“借名買房”類案問題研究

摘要：以157份裁判文書為樣本，分析借名買房案件的審判現狀及主要爭議焦點。當前，司法實踐中對借名買房合同效力的認定和房屋物權歸屬的處理存在較大分歧：關于合同效力的認定分歧主要集中在借名買房是否違反公序良俗、法律強制性規定等方面；關于物權歸屬的分歧主要集中在出名人是否有權處分該房產。應根據借名買房的具體目的和行為特征認定合同效力，同時在物權歸屬問題上結合是否涉及第三方交易進行綜合判斷，平衡借名人、出名人及第三方的利益。

關鍵詞：借名買房；合同效力；物權歸屬

中圖分類號：D923.2;D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2025）06-0118-04

On the Problems of “Buying a House under a Borrowed Name”

—A Cases Study Based on 157 Judicial Documents

Tan Zhiquan

（Law School of Guangxi University， Nanning 530004）

Abstract： By sampling 157 judicial documents， this paper examines the judicial landscape and key issues in disputes over “buying a house under a borrowed name”. Currently， there is significant divergence in judicial practice regarding the determination of the validity of contracts for buying a house under a borrowed name and the handling of property ownership： The main divergence in determining contract validity focuses on whether such transactions violate public order and good morals or mandatory legal provisions; the major divergence in property ownership revolves around whether the nominal owner has the right to dispose the property. This paper suggests that the validity of the contract should be determined based on the specific purpose and characteristics of the “buying a house under a borrowed name”， while the problems concerning property ownership should be judged based on whether a third-party transaction is involved， so as to balance the interests of the actual owner， the nominal owner， and the third parties.

Keywords： buying a house under a borrowed name; validity of contract; property ownership

借名買房是指借名人因不符合購房資格，借用他人名義購房，但保留相關權利的行為。隨著中國房地產市場的快速發展，借名買房引發的糾紛將持續存在。

一、借名買房裁判現狀

（一）樣本案件選取

以“借名買房”“民事案由”為關鍵詞，在中國裁判文書網上進行搜索，檢索日期為2009年1月至2024年9月，共檢索到14 762個相關案例，從裁判結果中按照年份比例隨機選取204個案例，剔除無關案例，最終得到157份裁判文書，作為研究對象。

（二）樣本審級情況與糾紛類型

按審理程序將篩選后的157件案件分類得出結果。其中，一審程序共53件，占比33.8%；適用二審程序共90件，占比57.3%；適用再審程序共14件，占比8.9%。由此可見，在司法實務中，借名買房案件進入二審程序、再審程序數量較多，具有可研究性。

將篩選后的157案件，以案由進行分類得出以下結果。合同、準合同糾紛案件達82件，占比52.2%；物權糾紛案件達74件，占比47.1%；特殊訴訟程序案件達1件占比0.63%。

（三）借名買房司法裁判的爭議焦點

根據對樣本數據的分析，可以歸納出各級法院處理借名買房案件的主要爭議焦點是合同效力和物產歸屬問題。

第一，借名買房合同效力的問題。在157個案例中，法院認定借名買房合同有效的占71%，無效的占9%，證據不足的占20%。法院傾向于認定合同有效，但同案不同判現象明顯，需統一裁判規則。

第二，借名買房中不動產的物權歸屬問題。在122個涉及房屋所有權的案件中，法院認定房屋歸借名人的占34%，歸出名人的占54%，未確定歸屬的占5%，歸第三人的占7%。這表明法院在物權歸屬問題上存在較大爭議，同案不同判現象突出。

二、借名買房合同效力

在借名買房的情況下，實際存在兩個合同關系，借名人與出名人之間簽訂的借名合同，以及出名人購買房屋所簽訂的不動產買賣合同。出名人以自己名義購買不動產，在該買賣法律關系中并不涉及合同無效的事由，該合同是有效的［1］，更值得關注的是借名合同的法律效力。

（一）借名買房合同效力認定的學術界觀點

當前學術界普遍認為關于借名買房合同是否存在無效情形的主要爭議點集中在借名購買經濟適用房以及規避限購政策的行為是否違背公序良俗這一問題上［2］。

對于規避限購政策的借名買房行為，楊代雄認為規避限購政策的行為違反了公序良俗，損害了社會公共利益［3］。而馬一德認為以個人居住為目的的借名合同不宜被認定無效，而以囤房、炒房為目的的借名合同應當認定為侵害社會公共利益而無效［4］。

對于借名購買經濟適用房，多數學者認為此類行為涉及國家為保障低收入群體基本住房需求而設立的政策，具有明顯的社會公益性質，應被認定為無效。

（二）借名買房合同效力認定中司法裁判的爭議焦點

通過對樣本裁判文書整理發現，借名買房合同是否違背公序良俗的認定不統一，如以下幾起典型案例。（1）張某與劉某合同糾紛一案北京二中院認為，張某借劉某之名購買限購商品房，與劉某簽訂房屋買賣合同，規避北京市限購政策，損害了公共管理秩序和社會公共利益，故認定借名買房協議無效①。（2）在姚某某等房屋買賣合同糾紛一案中，北京一中院認為，在限制上市交易期限內交易已購經濟適用住房，不論本案系買賣關系還是借名買房關系，案涉合同均應屬無效②。

但丘某某、龍某某等合同糾紛一案，廣州法院認為《借名購房協議書》雖然有違廣州市政府的限購政策，但未違反法律、行政法規的強制性規定，故并不必然導致合同無效③。

（三）借名買房合同效力認定的本文觀點

1.是否構成虛假表示

在借名合同中，借名人與出名人就對房屋的購買、登記、占有、使用等內容進行了明確的約定，雙方都想要產生“以出名人的名義購買但由借名人占有使用，條件成熟后再進行過戶登記”的法律效果，雙方的意思表示是真實的，對此事項達成了雙方的合意。所以，不存在因通謀虛偽表示造成房屋買賣合同無效的問題。

2.是否構成惡意串通損害他人合法權益

惡意串通損害他人合法權益包括惡意串通損害他人合法權益的主觀故意和惡意串通損害他人合法權益的客觀行為［5］。一般情況下，在借名買房中，借名人實施借名買房是為規避限購政策、貪圖便宜，享受優惠，其不具有損害他人合法權益的主觀心理。

3.是否構成違反法律、行政法規的強制性規定

人民法院認定合同無效只能依據法律、行政法規的效力性強制性規定。然而，《經濟適用住房管理辦法》和相關通知、意見等均為部門或地方政府的規范性文件，不屬于法律或行政法規。顯然以違反政策為由認定合同無效不當，因為政策具有短期性和時代性，而法律和行政法規則更為穩定，將政策等同于法律或行政法規缺乏正當性。

4.是否構成違背公序良俗

關于是否構成違背公序良俗，應具體問題具體分析。規避限購政策以居住為需求的借名買房，雖然其規避行為在客觀上違反了限購政策，但從最終結果來看沒有違反公序良俗。規避限購政策出于投資為目的借名買房行為，破壞了社會公共利益，該借名合同應當被認定為無效。

一般經濟適用房等保障性住房是旨在滿足低收入家庭的住房需求，具有顯著的社會公益性質。因此，多數法院對借名購買經濟適用房等政策性住房的行為不予認可。

5.借名買房合同效力的認定標準

借名買房合同效力的認定標準應區分不同情況加以明確。

其一，對借名買房合同的效力進行確定時，對此類合同的效力認定應當按照《民法典》合同生效、無效的要件加以判定。若存在惡意串通損害他人權益的合同無效情形，應當認定無效。若內容違反法律、行政法規規定則應當認定無效，但是僅為規避限購政策不能作為認定合同違反法律、行政法規的情形。

其二，司法裁判中法官若以損害公序良俗這項兜底性原則作為借名買房合同的效力評價依據，在依據公序良俗進行判斷時，就需要緊密結合限購政策的目的、當事人之間借名買房合同的目的等內容進行綜合利益衡量判斷。

三、借名買房中房屋的物權歸屬

所有權歸屬問題是借名買房案件的爭議焦點之一，并且在理論上也存在著很大的爭議。下文將區分不涉及交易第三人、涉及交易第三人兩種情形分別論述。

（一）不涉及交易第三人的房屋物權歸屬

1.房屋物權歸屬學術觀點

學術界在不涉及交易第三人的房屋所有權上總體可分為“物權說”和“債權說”兩種?！拔餀嗾f”認為在不涉及交易第三人時，出資人即借名人的權益更應保護。在物權歸屬確認方面，如果糾紛為不涉及善意第三人的情形，實際出資并占有使用房屋的事實物權人比僅具有登記名義的法律物權人更有保護的價值，應當優先保護［6］?！皞鶛嗾f”認為針對借名買房關系中物權歸屬問題指出借名買房關系中真實權利狀態與登記簿不符的問題，借名人對標的房屋僅享有債權，不承認其享有事實物權，只能要求出名人根據借名買房協議履行合同義務［7］。

2.房屋物權歸屬裁判觀點

通過本文對樣本案件的裁判文書的整理分析，得出了持“物權說”觀點的裁判文書一般說理，如孫某與北京銀路達投資管理有限公司財產損害賠償糾紛一案，吉林高院根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規定：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持④。

支持“債權說”觀點的裁判文書有以下說理。桑某與李某房屋買賣合同糾紛一案，北京市朝陽區人民法院認為：借名買房約定不能引起不動產物權變動，僅產生債權效力⑤。宋某某等房屋買賣合同糾紛，江蘇法院認為：根據物權法定原則，涉案房產的所有權仍為出名人所有⑥。

3.房屋物權歸屬的本文觀點

筆者不認同“物權說”這一觀點?！拔餀嗾f”認為：實際出資并占有使用房屋的事實物權人比僅具有登記名義的法律物權人更有保護的價值，應當優先保護。“物權說”所提出的事實物權僅僅是學術上的概念，并沒有得到現有法律的認可。事實物權理論與現行物權法律制度之間并非完全一致，二者之間存在明顯的沖突?！睹穹ǖ洹返谝话僖皇鶙l中明確規定物權的種類和內容只能由法律來規定，排除其他方式設立新的物權種類和變更物權內容的可能。所以將事實物權理論直接適用于司法實踐，違反了物權法定原則。

筆者支持“債權說”的觀點。首先，法律明確規定，不動產物權的變動原則上應通過法定登記機關的登記方能產生物權變動的效力。在借名買房的情形下，雖然借名人是實際出資人，并且雙方在內部協議中對房屋的權利達成了合意，但借名人并未將房屋過戶登記至自己名下，這不符合法定的不動產物權變動條件。其次，出名人作為房屋的所有權人，而借名人依據借名買房協議享有債權，是雙方當事人協商一致的結果，也是雙方希望實現的法律效果。綜上所述，房屋所有權應歸屬出名人，而借名人只能依據借名買房協議享有債權，這不僅符合物權制度的規定，也是借名人和出名人的真實意愿。因此，認定房屋所有權歸屬出名人更為妥當。

（二）涉及交易第三人的房屋物權歸屬

1.房屋物權歸屬學術觀點

學術界關于涉及第三人的物權歸屬問題，大致可分為“有權處分說”和“無權處分說”兩種。在“有權處分說”中，林誠二認為：無論在處分之前，該財產于法律上是認定為借名人所有還是認定為出名人所有；凡出名人處分后，該物權便不再歸屬于借、出名人任一方，借名人不能以自己名義或代位出名人對于第三人主張物上請求權［8］。

“無權處分說”中楊代雄認為：與第三方有涉時，出名人擅自處分其名下但本屬借名人的不動產物權，為無權處分，因此適用善意取得制度，保護善意第三人［3］。張烜東認為：對于出名人而言，雖然其名義上是登記權利人，但由于登記與實際行為之間的差異，并且受到借名合同的約束，因此實際上并不具備處分權［9］。

2.房屋物權歸屬裁判觀點

通過本文對樣本案件的裁判文書的整理分析，在“有權處分說”下，在謝某某、李某某民事二審案中，佛山中院認為：借名買房人僅僅能夠依據其與登記出名人之間的合同對登記出名人主張違約，而不能排除第三人對登記出名人的權利主張⑦。

在“無權處分說”下，任某某、郝某某物權確認糾紛案中河南中院認為：借名人為涉案房屋的實際出資人，涉案房屋歸借名人所有并無不當，出名人無權處分該房屋⑧。

3.房屋物權歸屬的本文觀點

對于房屋涉及交易第三人的情況，在借名買房合同有效下應當具體情況具體分析。（1）若認定房屋所有權歸屬出名人，那么出名人將房屋交易給第三人則屬于有權處分，房屋所有權歸第三人所有。借名人只能依據合同要求出名人承擔違約責任。第三人可以直接根據不動產登記的權屬情況，取得所有權，其利益可以得到充分的保護，同時也極大地提高了交易的效率和維護了不動產登記制度的公信力。（2）若認為房屋所有權歸屬借名人，由于沒有進行不動產登記手續，房屋的法定所有權歸屬出名人，借名人只是享有事實物權。若認為出名人為無權處分，需要認定第三人是否善意。若第三人為善意則可基于對登記權利的信任依據善意取得制度取得房屋所有權；若為惡意則不能取得所有權，房屋所有權依舊歸屬于借名人。在借名買房的法律情境中，涉及交易第三人是否善意直接影響到各方的權益保護和交易的法律效力。

四、結束語

對于借名買房糾紛中合同效力，司法機關應當在尊重當事人意思自治的前提下，按照合同效力認定標準判斷借名買房行為的效力。處理房屋物權歸屬時應具體問題具體分析，平衡借名人、出名人、第三人的綜合利益。

注釋：

①參見北京市第二中級人民法院（2022）京02民終13974號民事判決書。

②參見北京市第一中級人民法院（2022）京01民終5715號民事判決書。

③參見廣東省廣州市中級人民法院（2022）粵01民終13013號民事判決書。

④參見吉林省高級人民法院（2020）吉民終373號民事判決書。

⑤參見北京市朝陽區人民法院（2020）京0105民初66171號民事判決書。

⑥參見江蘇省沛縣人民法院（2022）蘇0322民初2255號。

⑦參見廣東省佛山市中級人民法院（2022）粵06民終7654號民事判決書。

⑧參見河南省焦作市中級人民法院（2020）豫08民申500號民事裁定書。

參考文獻：

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［2］王雨琪.借名買房法律問題研究［D］.重慶：西南政法大學，2021.

［3］楊代雄.借名購房及借名登記中的物權變動［J］.法學，2016（8）：26-37.

［4］馬一德.借名買房之法律適用［J］.法學家，2014（6）：133-146，179-180.

［5］韓世遠.虛假表示與惡意串通問題研究［J］.法律適用，2017（17）：41-46.

［6］孫憲忠，常鵬翱.論法律物權和事實物權的區分［J］.法學研究，2001（5）：81-94.

［7］司偉.論不動產登記與權屬確認：兼論對《物權法司法解釋一》第2條的理解［J］.法律適用，2016（5）：16-22.

［8］張力毅.承租人先買權物權效力之辯：臺灣地區經驗及大陸借鑒［J］.海峽法學，2013（4）：18-25.

［9］張烜東.不動產善意取得之爭議問題研究：以借名買房為視角［J］.法大研究生，2021（1）：423-439.

作者簡介：譚智銓（2001—），男，漢族，廣東江門人，單位為廣西大學法學院，研究方向為民商法。

（責任編輯：張震）