租客退租時(shí)發(fā)現(xiàn)押金被扣。

在租賃合同簽訂時(shí)，要特別留意關(guān)于“押金”的收取方式以及如何返還。涉及某些情形時(shí)不返還押金的約定，應(yīng)明確具體的標(biāo)準(zhǔn)。例如小李的租賃合同中不應(yīng)模糊地表示“退房時(shí)房屋應(yīng)保持原狀，不保持原狀則不退押金”。應(yīng)具體量化損耗的情形，例如“墻面修補(bǔ)不超過XX平方米”并且說明日常使用產(chǎn)生的合理磨損（如家具正常掉漆）不屬于賠償范圍。

案例三：“霸王條款”暗改合同性質(zhì)

自由職業(yè)者小趙簽訂“五年長租協(xié)議”后，發(fā)現(xiàn)合同竟寫著：“乙方需按月支付服務(wù)費(fèi)，此房屋屬酒店式公寓管理”。當(dāng)他想提前解約時(shí)，企業(yè)拿出《旅游住宿合同》要求支付違約金2萬元。

朱律師說法：

司法實(shí)踐中若合同出現(xiàn)“服務(wù)費(fèi)”“管理費(fèi)”等模糊表述，可能被認(rèn)定為服務(wù)合同而非租賃合同。從而導(dǎo)致關(guān)于租賃相關(guān)法律規(guī)范無法在所涉案件中適用，同時(shí)還可能涉及高額的違約金承擔(dān)。

因此在承租房屋時(shí)，應(yīng)明確合同性質(zhì)為房屋租賃合同，其中的條款圍繞著租賃事宜開展，承租房屋的對(duì)價(jià)明確為“租金”而不是“服務(wù)費(fèi)”“管理費(fèi)”等模糊表述。避免合同性質(zhì)受到影響。

租房不僅是安身之所，更是法律關(guān)系的具象化。凡未寫入合同的口頭承諾皆是“浮云”，凡涉及金錢交付必留憑證。拿起法律的武器維護(hù)自身合法權(quán)益，在城市的鋼筋森林中筑起安全的港灣。

（編輯·謝奇睿）