西岸夢中心，一個“還江于民”的商業樣本

對上海本地人來說，位于徐匯濱江南段的“GateM西岸夢中心”（以下簡稱“夢中心”）是一個周末休閑的新地標。這個開放式商業項目2024年9月開業，就坐落在黃浦江畔，擁有近800米長的濱江岸線—在黃浦江兩岸45公里貫通的公共空間范圍內，這里是唯一一處緊貼江岸線的濱水商業設置。人們喜歡來這里吃飯、喝咖啡、遛寵、看演出和玩滑板，或者，什么都不做，僅僅只是坐在岸邊的階梯上發呆。

平日，每天有2萬到3萬人在這里駐足游覽，而到了周末，這個數字是每日5萬到6萬人。去年國慶假期是個高峰，平均每日吸引了大約8萬人前來。

事實上，夢中心并非全新事物，而是個曾一度易主的舊改項目。它的建造計劃最早始于2012年，第一任業主是香港蘭桂坊集團、美國夢工廠和上海華人文化產業投資基金，該項目屬于“西岸傳媒港”規劃中的一環，由香港歐華爾等知名建筑公司負責設計。到了2019年，國企上海西岸開發集團接手了掛牌出售的夢中心，并通過招標的方式找到了民企華之門資本聯合開發和運營。

在華之門資本副總經理陳儉看來，接手夢中心就像是在完成一篇“命題作文”。早在改造初期，夢中心就有了“三橫三縱”的整體動線規劃，“三橫”中的一條就是位于項目西側的知名美術館大道龍騰大道，另一條是貫穿南北建筑群的中軸線夢中心大道；東側則是令人矚目的800米濱江岸線。“大的路網規劃已經有了，西岸本身也有十多年發展文化藝術的歷史。我們要考慮的是如何將這些在地性元素和商業業態更好地結合。”

在陳儉的構想中，夢中心應該是一個讓人愿意走一走、坐一坐和到處游逛的場所，而這一設想的實現首先依賴于項目的定位。西岸板塊最大的資源優勢就是“稀缺的江景”，但它的周邊本身以CBD和豪宅為主，工作日來消費的大部分是附近的客群。由于缺乏足夠的自然客流，華之門給了夢中心一個明確的定位—目的性商業，并緊緊圍繞這一定位開展招商、運營、市場營銷等工作。

從布局來看，夢中心的總建筑面積為16.2萬平方米，從北到南共包含演藝文化、可持續時尚、微度假休閑、夢工場和現象級城市戶外五大功能分區，一共11棟建筑單體，由北到南依次按照1至12號的順序排序（注：沒有11號樓）。這些關鍵詞的擬定并非憑空想象，而是基于區域的整體規劃和項目實際的改造進展。

北擁西岸穹頂藝術中心和西岸大劇院，并與油罐藝術中心相銜接，夢中心延伸了美術館大道的文化基調。由此，夢中心在北區順勢引入了一批強目的性的文化品牌，并強調文化與商業屬性的融合。比如，3號樓的一層引入了運動品牌斯凱奇，二層是以建筑和設計為主題的群島BOOKS書店，三層則是室內livehouse演出場館瓦肆VASest。

根據大舍建筑設計事務所的主持建筑師柳亦春的介紹，這種混合的業態部分來源于他們的提案。夢中心易主后，項目主要的設計工作被委托給了大舍建筑和總部位于荷蘭的MVRDV，前者負責北部建筑群的改造，后者負責南部的改造。

在夢中心項目重啟之初，西岸集團曾邀請大舍圍繞9號樓（2號樓和4號樓的前身）做了一項前期研究。研究聚焦于業態構成與內外空間的關系。由于人們進入文化場館的頻次其實是低于進入商業環境的，“通過文化與商業的混合，商業的人流可以有意識或無意識地補足文化空間的運營，反過來，文化的元素或氛圍也會影響商業空間的美學和設計定位。”柳亦春對《第一財經》雜志說。

在常規的商業品牌方面，北區還引入了On昂跑、nicerice好飯等時尚零售品牌。引進的原因正是在于它們與文化藝術有著較強的關聯性，在日常的店面運營中，夢中心也會鼓勵這些品牌去策劃與文化、展覽深度結合的短期快閃活動，從而突出和其他線下商業的不同。

陳儉認為，品牌愿意來到夢中心，還是想要借助濱江這一“地利”，呈現出更多元化的概念、內容和活動，“在這樣的場景下，值得把所有的傳統業態都重做一遍，讓它們變得不一樣”。

一棟名為濱水市集BLOOMARKET的三層建筑連接了南北兩個區。BLOOMARKET是夢中心的主力店之一，主要售賣云貴川、潮汕、閩南等本土化餐食，同時經營著開放式酒吧、寵物用品零售等業態。它的一二層被大型植被裝點得郁郁蔥蔥，通體無柱的設計和單層達7米的挑高營造出開闊感。

這棟建筑的前身是上海水泥廠遺留下來的廢料倉庫，至今已有百余年歷史。改造前的倉庫僅存骨架結構，MVRDV保留了這一工業風特色，置入了玻璃幕墻，安裝了醒目的橙色外部懸掛樓梯，這些改動增加了建筑的開放性和流動性。無需繞行，游客穿越該市集就可以由北區直接抵達南區。對長時間在建筑內停留的顧客來說，他們可以在這個升級版的“大時代”體驗一站式美食，還有巨大的落地窗帶來的陽光和江景。

BLOOMARKET的設想部分借鑒了荷蘭鹿特丹的拱形菜市場，后者同樣由MVRDV操刀。“他們發現凡是全球一線城市，都會有一個城市地標級別的超級市場。”一位華之門資本的工作人員對《第一財經》雜志說。在建筑的頂層，華之門還預留了一個近2000平方米的空間，作為自身策展和品牌舉辦文化活動的場所，它也能支撐起夢中心的部分場地收入。

除了BLOOMARKET，MVRDV對橙色的偏好還延伸到了夢中心整體，尤其是對南區的改造上。和水泥廠的廢倉庫類似，位于夢中心南區的筒倉同樣有著百年歷史，MVRDV為它置入了一組橙色的立體步道系統，沿著它拾級而上，可以直達二樓的觀景露臺。筒倉已有的內部結構剛好適合戶外運動品牌，最終順利租給了巖石攀巖館。

除攀巖外，南區的主要業態還包括酒店、滑板等。類似這樣的業態切中了消費需求的變化：疫情結束之后，戶外和運動變得越來越熱門。另一方面，這一業態布局也是對西岸整體發展思路的承接—隨著西岸不斷向南延伸，都市體育產業被定調為未來區域發展的新抓手。

對華之門來說，這個項目要解決的另一關鍵性問題，是在招商過程中考慮江景與品牌的結合。

陳儉和團隊在沿江的800米岸線上布局的大多是餐飲品牌，比如BlueBottleCoffee藍瓶咖啡、PieBird、DRUNKBAKER等等。餐飲品牌的優勢是可以最大程度利用江邊空間（設置外擺），讓人們可以一邊用餐，一邊眺望江景。為了避免業態過于單一，華之門還在其中穿插了一些有特色的運動零售品牌，比如NewBalance的第一家跑步店，以及靠近江岸的滑板場等。

而在建筑設計的部分，建筑師思考的是如何在現有基礎之上，增強800米的濱江景觀與內部建筑的互動。

柳亦春首先看重的是空間的公共性。“所謂公共空間的角度，就是跳出建筑具體的商業或文化功能去看待它。當建筑身處江邊，未來有可能變成大眾不管有目的還是無目的都會抵達的地點時，我認為應該先處理好建筑和黃浦江之間的關系。”

在這一點上，建筑師們和業主方達成了共識。陳儉表示，考慮到景觀資源的均衡性和規劃的層次感，靠近水岸線的第一排樓不能過高，體量也不能太大，以免擋住后排建筑的視線。同時，由于800米濱江岸線為南北向，對東西向的景觀滲透有限，因此需要通過連廊和樓梯等設計，想辦法將黃浦江的景觀引入到城市里來。

在現任建筑師接手前，夢中心已經構建出一個立體步道系統，但仍存在可改進之處。原設計中，兩條位于二層的天橋連接了夢中心和西側的傳媒港商務區，地下車庫未來也希望能相互連通，但原天橋系統基本只局限于二層，寬度也較窄。同時，原設計的建筑體量較為集中，一定程度上限制了整體的流動性和景觀體驗。

為了更好地利用江景資源，部分北區建筑的二層體量被縮小，東西向和南北向的空間得以全部打通。在原有天橋的基礎上，建筑師還增加了天橋的寬度和數量，包括三層的外部連廊系統，最大化地提供能夠觀賞江景的平臺。

通過改造，一個細密的景觀視線網絡被創造出來。建筑體量的分散還留下了更多視野縫隙，即便是離濱江線較遠的1號樓、3號樓、5號樓，也能通過這些縫隙看到黃浦江，實現后方建筑與江景的直接聯系。

“人們在經過商鋪和跨過天橋時，無論在哪一層，都能享有特別好的觀江視線。”柳亦春說。這樣的空間布局讓人們得以在小尺度空間中欣賞江景。

這類公共空間的改造意味著步入空間的人即使不消費，也能享受濱江的景觀。6號樓之間的“網紅階梯”是一個很好的例子—游客拾級而上，抵達6號樓二層后，可以繼續向南或向北游覽；也可以直接坐在階梯上，面朝東欣賞黃浦江。由于兩邊建筑物遮擋了部分江景，這里視覺上給游客一種“看江似看海”的感受，因此成為游客拍照的熱門打卡地。

而對于居民來說，前來享受江景的時候帶上寵物是一種自然的城市生活習慣。因此，夢中心的大部分商店都允許寵物出入，這里還有可以攜帶寵物的洗手間，以及專門給寵物準備的垃圾箱，很多商家還會在店門口貼心地準備給寵物喝水的小碗。不過，這并不是夢中心獨有的現象—在整個上海西岸，寵物友好的氛圍都很濃厚。早在2020年，西岸就開辟了一處萌寵樂園，供寵物自由玩耍。

柳亦春認為，黃浦江本身就是一條代表了自然的河流，而寵物是人與自然之間很重要的一個中介元素。“寵物的參與更好地彌合和促進了黃浦江作為自然要素，以及江邊的建筑作為人工要素之間的關系，它也許可以被視作是一種軟性的協調，對動物自身則更有特別的意義。”

一位游客對《第一財經》雜志表示，從住處打車到夢中心大約需要30分鐘，可即使距離稍遠，她依然樂意來逛一逛，“夢中心的濱水景觀、街區、藝術氛圍很吸引人。我經常在這里買咖啡，吃飯時喜歡選擇臨近江景的店鋪。”相較于傳統商圈，她更在乎“人與自然相結合”的休閑場所。

不管對運營方還是對品牌來說，重視人們對自然景觀的需求，是這片商業獲得成功的真正原因。其背后，則是越來越多的消費者對封閉式的盒子式購物中心感到厭倦。當線上購物越來越發達時，怎樣才能吸引人們到一個線下的空間里去消費、休閑和娛樂？與自然緊密結合、滿足人們的精神需求成為濱江商業改造的核心。

黃浦江的開發歷史可以上溯到近200年前。徐匯濱江是上海近代工業文明的發源地之一，上海最早的貨運火車站、機場、水陸聯運的煤炭碼頭和最大的水泥廠就誕生于此。但由于大量封閉式的工廠和碼頭在江邊云集，附近居民長期過著臨江而不見江的生活，人與河流的距離越來越遠成了工業時代的城市痛點。

2010年前后，以世博會的舉辦為契機，上海市政府開始著手貫通黃浦江兩岸核心段的公共空間，涉及浦江流經的徐匯、黃埔、虹口等6個行政區。其中，西岸（徐匯濱江地區在后世博時代的新稱謂）被定位為媲美巴黎左岸、倫敦南岸的國際濱水文化區，過去的十多年中，大量美術館、畫廊、文化傳媒和互聯網企業出現在這片水岸上。

夢中心的出現是對徐匯濱江“文商體旅展”綜合消費的補足。對造訪西岸的本地居民來說，這里不再只是高冷的藝術殿堂，還是一個能親近水系、體驗煙火氣和松弛感的去處。

同時，夢中心的改造也是對近代上海的工業化與高速城市化的遺留問題提出的思考。

一方面，這片濱江地塊曾是有著百年歷史的上海水泥廠，設計方需要對留存下來的工業遺跡做保護性改造和再利用；另一方面，在過去的幾年中，前任團隊已經投入了大量人力改造，基本布局已定型，現任業主、運營方和建筑師需要在其基礎上，結合后疫情時代的新需求，對這個“半完工”項目做更精細的調整。

“我們接手北區時，夢中心已經建得差不多封頂了，每一層的樓板柱子都弄好了，外窗也裝了一部分，”柳亦春說，“這種未完成狀態的房子對我們來說是一種限制，但限制反而可能倒逼你去做出不一樣的設計。”

MVRDV的創始合伙人JacobvanRijs也在官方發布項目時表示，西岸夢中心的改造更新揭示了一個典型的現狀：建筑從落地到翻新之間的時間周期變得越來越短。

“曾經，我們只是改造那些較早時期完成的、具有重要文化意義的建筑。而如今，在這個項目中，我們不僅要改造來自上個世紀的工業遺產，同時也要處理一部分若干年前未完成改造的結構。”Rijs說，“這說明每一座城市的存量建筑都蘊含著趨于成熟的再開發價值，正等待著設計師們去發現和解鎖。”

如果沒有那些殘留的運煤漏斗和已經建好柱子的地下停車庫，柳亦春可能不會構思出傘拱結構的龍美術館，而這也成為他的標志性項目之一。對建筑設計師們來說，夢中心這樣的項目既是機會，也是在城市更新的語境下，未來城市可能要普遍面對的挑戰。

在中國各地都在更新濱水景觀的熱潮中，人們總要回過頭來審視和修復人與河流的關系。“還江于民”，意味著濱水空間的設計要滿足人的真需求，它不只是一處可參觀的景觀，也不是某類人群獨占的資源，而是要成為城市居民在休閑購物、遛寵娛樂時愿意日常使用的空間。